内容摘要：本文基于1987-2010年数据，通过建立向量误差修正模型，运用协整分析和granger因果检验，分析了我国地方财政收入、经济增长与房地产价格的关系。结果显示，地方财政收入、经济增长与房地产价格存在长期均衡关系，房地产价格与经济增长短期存在双向granger因果关系；地方财政收入与经济增长存在单向granger因果关系；地方财政收入与房地产价格不存在granger因果关系。最后，结合当前房地产基本态势提出维护房地产市场健康发展的政策建议。
　　关键词：地方财政收入 经济增长 房地产价格 实证分析
　　文献综述
　　从我国1998年实行住房货币化改革以来，房地产业已经逐渐成为国民经济的支柱产业；与此同时，我国各地的商品房价格也在不断攀升，特别是近五六年以来房价更是上升飞快。房价持续上涨，社会各界担心经济过热，房价问题从经济问题逐渐扩展为敏感的社会问题和政治问题。
　　关于财政和房价的关系研究有许多，其中昌忠泽（2010）认为，信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源；张梦实（2010）则认为地方政府对“土地财政”的依赖是高房价的主要原因之一；而杨志安、庞海帅（2011）通过选取全国31个省市中有代表性的6个省市1999-2007年样本数据，分析了土地出让收入和商品房销售额之间的关系，从而得出土地财政是推动房价上涨的重要力量的结论。
　　关于经济增长与房地产价格关系研究的文献也有不少。沈悦、刘洪玉（2004）利用1995-2002年我国14个城市的住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证分析，认为经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征。WWw.11665.COm姜彩楼、徐康宁、李永浮（2007）运用2003年3月-2006年8月的月度数据，通过协整方法、granger因果检验实证分析了上海市房地产价格变动的影响因素。他们认为，宏观经济发展水平和房地产投资力度是影响上海市房地产价格变动的重要因素，而人均可支配收入、空置面积等反映市场供需关系的指标对房地产价格的影响较小。张益丰（2008）利用协整检验与granger因果检验等方法对我国房地产销售价格和经济发展、居民人均收入以及土地拍卖价格等变量进行了实证研究。他认为，仅仅依靠降低土地价格来遏制房价上涨是行不通的，进而提出加大农村投入、缩小城乡收入差距、减少地域之间的经济差距等一系列能够平抑房屋价格快速上涨的政策建议。
　　然而以上分析均没有考虑整个（地方）财政收入和房地产价格的关系，也没有把gdp纳入分析，同时也很少有人把财政收入、房地产价格、经济增长一起放入var模型展开深入分析。显然，房地产市场的繁荣火爆对财政收入的直接贡献就是增加地方政府预算外的土地出让金收入。但除了土地收入外，房地产市场的繁荣也将给地方政府带来土地增值税、营业税、契税、房产税等方面收入的增加，同时房地产市场繁荣带来的房地产开发投资的增加使得一些地方gdp迅速增加，而房地产gdp的增加又将带来其他相关产业的发展，从而实现地方政府依靠城市扩张带来产业税收增加效应。在这种“地源-房源-税源-财源”的增长模式下，地方政府有足够的动力去推动地价上涨和房价飙升。朱晋（2010）利用浙江省11个城市1994-2008年的宏观经济和房地产相关数据，通过建立面板数据模型检验了区域宏观经济与住房价格之间的关系，认为经济增长对住房价格存在显著的正向驱动。财政税收政策是我国调控房地产市场的重要手段之一，显然，研究财政收入、gdp、房价三者的关系及其变化规律具有重要的现实意义。本文把财政收入、gdp、房价纳入模型，利用1987-2010年度数据，运用vec模型、wald检验方法和方差分解方法，实证研究我国gdp 、房价和（地方）财政收入的长短期关系，并结合当前的房地产基本态势提出维护房地产市场健康发展的政策建议。
