经营方式一：a、b、c、d栋全部销售
    一、经营计划
    1、办公楼销售计划：
    按地上可售面积11万平方米（地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米，其中：a栋面积2.2万平方米、补偿协伟公司办公面积0.2万平方米、对外销售办公楼8.6万平方米。a栋及补偿协伟公司办公面积2.4万平方米计划于2004年初一次交付；对外销售办公楼8.6万平方米中，2003年预售40%，2004年销售50%；
    办公楼销售价格：除补偿协伟公司办公面积按10000元/平方米外，其他办公楼部分以均价13200元/平方米预计；
    2、车库销售计划：按车位705计算，2003-2004年分别销售200个，剩余305个自用及出租；
    车库销售价格：15万元/个；
    二、效益测算
    （一）、经营利润
    1、实现经营收入139208万元，其中：写字楼销售收入133208万元、车位销售收入6000万元；
    2、成本124511.65万元；
    3、销售费用1500万元；
    4、管理费用600万元（销售经营期）；
    5、财务费用2353.2万元（销售经营期）；
    6、营业税金4593.86万元，按销售收入5.5%测算，享受40%税收优惠；
    项目可实现利润总额5649.28万元，净利润4530.72万元。WWW.11665.COM
    （二）、留存资产价值
    1、留存车位225个，按市场价值15万元/个计，资产价值3375万元；
    2、员工餐厅2000平方米，按市场价值5000元/平方米计，资产价值1000万元；
    项目留存资产价值共计4375万元。
    （三）、整个项目效益
    整个项目效益为经营利润与留存资产价值之和，共计10636.14万元。
    项目投资利润率：7.41%
    资本金利润率：25.06%
    
    经营方式二：a、d栋出售，其余出租。
    一、经营计划
    1、办公楼销售及出租计划
    按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米)。a、d栋（4.6万平方米）全部出售，补偿协伟公司0.2万平方米办公面积后，剩余面积6.2万平方米全部出租。
    计划a、d栋于2003年售出，均价为13800元/平方米；补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入于2004年全部实现。剩余6.2万平方米办公楼于2004年开始出租，租金为166元/平方米•月；办公楼2004年出租率50%，2005年出租率80%，2006年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率。
    2、车位销售及出租计划
    车位为705个，地下为625个，地上为80个。配合a、d栋出售，2003年售出200个车位，售价为15万元/个，销售收入于2004年全部实现。剩余505个车位于2004年开始出租，租金为800元/个·月；2005年出租率80%，2006年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率。
    二、效益测算
    1、营业收入
    2004年中，营业收入73978万元，包括a、d栋办公楼销售收入62560万元、补偿协伟公司办公面积2000万元、车位销售收入3000万元、办公楼出租收入6175万元、车位出租收入243万元。2005年中，营业收入10268万元，包括办公楼出租收入9880万元、车位出租收入388万元。2006年中，营业收入11552万元，包括办公楼出租收入11115万元、车位出租收入437万元。自2006年起，保持基本相同的收入总额。
    2、营业成本
    2004年中，与出售a、d栋及补偿协伟公司办公面积相配比，结转营业成本58946.5万元。考虑到物业管理费收入基本能够满足出租期间营运成本，因此自2005年起不再发生营业成本。
    3、销售费用
    由于销售面积比重较少，暂未加以考虑。
    4、营业税金及附加
    按当年营业收入的5.5%缴纳。
    5、管理费用
    管理费用每年1800万元，包括：折旧1143万元，房产税495万元，管理人员费用162万元。
    6、财务费用
    参见建设贷款偿还表
    7、所得税
    按当年利润总额的33%缴纳。
    8、净利润
    自2004年起，逐年递增，至2008年后保护相对稳定。
    投资利润率：63.09%
    资本金利润率：65.62%
    三、静态现金流量分析
    从静态分析，至2013年，项目累计现金流量开始为正，投资回收期为12.9年（含建设期）。
    
    经营方式三：a栋出售，其余出租。
    一、经营计划
    1、办公楼销售及出租计划
    按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米)。a栋（2.2万平方米）出售，补偿协伟公司办公面积0.2万平方米后，剩余面积8.6万平方米全部出租。
    计划a栋于2003年售出，均价为13800元/平方米；补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入于2004年全部实现。剩余8.6万平方米办公楼于2004年开始出租，租金为166元/平方米•月；办公楼2004年出租率50%，2005年出租率80%，2006年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率。
    2、车位销售及出租计划
    车位为705个，地下为625个，地上为80个。配合a栋出售，2003年售出100个车位，售价为15万元/个，销售收入于2004年全部实现。剩余605个车位于2004年开始出租，租金为800元/个·月；2005年出租率80%，2006年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率。
    二、效益测算
    1、营业收入
    2004年中，营业收入42716万元，包括a栋、补偿协伟公司办公面积销售收入32360万元、车位销售收入1500万元、办公楼出租收入8566万元、车位出租收入290万元。2005年中，营业收入14170万元，包括办公楼出租收入13705万元、车位出租收入465万元。2006年中，营业收入15941万元，包括办公楼出租收入15418万元、车位出租收入523万元。自2006年起，保持基本相同的收入总额。
    2、营业成本
    2004年中，与出售a栋及补偿协伟公司办公面积相配比，结转营业成本29473.25万元。考虑到物业管理费收入基本能够满足出租期间营运成本，因此自2005年起不再发生营业成本。
    3、销售费用
    由于全部出租，暂未加以考虑。
    4、营业税金及附加
    按当年营业收入的5.5%缴纳。
    5、管理费用
    管理费用每年2500万元，包括：折旧1585万元，房产税686万元，管理人员费用229万元。
    6、财务费用
    参见建设贷款偿还表
    7、所得税
    按当年利润总额的33%缴纳。
    8、净利润
    自2004年起，逐年递增，至2011年后保护相对稳定。
    投资利润率：88.57%
    资本金利润率：85.54%
    （三）、静态现金流量分析
    从静态分析，至2015年，项目累计现金流量开始为正，投资回收期为13.96年（含建设期）。
    
    不同经营方式投资回报指标比较：
    指标 项目投资利润率 资本金利润率 投资回收期
    经营方式一 7.41% 25.06% 4年
    经营方式二 63.09% 65.62% 12.9年
    经营方式三 88.57% 85.54% 13.96年
    从上述不同经营方式的投资回报指标比较看，我们认为：采取部分出售、部分出租的经营方式，虽然投资回收期较长，但投资回报率较高。同时，考虑到有产权保障、物业的长期升值性和可变现抵押等因素，此种经营方式的投资风险也相对较低，不失为一种良好的房地产开发经营策略。
    以上仅供****公司领导参考。