**大厦设计任务书

   北京房地产开发有限公司
    
    二零零一年十二月
     
    **大厦设计任务书
    
    
    本项目位于中关村西区第****块内，工程总占地面积13457m2，总建筑面积约120000 m2，其中地上面积约80000 m2，地下面积约40000 m2。WwW.11665.COM
    **大厦是中关村西区中国家信息产业的标志性建筑，为智能型国际甲a级写字楼，应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪中国建筑高科技的发展水平，结合“以人为本”的设计原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。
    
    1 设计要求
    
    阅读本文应同时参照全套审批通过的方案设计文件、“规划意见书”、“中关村西区修建性详细规划”、“中关村西区市政综合管廊施工图”、“关于加强中关村西区建设规划管理的通知”、“地块出入口方位示意图”、“地质勘察报告”等有关资料。要求建筑师根据审批意见深化完善此标志性建筑设计方案。建筑语言应该反映出整个地区高科技的特质，并为业主创造合适的建筑形象。
    
    建筑的品质应该达到投资级品质。也就是说，其质量标准应与国际甲a级办公建筑执行管理标准一致。考虑到该建筑与相邻地区的开发相比应具有竞争性，建筑设计应具有创意。
    
    建筑师在设计过程中应考虑下列原则：
    
    1.1 建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻地段内正在建设的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段业主的联系、协调。
    
    1.2 地上建筑面积应做足84000m2。
    
    1.3 充分考虑楼宇定制化的市场趋势。
    
    1.4 设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。
    
    1.5 设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。
    
    1.6 使建筑适应it行业的要求。
    
    1.7 使建筑易于未来改造，包括达到使用寿命后的拆毁。
    
    1.8 使建筑在其使用寿命内取得最大的经济效益。
    
    1.9 综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。
    
    2 使用功能
    
    基本的功能要求，是基于对目前甲a级写字楼市场所做的详细研究，并以对维持此综合开发所需配套设施的评估为基础制订的。
    
    建筑师应该从防火分区、市场需求、功能组合、建造成本等多方面综合考虑，通过研究 1〕不同的立面装修材料；2〕空间构成的推敲; 3) 建筑细部的构造来优化设计。 
    
    建筑师应基于初步方案中以下主要公共空间及功能配置，调整、完善技术设计：
    2.1 商务办公空间 84,000 m2
    （可以灵活地容纳研究开发设施、会议设施）
    
    2.2   地下：
    机动车位
    自行车车位
    配套设施：快餐食堂、洗衣店等
    物业管理用房及主要设备机房
    24小时健身娱乐设施
    
    2.3   首层
    邮局、银行、票务、咖啡厅等
    会议中心（200人）
    电视会议室
    新产品展览空间
    
    2.4 在适宜的空间设置吸烟室/吸烟区，应有自然通风设施。
    
    该项目是中关村西区第iv区的第一个建设项目，因此建筑师应考虑到大厦在最初阶段提供各种自我服务设施。同时，这些设施可以在周边地区配套设施开发时缩小规模并转换为办公空间。
    
    3  场地规划
    
    3.1 总则
    
    场地规划、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面必须与整个区域的总体规划一致。
    
    3.2 入口
    
    要重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。
    
    应该结合公共空间尽可能设置其它的商业配套设施，比如商店、餐厅等，以提高空间的使用率和吸引力。
    
    3.3 交通流线
    
    应有清晰的交通路径进入大厦，电梯服务的垂直分区应明确，入口应易于识别。
    
    3.4 服务
    
    要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。
    
    3.5 交通
    
    建筑师应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在地段设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。
    
    人车流线应避免交叉。建筑师应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。
    
    3.6 停车场
    
    主要停车场地被安排在地下。为重要人物及客人临时停车用的停车场则在地面。适当考虑班车的服务要求。
    
    同时也应该在建筑周边合适位置为使用公共交通的人提供等候及避雨设施。
    
    4 标准层设计
    
    标准层核心筒建议包含楼梯、卫生间、管理员室、机械和设备管井、电梯和电力电话设备间。计算租户区电梯的交通量时参考该地区同类建筑。交通高峰时间在上午7:30 至9:00，下午4:30至6:00。
    
    作为一栋多租户大厦，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该为多租户提供多种可选择的布局方式。
    