　　财政收入、经济增长与房地产价格关系理论分析
　　（一）房地产行业与经济增长关系
　　房地产行业作为重要的支柱产业之一，它的发展推动了经济增长，反过来经济增长也会促进房地产发展。经济增长会促进人们对空间的需求：首先，居民收入增加直接导致住宅需求增加；其次，经济增长使得各种市场（包括房地产市场）扩大，企业有扩张要求，同样会增加商业用地和工业用地需求；再次，经济增长将会扩大基础投资，使各地区的居住生活环境得到改善，

从而使人们消费房地产商品的效用增加。另外，人口的变化直接影响对房地产商品的需求。不仅如此，基础设施投资的增加和经济增长质量的提升会提高一个地区的舒适度和竞争力，这些因素会提高一个城市和地区的吸引力，最后也会造成空间需求的增加。
　　目前，我国尚未有一套完善、科学的地方政府绩效评估制度，对政府官员的考核标准主要是gdp的增长和城市建设。房地产业的发展不仅可以拉动经济增长，还能推动市政建设，这就使地方政府将房地产业的发展视为重中之重。而房地产商开发的基础是土地，其目标和地方政府不谋而合，房价的持续走高与地方政府的主导密不可分。
　　（二）房价与财政收入关系
　　房价上涨促进地方财政收入增长。现有体制下，作为房地产业生存发展载体的城市土地归国家所有，具体由地方政府行使所有权职能。开发商购买土地支付的土地出让金全归地方财政，属预算外收入，不必纳入收支两条线管理。在房价上涨的过程中，土地价格就会翻倍上涨，地方政府就能在高地价下获得巨大的经济利益。在不少地方，土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源，有的已占到其财政收入的一半以上。这些地方的财政事实上已成为“土地财政”。所以，当中央实行紧缩型调控时，地方政府不愿严格执行；当中央实行宽松型调控时，地方政府却会加大救市力度。由于房价的上升直接关系到地方财政收入的增加，依赖“土地财政”的地方政府存在促进房地产业发展、抬高房价的激励。
　　模型设定、变量选取与数据说明
　　（一）模型设定 为了分析变量的长期因果关系，本文在建立向量误差修正模型（vec）的基础上，对模型参数的显著性进行wald联合检验，以此来确定各经济变量之间是否存在长期或短期因果关系。
　　1.模型结构。本文利用的误差修正模型实际上是一个含协整约束的var模型，可以表述为：
　　其中，，гi为系数矩阵，εi为随机误差向量，ect-1为误差修正项，反应变量之间的长期均衡关系，θ反映变量之间的均衡关系在偏离长期均衡状态时将其调整到均衡状态的调整速度。解释变量差分项的系数反映各变量的短期波动对被解释变量短期变化的影响。
　　2.wald检验。处理有关解释变量系数约束的假设检验主要是wald检验。在线性约束下，可以利用f统计量公式进行检验：
　　其中，rssr是施加约束时的残差平方和，rssu是无约束条件下的残差平方和，m是约束条件的个数，n是样本容量，k是无约束条件下的原回归式中待估参数的个数。而w统计量为：w=mf。
　　根据以上理论，本文运用wald检验对vec模型中的系数进行联合检验，以判断财政收入（fi）、经济增长（gdp）、房地产价格（hp）这三个变量间是否存在长期和短期因果关系。
　　3.方差分解。方差分解（variance decomposition）是通过分析var模型中每一个结构冲击对内生变量变化（通常用方差来度量）的贡献度，进一步评价不同结构冲击的重要性。模型如下：
　　（二）变量选取和数据说明
