办公楼加固整修工程初步设计概算评审报告

设计概算　　
     
    中国****总局
        
        一、前言：
         中国民用****总局（以下简称总局）办公楼始建于六十年代，至今已使用近四十年，已经接近其使用年限。由于原设计的安全储备不大，建筑主体结构的荷载承受力已大大降低，且经过四十年的风吹、日晒、雨淋，外饰面也已经破损严重，与周围环境极不协调。wWW.11665.COm另外，总局办公楼在原设计中还存在使用功能及配套设备、设施不完善等问题，已无法适应现代化办公的需要。因此，总局准备将办公楼进行一次加固改造，并委托建设部建筑设计院编制了初步设计和概算文件。
         *****管理局（以下简称****）委托北京市*****服务公司（以下简称咨询公司）对总局办公楼加固整修工程初步设计和设计概算进行评审。
        二、工程概况：
         总局办公楼位于北京市****北侧，与**广场、**大厦和新建的总局计算机中心业务楼相临，平面呈l形，分为三段：ⅰ段十三层，ⅱ段九层，ⅲ段十一层，最高高度为52.5米。办公楼的主要承重结构为装配式钢筋混凝土框架结构，大部分梁、柱、板为预制构件，梁的断面尺寸为180mm×180mm,柱的断面尺寸为550mm×550mm，内外墙均为非承重墙。总局办公楼为内走道式格局，开间随结构柱网，每个自然间面积约20平方米左右，以南向和西向房间为主，进深分别为7.6米、6.3米和5.4米。建筑外墙均为整体预制外挂板，表面贴黄色面砖，外窗为单层玻璃钢窗，内隔墙为非承重轻质隔墙。
        三、评审依据：
            1.****总局人员定编。
         2.1996年北京市建设工程概算定额及取费定额。
         3.北京市修缮定额及取费定额。
         4.北京市建设工程概算定额文件汇编。
            5.北京工程造价信息。
            6.可行性研究报告。
            7.党政机关办公用房建设标准。
         8.国家和北京市有关工程建设的法律、法规和标准。
        四、对初步设计的评审意见：
            1.建设规模：加固整修工程设计总建筑面积为24315.76平方米，比原有建设规模略有减少。
        2.结构加固：为增强建筑物的总体刚度，将原装配式框架结构改造成为框架-剪力墙结构，加宽抗震缝，对框架梁柱楼板进行加固，隔墙替换为轻质隔墙，加固方案是合理可行的。
        3.在平面设计上基本保留原有平面布局，对裙房部分进行了功能调整，其中主要是由于总局外事活动较多，扩大和增加了门厅、休息厅和接待室，另外增加了综合会议室，认为是必要的。
        4.外立面装修主要采用黄色面砖，局部配以金属和玻璃幕墙、金属格栅和挑板，既保留原有建筑的特色，又体现现代化的风貌。
        5.裙房设计了部分商业用房，建议慎重权衡利弊，似以不设为宜。
        6.办公室设计为a、b、c三种类型。由于总局人员定编较少，又有部分下属单位在楼内办公，为了给今后分配办公室留有调整的空间，经研究协商，楼内设10套a类办公室，基本为三开间。b、c类办公室均按普通办公室设计，普通办公室在可能的情况下尽量设计为大间办公室。
        7.根据“党政机关办公用房建设标准”和国管局的意见，a类办公室内部装修标准为中级装修，其他办公室为普通装修，门厅、电梯厅、贵宾接待室、重要会议室可采用高级装修。
        8.建议本工程装修质量等级按高级考虑。
        9.设计选用了部分进口的装修材料，根据“党政机关办公用房建设标准”的要求，应采用国产的装修材料为宜。，
        10.在设计中还选用了一些不常用的、特殊的而且价格比较高的装修材料，其中有的价格比进口材料还要高，设计应进行调整。
        11.总体加固方案是合理的，可行的。对1段和沿隆福寺大街加建的综合会议厅有以下意见：