    标准层设计也要考虑减少分支走廊以及多租户楼层中走廊至电梯厅的距离。
    
    标准层办公区的净高应不低于2.8m。
    
    5 通讯设施
    
    设计单位应协助业主与公共电信部门签订有关接入网和电话远端模块局等协议。
    
    应提供完善的通讯配套设施，包括：
    
    5.1 无线和有线通讯
    5.2 高速宽带接入网
    5.3 有线通讯：用于传输声音、数据、图片和宽带网络联系的可视光纤(ip 或 atm)；足够的ddn (e1, t1), isdn和 ddn等
    5.4 终端及网络平台
    5.5 高速局域网
    5.6 服务器、网络集线器和互联网连接、有线电视、卫星通讯
    5.7 综合布线
    5.8 无线对讲，无线公网、专网传呼，gsm手机直放系统
    5.9 无线局域网
    
    6 室内设计
    
    建筑设计深化应包括对建筑主要入口大堂、电梯厅和轿箱、会议中心、电视会议室、餐厅和洗手间等公共区域的室内设计方案推敲。在室内和室外设计中要体现出统一的建筑语言。
    
    设计理念应考虑如下准则（但不仅限于此），即耐久性、清洁度、声音的传导和反射、灵活性、外观及经济性指标等。主要入口大厅应有耐久的、高品质的装修，以反映甲a级写字楼的品质。所有承租区装修后的天花板高度不低于2.8m。标准走廊的隔墙应该用传声系数不大于噪音允许标准35－40分贝的材料建造。
    
    7 景观
    
    软质和硬质景观设计是为了把室内外空间结合为一个整体，彼此相互延伸与渗透，体现设计语言的一致性。
    
    该地段内景观的概念设计是公共空间设计的附带部分，和周边地区密切相连。该项目作为整个西区总体环境规划的一部分，建筑师或景观建筑师应负责协调本项目的景观设计，使之符合西区总体规划要求。
    
    所有的景观设计应考虑当地气候条件的强烈变化。利用水体时要考虑到利于日常维护，植被也应能承受季节变化。
    
    景观设计，包括铺地、植被和附属小品等，应该仔细考虑其外观、坚固性、耐久性以及易于维护等方面的特性。建筑之间的步行道应方便小型货物的运送，铺装类型和图案应该精心选择。
    
    市政工程师、建筑师和景观设计师必须保证场地的有效排水。所有的坡道应该具有合适的坡度，既方便地面排水，又适于行走。根据对冰和积雪堆积与清除的安全考虑来设计路面铺装。
    
    8 室外
    
    建筑外立面材料应以无毒、无污染（含光污染）、节能、美观、耐用、可重复利用、便于清洗为基本设计原则。
    为使白天和夜间都保持建筑整体形象，应充分考虑大厦的外部照明设计。
    9 环境设计因素
    
    9.1   建筑外立面
    
    建筑外立面设计在美国nbbj公司设计方案基础上进行深化。
    
    为达到最低能耗，降低维护费用，以下相关因素应由建筑师或机电设备咨询师在外装选材时提出：
    
    9.1.1   散热值
    9.1.2   热量传输
    9.1.3   日光因素/反射
    9.1.4   材料和技术
    9.1.5   冷却塔和其他机电设备用房
    
    建筑师和工程师应该提出其他环保方面的考虑，例如无氟冷却塔、低排放、清洁燃料、节水和其他环保材料的应用。
    
    9 .2  应考虑中庭、景观的水电预留。
    
    10  安全保卫
     
    为保证建筑各方面的安全，应精心设计保安系统，包括出入控制、防盗报警、闭路电视、巡更、停车管理等系统，并辅以智能卡管理。
    
    对建筑物的主要出入口、电梯厅、主要设备控制中心机房、库房等重要通道口进行实时或设定程序统一监控。在正常办公时间以外，地面和地下停车应该合并为一个出入控制系统。人员通过停车场至建筑内部的电梯到达接待层，只有持有效授权卡人员才能乘电梯到达建筑高层部分。
    