　　财政收入、经济增长、房地产价格是存在相互影响关系的。土地出让金和相关税费的土地收入是地方政府的主要收入来源，因而房地产市场的繁荣最直接影响的显然是地方财政收入，所以本文选取地方财政收入（fi）、经济增长（gdp）、房地产价格（hp）这三个变量作为模型的内生变量。变量fi、gdp和hp的数据来自《中国统计年鉴》，本文选取1987-2010年数据作为样本。名义变量fi使用居民消费价格指数折算成实际变量rfi（以1978年为基期），名义变量gdp使用gdp缩减指数折算成实际rgdp（以1978年为基期）。房地产价格（hp）使用全国商品房每年平均价格数据。因为变量取自然对数不会改变原有协整关系并能在一定程度上消除异方差，所以本文的模型分别用lhp（对hp取自然对数得到）、lgdp（对rgdp取自然对数得到）和lfi（对rfi取自然对数得到）表示。由图1可知，lhp、lgdp和lfi这三个变量总体上都具有随时间递增趋势。
　　实证分析
　　（一）平稳性检验和协整检验
　　为了检验经济增长、财政收入与房地产价格的协整关系，首先对各变量进行单位根检验。本文应用adf单位根方法分别检验lfi、lgdp和lhp变量的平稳性，检验结果见表1。结果表明，时间序列lhp、lgdp和lfi均为一阶单整序列。
　　虽然变量lhp、lgdp和lfi是非平稳的一阶单整序列，但它们可能存在某种平稳的线性组合

系，这种线性组合关系反映了lhp、lgdp和lfi之间的长期均衡关系，也就是协整关系。本文运用jj（johansen-juselius）检验法来进行协整检验。这种协整检验是基于回归的残差序列进行检验的。进行协整检验前，为了保持合理的自由度，使模型参数具有较强的解释能力，同时消除误差项的自相关，本文根据lr统计量确定用于协整检验的var模型滞后阶数为3（见表2），通过模型选择的联合检验确定带截距的协整模型。协整检验结果见表3。
　　由表3可知，lhp、lgdp 和lfi三个变量在5%显著水平上存在2个协整关系，估计出的第一个协整关系式为：ect=lhpt-1.619646lgdpt+ 0.284696lfit+6.788299。
　　由以上式子可以看出各变量均显著地进入了协整关系，该方程反映了1987-2010年间我国房地产价格与经济增长、地方财政收入之间存在长期均衡关系。估计系数说明经济增长与房地产价格正相关，而地方财政收入与房地产价格负相关；gdp比例每提高1%，房地产价格比例将提高约1.619646% ；地方财政收入每提高1%，房地产价格比例将降低约0.284696%。可见，随着我国经济发展，人们对住房的需求会不断增加，从而导致房地产价格不断提升，同时地方财政收入的增加会带来房地产价格降低。
　　（二）向量误差修正模型
　　协整关系表明经济增长（lgdp）、地方财政收入（lfi）和房地产价格（lhp）之间存在长期均衡关系，但是这种均衡关系是否构成因果关系，需要通过wald检验法来进行检验。上述协整关系式对应的误差修正模型为：
　　dlhp=-0.415481ect-1+ 0.446470dlhpt-1+0.554166dlhpt-2+ 0.777522dlhpt-3-4.318574dlgdpt-1+ 4.007835dlgdpt-2-5.440616dlgdpt-3 -0.134172dlfit-1-0.187394dlfit-2- 0.201360dlfit-3+0.508948
　　从上式可以看出，误差修正系数为 -0.415481，符合反向修正机制。该模型表明，当短期波动偏离长期均衡时，系统将以约0.42%的负向调整力度将短期波动拉回到长期均衡状态。进一步分析可以发现：前一期的经济增长率（dlgdpt-1）对当期房地产价格上涨率具有一定抑制作用，这可能是因为前一期经济增长过快，进而政府可能会感觉到经济过热而进行调控，房地产价格也有可能会下降；地方财政收入的增长对房地产价格的上涨具有抑制作用，这主要是因为契税、房地产税等税收的增加会增加人们买房的成本，从而抑制他们的买房需求。
　　（三）因果关系检验及方差分解

