[摘 要]绿地概念是我们在物权法立法中比较忽视的概念，因此现实生活中所面临的许多关于绿地的争议也往往难以得到统一和有效的解决，然而，它的重要性绝对不容我们忽视。文章以郭德纲圈地事件为出发点，探讨我国法律所面临的绿地困境，从而进一步反思我们物权法中的建筑物区分所有制度。
　　[关键词]建筑物区分所有；建设用地使用权；专有使用权
　　前言：从郭德纲圈地事件看我国物权法中的绿地困境
　　前不久，草根艺人郭德纲圈地事件闹得沸沸扬扬。问题的起因在于有人指出郭德纲的别墅圈占了小区内的公共绿地，用以修建自己家的私人花园。而郭德纲本人则认为花园属于买房时自带的，自己未扩寸地。双方各持己见，互不相让，最后因郭德纲弟子打人事件的发生而使得该问题进一步升温。抛开这一事件的其他问题不提，单看事件的核心——绿地，我们就可以提出很多问题。首先，小区内的绿地究竟应当归谁所有？再有，如何确定对窗前绿地的专有使用权？还有，专有使用权的范围应当如何定？当然，顺此追问下去，我们还可以发现很多问题，而这些问题，有很多都不能在现有的物权法规范上找到明确的答案，我们不得不承认，现行的物权法正面临着一个绿地困境，即关于绿地的很多法律关系没有给与明确的解答。本文主要着眼于建筑物区分所有权中的绿地问题，围绕其展开讨论，并将重点放在争议较多的个人自由使用权上。
　　一、绿地概念的确立
　　绿地的概念应当如何？这是一个长期被忽视的问题，确定绿地的概念，明确绿地的范围，是我们解决绿地问题的基础。
　　根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的绿地，归属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。wwW.11665.CoM”这里出现了两个概念，一个是指建筑区划内的绿地，另一个是城镇公共绿地。后一概念比较宽泛，应指城市规划建设中的绿地部分，其并不包括我们所谈论的居住区的绿地。
　　建筑区划内的绿地不是一个比较标准的法律术语，其更倾向于一个规划学上的名词。根据建设部在2002年3月11日颁布的《城市居住区规划设计规范》gb50180-93的规定，居住用地（即物权法中的建筑区划）可以分为住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地。其中的公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。值得注意的是，建筑区划内的绿地不只限于此，该规定的2.0.6条对公建用地的定义为是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。其中也包含了绿地的规定。如前所述，公共绿地和公建用地是两个平行的概念，因此，建筑区划内的绿地应当是二者的结合，是一个较为宽泛的概念，只要是小区内公共性质的绿地均应包括在内。
　　二、绿地上的权利
　　（一）绿地上的权利关系
　　绿地上的权利关系是解决绿地争议的又一关键。绿地上到底存在着何种的权利关系？根据杨立新老师的观点，可以分为三种，一是土地所有权，二是建设用地使用权，三是绿地上植被的所有权。在我国，城市的土地属于国家所有，因此任何人都不能取得绿地的土地所有权，这一权利也就不存在任何的争议。我们要解决绿地纠纷，实际上是要解决绿地上的建设用地使用权的归属和植被所有权的归属问题，这不是两个独立的问题，归结起来，最核心的问题在于绿地上的建设用地使用权的归属问题。因为这一问题的解决直接影响着后一问题的解决。不同于土地纠纷，绿地纠纷中植被所有权只是一个附带性的争议，因此，解决绿地争议最关键的在于解决绿地上建设用地使用权的归属问题。
　　（二）绿地上权利的归属
　　如前所述，绿地上权利的归属最核心的是绿地上建设用地使用权的归属。根据我国《物权法》规定，建筑区划内的绿地，归属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说，这里其实规定了两种方式的权利的归属。一种是一般情况下，归全体业主所共有，即共有使用权。第二种是，在特殊情况下，可以归个人所专有，即专有使用权。而对于这两种情况的分析，应该以专有使用权为重点，因为只有使用权的确定，也从另一个角度确定了共有使用权。而且，现实中绿地争议的主要焦点就在绿地的使用权上，本文也将在下文加以详述。
　　（三）共

使用权的行使