    重要场所应装有防盗探头和警报器，在发生非法侵入时自动或手动报警。
    
    应提出覆盖建筑所有出入口的电视监视系统的设计方案。在设计中应确定该设备控制室的合适位置，使安全监管人员能够对进出建筑的货物进行控制管理。
    
    设置巡更路线、时间和巡更信号，并与警报联动。
    
    停车管理系统包括出入口升降臂、自动泊车导航系统和自动停车交费系统。
    
    11  无障碍设施
    必须完全满足国家有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。
    
    12  结构系统
    
    12.1  结构系统
    
    对各种结构体系进行综合评估（含经济评估），考虑室内外建筑设计要求，选定最佳结构方案。 
    
    
    12.2 结构形式
    
    结构的开间尺寸基于9米x9米（综合分析，也可调整），层高4米。结构体系应尽可能采用1.8米单元模数，以争取最大的成本利用率。
    
    由于未来的租户中包含了大的跨国公司，建筑师应考虑通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，结构体系应能做简单的修改。
    
    大空间、大跨度中厅结构，无柱会议厅结构应作技术和经济方案论证。
     
    在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。
    
    12.3 结构承重
    
    标准层楼面荷载按设计规范，活荷载由结构工程师与业主协商确认。
    
    设计中也需考虑某些特殊功能引起的荷载增大，如信息中心或研究场所的沉重设备。标准楼层中可选择的平面布局应考虑某个或某些特殊住户带来的荷载增大的区域。
    
    13  垂直交通 – 电梯和自动扶梯
    
    需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。
    
    服务电梯应服务于所有楼层。根据楼层数和每层面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。
    
    服务电梯的载重量最少应达到1600公斤。电梯轿箱至少要能容纳尺寸为1.4米x 2.8米的货物，门宽至少为1.25米。
    
    客梯应服务于每个出租层。电梯的有效服务方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，载重应至少达到1400公斤。主要载客电梯速度按2.5米/秒考虑，在运输高峰期，等候时间不大于30秒。深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。电梯的紧急出口满足当地规范要求。
    
    应考虑设置总裁专用电梯。
    
    应考虑安装电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。
    
    电梯制造商的名字和标志不应该在视线范围内。用于清洁设备的电力插座应该布置在靠近电梯箱底部不显眼的位置，或者布置在电梯厅，以方便清洁工作。若额外使用地毯，应定期更换清洁。电梯应设有与接待中心、保安处或24小时服务的安全监视部门联系的通讯设施。应通过建筑模型向业主展示电梯的设计。
    
    所有客梯都要具有以下设施：
    
    lcd层数显示面板
    
    触摸式面板
    
    工作时间外保安读卡系统-（与大厦管理系统相连）
    
    150 mm监视器
    
    低压筒灯
    
    语音提示系统
    
    14  采暖通风和空调
    
    14.1   概要
    
    采暖通风和空调系统应由暖通工程师提出几种可供选择的方案，在与业主充分协商的基础上最后确定。可先按大楼独立采暖、供冷设计，但应考虑到以后变更的可能性。
    无论是否考虑了自然条件或是否针对特定客户的使用情况进行设计，对办公建筑来说，舒适、灵活、经济、持久和成本效益都是采暖通风和空调系统的关键因素。要有效布置建筑的机械设备，但是不能因此而占用或破坏可出租的空间。底层和楼顶的房间位置要结合成本进行分析。系统要易于服务与维护。系统、设备和操作过程应该将能耗和维护人员的需求减到最小。
    要根据使用期限来评定所有的机械系统和能源。
    
    14.2 性能
    
    系统在维持一定温度和湿度时能够安静运行并能根据情况调整负荷。夏天，当室外温度达到35摄氏度（95华氏度）时，空调应保证办公室气温维持在24±1.5摄氏度（75 ± 3华氏度）的范围内。当室外温度为-21摄氏度（-5华氏度）时，暖气装置应保证办公室气温维持在24±1.5摄氏度（75 ± 3华氏度）范围内。标准设定设计人数为1人14平方米（1人/150平方英尺）使用面积。尽量减少通风的噪音和通过管道或其它服务设施传播的噪音。
    
    各种噪声都会破坏职员的舒适感和安全感，必须采取措施消除噪声。声音的传播系数不能大于nc40。
    
    温度控制器控制的外围区可使用面积为56平方米，内部区可使用面积为112平方米。
    
    采用适当的措施使机械设备的振动与周围的结构隔开，把影响控制在ashrae标准的最小要求以内。
    
    14.3 系统和注意事项:
    