　　运用wald联合检验方法检验vec模型各变量的短期因果关系，结果见表4。从表4可以看出，短期来说，lgdp变化是lhp变化的原因（显著水平3.35%），也就是说经济增长会带来房地产价格上涨；dlfi变化不是dlhp变化的原因；房地产价格（dlhp）的变化和地方财政收入（dlfi）的变化均会引起经济增长（dlgdp）的变化（显著水平0%）；房地产价格（dlhp）的变化和经济增长（dlgdp）的变化均不会引起地方财政收入（dlfi）的变化。
　　从图2可以看出：第一，经济增长（gdp）对房地产价格冲击的响应始终表现为正向，在第三期达到最大值，然后逐渐收敛到平稳值。这说明无论是长期还是短期，随着经济增长，房地产价格上涨是必然趋势。因为随着人们收入水平和生活水平的提高，他们会不断产生改善居住环境和提高生活质量的住房需求，从而带来房地产价格的长期上升。
　　第二，地方财政收入对房地产价格冲击的响应，在开始表现为平稳，然后在第三期表现为负，然后一直又表现平稳。这说明从长期来看，地方财政收入对房地产价格的影响很小，因为驱动房地产价格上涨的主要因素是房地产的供求对比。短期内地方财政收入的增加可能会对房地产价格产生负向影响作用，但是现有地方政府收入中与房地产相关的税收收入所占的比重太小，因此地方财政收入的变化对房地产价格影响效应不是很大。
　　通过对各变量的不同预测期限误差的方差进行分解，可以了解变量之间因果关系的强度。方差分解的结果见表5。从表5可以看出，lgdp和lfi对lhp的影响在第10步达到最大，分别为5.81%和12.41%，这说明经济增长和地方财政收入对房地产价格的影响是长期的；lhp对lgdp的影响在第7步达到最大，为59.6%，lfi对lgdp的影响在第10步达到最大，为25.37%，说明房地产价格和地方财政收入对经济增长的影响也是长期的；而lgdp对lfi的影响在第1步就达到最大，为37.1%，lhp对lfi的影响在第10步达到最大，为79%，这说明经济增长对

地方财政收入的影响是短期的，而房地产价格对地方财政收入的影响是长期的。
　　结论与政策建议
　　（一）结论
　　1.政府是推动房价上涨的主要因素之一。虽然房地产价格的上涨会带来契税、营业税、土地增值税以及房产税等地方税收收入的增加，但从实证分析来看，地方财政收入的变化和房地产价格的变化关系不大。换句话说，利用税收政策来调控房地产价格不大可能。
　　2.房地产价格和地方财政收入无论是从短期还是长期都影响着经济增长，房地产价格与经济增长是正向变动关系，而地方财政收入与经济增长则是反向变动关系。这说明，一方面，在当前以gdp指标为政府官员绩效主要考核指标的制度以及土地财政前提下，房地产业的发展不仅可以拉动经济增长还能推动市政建设，这就使地方政府将房地产业的发展视为重中之重，显然房地产价格的下降将带来经济增长的下降肯定是我国各级政府官员所不愿意看到的；另一方面，由于地方财政收入的变化和房地产价格的变化关系不大，以及地方财政收入与经济增长的反向变动关系，所以我国各级政府显然是不大情愿用税收政策来调控房价，这点从房产税开征的迟迟推出就可以得到证明。
　　房价的上涨的确会带来相关的契税、营业税、土地增值税以及房产税等地方税收收入的增加，但带来土地出让收入的增加却更多且更直接，而房价下降或房地产交易的减少将带来地方政府收入的大幅减少。一旦这个情况出现，许多地方政府就会无法接受。比如2012年2月9日，芜湖出台对购房者给予现金补贴的政策，近期南京、南昌等各地方出台放松公积金房贷条件的政策等。显然，政府是推动房价不断上涨的主要动力之一。
　　3.经济增长在短期对房价的影响是不确定的，但长期肯定能促进房价上涨。
　　第一，随着我国经济的发展以及城市化进程的加快，大量农村剩余劳动力转入城市带来大量住房需求，因为农民要想在城市站稳脚跟就必须解决住房问题。可以说，今后我国城市化进程的加速推进必将大幅度增加房地产的需求。
　　第二，日益庞大的大学生城市就业群体也使得我国城镇人口不断膨胀，这也将大幅增加住房需求。
