李鹏:2012 地产金融的空间何在?

　　 2011年年末的12月28日，国家发改委通过网站公布了已备案股权投资企业列表（截至2011年12月21日），张民耕担任董事长的盛世神州旗下的北京盛世神州房地产投资基金（有限合伙）成为了第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。
　　 对于房地产基金这个地产金融领域的“新丁”来说，这个事件的政策信号意义可以做出很多解读。笔者认为，最大的利论文联盟http://好在于，房地产基金算是明确了监管归属，阳光开始照亮体制。
　　 2011年是房地产基金极速发展的一年，募资和投资两大方面较往年均实现了大幅增长。据清科中心的研究，2011年前11个月，共有26只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元，在内地市场完成房地产投资35起，交易总额22.2亿美元。这其中，31起投资于房地产开发经营行业，其他投资于房地产中介服务及物业管理行业。
　　 房地产基金的勃发，为什么是2011年？无疑是信贷紧缩的挤出效应所现。2011年，伴随房地产调控整体政策的趋紧，信贷、再融资、信托等房地产业传统融资渠道一一受阻，以及首套房贷款利率整体上浮等，房地产开发企业的资金链紧上加紧。
　　 转眼已是2012年。尽管中央政府提出对货币政策进行适时适度的微调预调，但中央经济工作会议对房地产调控仍口吻甚严，令房地产业内人士对房地产信贷投放仍普遍悲观。信贷资金的滚动效率早已不言自明，但目前看来，饱受“三个方法一个指引”制约的银行体系实难对房地产行业做出哪怕丁点儿的放松承诺。www.11665.Com
　　 瞭望一下2012，最悲剧的或许在于，一向坐享资金滚动效率收益的房地产商，将会在2012年迎来还债高峰期。离岸私募债、信托、房地产基金、民间信贷，债主接踵而至。（参见右图）
　　 比较受舆论关注的是信托和离岸私募债。世联地产(002285,股吧)的统计或许有些夸大，但中金公司的统计也显得很是悲观。据其预测，2012年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，预计到期规模将在2000亿元~2400亿元人民币之间。其中，三季度集合类信托将到期约1000亿元，届时，融资到期偿付的风险将集中显现，相关开发商的资金链将承受前所未有的压力。
　　 根据中金公司的统计，房地产信托的到期期限普遍较短，