    机械设备工程师应通过对技术指标，造价和使用年限等的比较来确定热交换系统和冷水机组的方案。
    
    应对二管制、四管制的风机控制单元（fcu）和变风量调节空调系统进行论证，保证足够的新风供应量，应为it公司提供24小时的空调服务。
    
    为了保持其灵活性、节能性和舒适度，必须对变风量调节系统（vav系统）进行详细研究，与业主协商确定。
    
    仔细研究服务于工作时间以外的备用空调解决方案，以满足用户经常性不规则的工作时间和多租户的需要。对于中央控制室、综合布线室、消防中心、设备和配电机房的空调系统，应予以合理考虑。
    
    应由机械工程师负责完成空调散热量的数值计算。
    
    考虑能量储存和热量再利用问题。每个系统都应考虑到业主提出的以下标准：
    
    · 初期投资成本
    · 运行成本
    · 维护成本（包括：预防性的维护和修理）
    · 使用年限
    · 其他无形因素
    · 建设的可行性
    
    全楼应设机械排风、排烟系统。其成本和设计的注意事项应该明确规定，并和业主共同商讨。员工自助餐厅食品的气味不能扩散到大厦的其它区域，或在大厦的通风系统中循环。
    
    在卫生间和管理室内要保持负压排气。要在门上设置排气格栅或采取其它的适当措施。在主体建筑的入口大厅内要保持正压，并在接待台补充热源。
    
    应确定节水的技术和设备。
    
    机械工程师应提供每年机械系统运行和维护成本的方案设计文件。此分析将会在初步设计阶段进行调整。
    
    通过对不同类型的能源管理系统(ems)等的计算机监控系统进行评估，以确定哪种系统在运行效率和能量贮存方面最为有效。该系统由业主认可的制造商提供，并签订可按年续约的维护协议。此系统还应纳入到楼宇综合智能化管理体系中。
    
    必须评估可选的控制装置。应该包括控制规范和系统说明，以使维护人员易于了解掌握。
    
    
    15  电力供应
     
    电力工程师应协助业主与供电部门协商供电方案，确认供电性质、容量、进线走向和保护方式等一系列问题。
    
    为了满足预期用户的需要，基本的电力供应要求为80~100瓦/平方米或更高，多线或双线，以及备用发电机/ups。机电设计顾问应核实这些数据。
    
    人员密集的公共场所应考虑一定自带蓄电池的灯具。开敞办公空间照度应在400～500lx，每平米灯具耗电约12w。考虑办公空间的二次装修，照明和电源的容量和配电盘回路数和线槽应充分预留条件。
    
    机电设计顾问应估计所有的电力荷载要求，包括研发机构比通常机构的电力要求会更高，对租户单位加以分类以保持相对独立。
    
    照明和分配电箱在公共场所，如地下车库、公共走廊、室外立面照明、路灯或庭院灯等应采用集中控制方式由楼宇智能管理中心监控，电气竖井中的电度计量表应具备分时计价和远程抄表功能。
    
    电力工程师应根据业主提出的以下标准考虑每套设备系统的采用：
    · 初期投资成本
    · 运行成本
    · 维护成本（包括：预防性的维护和修理）
    · 使用年限
    · 其他无形因素
    · 建设的可行性
    