　　第三，与不断膨胀的城市人口相比，城市建设用地的供应（因为土地的稀缺性及其不可再生性）却是非常有限的，住房的供应也数量有限。
　　第四，随着我国居民收入和生活水平的提高，他们会不断产生改善居住环境和提高生活质量的住房需求。
　　第五，我国部分居民把房地产投资看成是投资回报率较高的投资渠道（事实也是如此），这些人就会产生投资需求。只要房地产行业存在“低买高卖”的经济租，就必然会有投资需求。
　　以上这些因素都是在我国经济不断发展过程中出现的必然现象，它们必将使得房地产需求的增长速度远大于房地产的建设速度。与房地产相关的契税、营业税、土地增值税、个人所得税以及房产税等税收政策的调控，特别是房产税的开征提高了购房者的交易成本和持有成本，这在短期来看对于抑制我国房价过快上涨可能有一定作用。但是否投机投资需求得到遏制，就能够引起商品房价格的上升趋势得到扭转呢？这取决于两个方面：一是住宅需求中，能够实现刚性需求的占比；二是住宅的供给量变化。而刚性需求的占比大小就是取决于以上这些因素，因此从长期来看房价上涨是必然趋势。
　　（二）政策建议
　　目前，防止房价过快增长，促使房价回归合理水平已经成为我国宏观调控重点之一。而在通货膨胀预期较强和防止经济下行的背景下，解决房价过快增长的问题就显得特别突出。
　　1.改革地方政府的政绩考核评价体系。改变惟gdp论和城市建设的考核制度，考核要更加注重经济社会协调发展，维护社会稳定保障和改善民生的实际成效的考核。只要惟gdp论存在，各级地方政府就会通过发展房地产业来促进经济发展，因为房地产业的国民经济关联性强，房地产价格的上涨会促使房地产投资的扩张从而带来gdp的增长。
　　2.加快各类保障房建设，完善住房市场结构。随着我国经济不断发展，人们对住房的需求还将不断增加。当前房价增长过快，超过普通民众的购买力，如果不进行调控，那必将带来灾难性后果。为了满足人们日益增加的住房需求，一方面政府要以建设保障性住房为重点，扩大廉租房、公共租赁房、经济适用房等的供给，以满足中低收入家庭住房的刚性需求；另一方面要实行相关政策促进我国住房市场结构的

完善，使高、中、低档不同层次的商品房建设均衡发展，以满足不同收入阶层的住房需求；与此同时，规范发展二手 （出售、出租）房市场，倡导住房租赁消费，政府可以对居民租房给予差别化补贴，盘活住房租赁市场资源。相信这些措施将有利于房价合理回归。 3.加快产业结构调整和升级，改变以固定资产投资特别是房地产投资为主要驱动力量的经济增长方式。由于房地产行业国民经济关联性强，所以我国许多地方政府都把房地产投资作为拉动经济增长的快速药方。如果能改变这种经济增长方式，那地方政府就不大可能为了gdp绩效而大力发展房地产业，从而对房价上涨有一定抑制作用。
　　4.目前，可以说土地价格是推动房价上涨的最主要因素，因此应加快财税体制改革，调整中央和地方的财政收入分配关系，彻底改变地方政府的土地财政依赖的局面。比如，可以将全国各地方政府的土地出让金收入统一上缴中央财政，然后按全国土地平均出让价格和出让面积，由中央财政向各级地方政府实行纵向财政转移支付；为了促进区域协调平衡发展，中央政府可以按各地方财政收入的一定比例征收“区域统筹发展引导基金”，以加大对落后地区财政转移支付力度。
　　5.调控房价，除了税收政策外，还需要其他组合政策配套，因为仅仅依靠税收政策调控不能达到目的。在消除推动房价上涨主要动力的同时，各地方政府可以制定人均最高居住标准制度，以抑制高标准的住房需求。比如人均最高居住面积不得高于 60平米，每户不得高于180平米；政府对于别墅住宅可以一律不予审批。对房地产商的销售利润率规定最高标准的限制制度，如规定其销售利润率不得超过15%。此外，对于圈地不建、捂盘惜售等违法、违规行为，要加大查处力度，决不能疏于形式。
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