　　这里的共有使用权是一种特殊的共有权，其不同于一般意义上的共有权，其具有两大特征。一是不可分割性，即这种共同所有的使用权不能被分割为单独的所有权;二是附随性，这种共有权时附随在单个的建筑物区分所有权之上的，不可能被单独转让。鉴于这两个大的特征，共有使用权的行使也就不同其他共有权。首先，尽管共有使用权中的每一个个人都有使用权，但这并不意味着其可以单独行使这一使用权。例如，小区的业主不能任意决定在某片绿地上种植某种植物，因为这可能给其他业主带来不便。其次，在一定程度上，单个的个人也可以行使这一使用权，例如，其可以任意观赏花朵植被，在绿地上休息等。前提是，这种权利的行使并没有给整体权利带来不利的影响。最后，任何个人都不能单独转让自己拥有的绿地上的共有使用权，因为这是与其拥有的建筑物区分所有权紧密相连的，不能单独地转让。总之，共有使用权行使的最大原则在于不损害整体利益原则。任何个人都不能因为自己行使共有使用权而损害了整体的利益。
　　三、专有使用权
　　专有使用权是很多绿地争议的核心，也是法律规范最薄弱的环节。物权法规定建筑区划内的绿地，归属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。但是，对于应当怎样明示属于个人，却没有更为详细的规定，由此产生许多问题。
　　（一）专有使用权的设定
　　究竟谁有权设定专有使用权？应当通过什么程序来设定？这些问题在现行物权法中都很难找到确切的答案。笔者认为，专有使用权的设定主要有两种方式：一是开发商设定，二是业主委员会共同设定。
　　开发商设定专有使用权是饱含争议的一种方式。不少学者都认为开发商无权设定专有使用权，否则只会导致开发商利用业主的绿地来牟取暴利，但笔者认为，这种方式却是明确区分共同使用权与专有使用权最有效的方式。当然，这种专有使用权的设立应当仅限于窗前绿地，公共绿地不适用这种方式。而且，这种权利的设定必须要有其特定的程序。 首先，这种权利的设定必须经过规划部门事先批准。也就是说，这种权利的设定必须反映在开发商对建筑区划的规划上，并且获得规划部门的批准。并且，并没有因为设立了这种专有使用权而设立而减少公共绿地应当符合的绿地标准。
　　其次，专有使用权的设定应当明确地被告知全体业主，一般应在其买房前通过明示的方式通知。给其他业主以选择的权利。一旦房屋开始销售，开发商即不能以任何方式单独设立专有使用权，因为其已经不在单独拥有小区的全部建设用地使用权，其也就失去了设立专有使用权的权利基础。
　　最后，这种权利的设定应当具有明确的法律上的界限。即法律应当规定开发商可以在何种范围上设立权利，不得任意扩大权利的范围。
　　除了开发商以外，业主也可以集体为某单个业主设定一定的专有使用权。这种权利的实质是一种建立在共有使用权上的次使用权。其权利基础是全体业主的共有使用权，因此其必须得到全体业主（或者绝大多数业主）的同意，而且，必须具有明确的权利范围。另外，这种权利也不是绝对的，它也可以通过规定的方式收回。
　　（二）专有使用权的行使
　　专有使用权的行使也不同于其他所有权，一个最基本的原则就在于必须符合设权规范的要求，不能越权使用，改变绿地原本的用途，也不能在行使专有使用权的时候损害共有使用权以及小区成员的其他利益。
　　四、其他绿地问题
　　除了上述问题外，还有一些其他的绿地问题，这里简要地谈一下。
　　首先，开发商能否取得小区的绿地建设用地使用权。笔者认为，只要绿地所附随的建筑物区分所有权销售完毕，开发商就不能再以任何形式继续拥有小区的绿地。非但如此，任何非小区的成员都不应当以任何方式拥有小区内的绿地，当然，也包括其他的公共设施。这是由其强烈的附随性所决定的，其只能附随这建筑法区分所有而存在，也只有这样，才具有意义。
　　其次，对于窗前绿地来说，即使没有设立专有使用权，也应当为其临近的住户设定一个保护性的权利，即不得在这片绿地上进行一些可能有损临近住户利益的行为（包括堆放垃圾，去除植被等），这种权利甚至不能被业主全体所侵犯，这也是建筑物区分所有权的应有之意。
　　五、结语
　　城市化进程的不断提升，使得人们对于居住条件的要求也越来越高，而绿地是一个永远不容

忽视的环节。随着越来越多绿地问题的出现，我们的立法也应当跟上时代的脚步，否则，只能在问题面前无计可施。我们面临的一大问题在于，非但绿地方面法律不够完善，整个建筑物区分所有权的研究都面临着起步晚、问题多的局面，也正因为此，应当将更多的精力投入其中。
　　[作者简介]卫春龙，澳门科技大学法学院2010级民商法学硕士，研究方向：物权法、夫妻财产制度。