    16  管道和排水设备
    
    16.1 生活用水供应
    
    应通过分析确定是否应该和在何处需要采取水处理措施以尽可能减少设备维护需要，并满足卫生间、咖啡厅和机械用房的用水需要。
    
    水管应该根据规范进行消毒，未软化的水可供电动饮水机和咖啡间使用。
    
    建筑室外要采用防冻水管。
    
    冷水应由主管调节温度后供应。调温（105华氏度）后的水可供卫生间和管理员室使用。考虑对局部的热水加热器使用连续循环系统。
     
    热水供应可考虑利用换热站水源，供给卫生间，餐厅，淋浴间等热水需要。
    
    16.2   设备固定件
    
    会议中心和培训室应有特殊供应，以满足使用高峰的要求。使用节水阀，同时从初期投入成本、节水、改善维护条件和使用年限等方面进行评估。
    
    16.3 卫生间
    
    在所有楼层的卫生间内使用瓷砖饰面以保护易潮湿的墙面。挂衣钩要布置在镜子旁或卫生间隔间内方便实用的地方。应在女卫生间内加设镜子（不设置在洗手盆上方），并在镜子下边缘配备放置化妆品的架子。门可以推拉，并在上面设置标识或必要的配件。考虑在台面上使用塑料薄板制品或人造石质材料。在卫生间的入口前室，应该设置架子和一面宽约60厘米（24”，24英寸）、高度与墙面高度一致的镜子。盥洗间的皂液器应使用从顶部加皂液的。卷纸器除了有暴露的卷轴外，还应有隐藏的卷轴。。台面洗脸盆底部固定有接水器。小便池、抽水马桶等的清扫口应固定在墙上以方便使用。应提供一个废物箱。此外，盥洗间的铺地不应有起伏。盥洗间里所有固定设备的水平和垂直位置和尺寸应注明，并要考虑残疾人使用规范。
    应考虑对卫生间传统布置方式的突破，针对市场，配置总裁卫生间，并预先在每层消防楼梯间适当位置预留上下水管道口。
    
    16.4 污废水排放
    
    卫生间污水排放到市政系统进行处理，符合规范要求。
    
    暴雨排泄由市政系统处理，符合规范要求。在地下或基础内的排水沟内设置沉积物的拦截口和清扫口。
    
    必须在自助餐厅的食品加工区内设置大小适当的油脂收集器和清洗器。收集器要实用，并且易于用机械方法清洗。
    
    16.5 防火安全措施
    
    防火安全设计符合相关规范要求。
    
    按照规范要求在每层的核心区配备罐状灭火器。应仔细考虑防火楼梯内灭火器的布置。
    
    在设计中应考虑中央空调控制系统在警报情况下的烟控。除了灭火和警报系统之外，还要考虑紧急通风口和建筑增压措施，以控制烟雾的扩散。这可以看作是一种“压力夹层”的方法。通过使失火层处于负压而相邻空间处于正压下而将烟雾限制在失火层，并将新鲜空气引入楼梯和电梯间。  
    
    机械系统和烟雾探测器的设计，必须保证在发生火灾的时候系统能够使失火层处于负压下，而同时使建筑的其它部分为正压。空调控制系统应该能保证空气供给和排放都达到100%的要求。
    
    应在首层设置控制室或消防指挥室以备紧急之需，包括下列最低要求：
    
    16.5.1 通讯系统控制板
    16.5.2 火灾警报和检测的信号器和控制板
    16.5.3 备用电力控制器
    16.5.4 电话
    16.5.5 喷淋管和流量指示
    16.5.6 通风系统控制器和情况指示器
    16.5.7 电梯指示器和控制板
    16.5.8 建筑平面图解（图解指示牌）
    
    应配备应急发电系统，其电量要满足建筑在紧急情况下的需要。
    
    以下各项的启动顺序由工程师进行确定：
    
    16.5.9  火灾探测和警报系统
    16.5.10出口和应急灯
    16.5.11防火器材和设备
    16.5.12机械通风和空调控制系统
    16.5.13电梯
    16.5.14通讯系统
    16.5.15电话系统
    16.5.16大厦工程部，包括计算机
    
    16.6 中水处理系统
    
    大厦的盥洗、洗浴等优质排水，净化后用于冲厕、绿化或洗涤汽车, 作为节约用水的重要措施。
    
    
    16.7  直饮水系统
    
    考虑设计直饮水系统。
    
    
    
    17  智能大厦设计
    
    17.1 设计原则
        
    按照国标gb/t50314-2000 《国家智能建筑规范》甲级标准进行设计。另附“智能化设计任务书”。
    
    17.2 集成系统定义
    
    由于**大厦的性质和用户群的特征，高标准的智能大厦设计是弱电工程设计中的一项重要内容。智能大厦是通过优化四项基本因素：系统、结构、服务和管理以及它们之间的关系以实现高效率投资成本的建筑环境。一套高度智能化管理系统（即，5a 智能化集成系统）应能在同一个网络平台上对设备管理自动化，办公自动化，通讯自动化，消防报警和保安门禁等子系统的实施兼容管理和监控，并充分考虑系统的先进性、安全性、实用性、可扩充性和可升级性。
    
    智能集成系统应在管理中心实现信息集中与共享，各子系统集中管理，并建立统一的开放式数据库。系统间的联动使设备运行得到最佳控制，并实现统一的物业管理， 如报表统计、能源管理和统计决策等。  
    网络集成方式和硬件软件配置方案将考虑以下子系统的功能：
     
    17.3 子系统功能
    
    17.3.1 设备管理自动化
    · 空调设备－监视和联动控制冷水机组、冷却塔、水泵、空调机组、送排风机等
    · 热交换设备－ 联动控制热交换器的投入和热水泵等
    · 给排水设备－联动控制水箱，水位，水泵等
    · 照明设备－联动控制照明装置.
    · 变配电设备－监测设备开关，运行状态和故障等
    · 电梯设备－监察电梯运行状态
    
    17.3.2  消防系统自动控制
    · 火灾探测器和手动报警器的投警与确认
    · 疏散警铃、诱导装置的联动控制
    · 防火分区的联动隔离
    · 消防广播的联动控制
    · 消火栓、自动喷淋和气体灭火的联动
    · 保安系统的联动
    · 前室正压、排烟系统的联动
    · 电梯系统的联动
    · 消防通讯的联动
    
    17.3.3 保安系统
    · 出入控制
    · 防盗报警
    · 闭路电视监控系统
    · 巡更系统
    · 停车管理系统
    
    17.3.4 通讯系统自动控制
    · 综合布线
    · 远端模块局
    · 局域网数码视频点播
    · 宽带传输
    · 室内移动电话中继通讯
    · 多媒体电视会议
    · 无线对讲和传呼系统
    · 卫星接收和电缆电视
    · 总裁办公室可视电话
    · 无线局域网
    · 国际会议
    
    17.3.5 办公自动化
    
    · 针对租户的智能服务包括设施预定、网上购物、室温调节、询问释疑、录像点播、专用电梯呼叫等
    
    · 针对访客的智能信息指示包括人机界面的信息指南，无线局域网，泊车导航，和电梯轿箱智能化信息提示等
    
    · 针对物业管理和经营者的智能管理包括文档处理，客户信息库，财务报表，物业维护手册和服务记录等。
    
    18  使用率
    
    18.1 原则
    
    建筑师要优化使用面积，使用率应不低于75%。
    
    18.2 相关定义
    总建筑面积－按照外墙的外轮廓计算。包括所有内部空间。
    使用面积－从总建筑面积中减去：
    1. 墙体和走廊
    2. 电梯井
    3. 楼梯间
    4. 机械用房
    5. 管道井
    6. 卫生间
    7. 建筑中心服务用房
    （例如：入口大厅、大厦设备用房、装卸平台）
    使用率：
    用使用面积除以建筑面积，是计算物业投资品质的重要因素。
    
    19 造价
    
        建安成本控制在3500-4000元/平方米之内。
    
    20 其他
    
    本纲要所涉及的设计标准仅作为指导初步设计向项目总体开发目标深化的原则，并不限制建设性的新设计思想。委托建筑师和工程师应该，也必须以具体的技术经济比较方案加以论证，并提交业主审批。
    由于存在各种法规、设计问题或顾问建议，当出现任何与此设计纲要不符时，设计单位应对业主提出建议。
    设计应该尽可能在合理的周期内满足目前所有的规范要求，包括那些关于残疾人和到访者的规范。
    该项目的所有详细资料，包括前期研究成果要予以保密。没有业主的书面同意，不能泄露给任何无关人员。
    
    21  提交要求
    
    以下文件和资料为设计成果的一部分
    
    20.1 比例至少为1：100的各专业平面、立面和剖面图。平面图包括所有楼层。
    
    20.2 总建筑面积计算分类明细。
    
    20.3 准备装修的“公共”区域面积的简要说明。包括主入口大厅、塔楼层公共设施和标准层核心筒。
    
    20.4 场地模型，以展示建筑在中关村西区第iv区的环境关系。
    
    20.5 交通流线分析图表，以说明流线组织、入口和主要交通流线。
    
    20.6 展示所有建筑细部的1：300建筑模型
    
    20.7 1：50各幕墙体系构造详图
    
    20.8 1：20的标准层剖面，以展示外墙处理、天花板处理以及架空地板的细节。
    
    20.9 所有公共区域的地面、墙面和天花的概念性室内设计和装修计划。
    
    20.10 所有各专业的技术说明书，包括装修做法，设备技术指标明细表
    
    20.11 概算书。
    
    
    应向业主提供所有图纸的电子文件。