        1） 关于1段的结构选型，柱子是否可考虑采用钢筋混凝土柱，可以降低造价。
        2） 1段的柱基建议采用桩基，一柱一桩，这可以解决新建部分的沉降问题。
        3） 北裙楼的屋面大梁，初步设计为预应力钢筋混凝土，施工上工序较多，对工期有一定的影响，按跨度（约16.3m）建议采用钢结构。
        12.给排水设计包括室内外给水系统，室内外排水系统，局部热水系统，设计满足功能需要，并采取了节水措施、环保措施和卫生防疫措施。
        13.空调系统：结合工程的具体情况，分别采用了智能型变频空调、计算机专用空调和局部分体空调来满足不同的需要。由于智能型变频空调国内处于研制阶段，采用进口会可靠些。
        14.采暖系统：热源由院内的热力站提供，基本利用原采暖系统，加固后重新安装。
        15.变配电系统：由室外两路10kv高压电源分列运行，一用一备。另外配备一台柴油发电机组，当两路电源同时断电时，负担一级负荷与重要负荷。供电是可靠的。
        16.电讯系统：设计包括综合布线系统、会议电视系统、有线电视系统、闭路电视监视系统、楼宇自动控制系统，完善了使用功能，满足现代化办公的要求。
        17.消防设计：本工程建筑耐火等级为一级，按规范设置了防火分区，建筑四周有防火通道。消防系统有室外消火栓系统、室内消火栓系统、室内自动喷洒系统、气体灭火系统和干粉灭火器配置。同时配置了火灾自动报警及联动控制系统和防排烟系统，通过上述措施，楼宇安全是有保证的。
        18.设计中对柴油发电机组、火灾集中报警控制器、湿式报警阀采用了进口设备，由于国产设备亦能满足使用要求，建议选用国产设备。
        五、对设计概算的评审意见：
            （一）工程直接费用部分：
            1.根据党政机关办公用房建设标准的规定和国管局的意见，a类办公室（835平方米）的装修由原高级装修改为中级装修，b类办公室（821平方米）的装修由原中级装修改为普通装修，由于装修标准降低，可核减投资115万元。
            2.根据党政机关办公用房建设标准的规定，设计中采用的进口装修材料应选用国产材料，进口材料（见附件）的总价为1345238元，选用国产材料后约可节约30%的材料费。此部分可核减投资54万元。
        3．设计中采用了部分进口设备，根据党政机关办公用房建设标准的规定和国内同类设备的性能，建议将设计中采用的进口柴油发电机组、火灾集中报警器和湿式报警阀改用国产设备。此部分可核减投资50万元。
        4.在设计概算书中，有部分项目的材料组价偏高（见附件），经国管局、咨询公司和总局共同协商后，此部分应核减投资300万元。
        5.由于在土建工程中已经按总建筑面积计取了其他直接费，因此，结构加固、拆除及装修项目中重复计取的其他直接费应核减，核减投资362万元。
        6.概算中的零星工程费不应单独计取，包含在预备费中，因此零星工程费应核减，核减投资160万元。
        7.由于本工程的施工场地有限，在施工过程中应考虑使用商品混凝土，因此需考虑商品混凝土增加费，此部分需增加投资85万元。
        8.由于本工程的主要工作是加固整修，装修质量等级按高级考虑，因此，其他直接费也应按高级计取，此部分需增加投资78万元。
        9.在装修项目中有一项精装灯具（造价为173万元），但没有列具体内容及项目，因此此项费用的确定请国管局领导决定。
        10.上述费用合计可核减投资878万元。
        （二）建设工程其他费用部分：
        1.由于本工程是原楼改造，因此三通一平费不应计取，此部分应核减投资100万元。
        2.根据我公司的现场调查，****局办公楼北侧商业街个体商贩摊位在施工中受影响的有100个，每个摊位每月上缴街道摊位租费1300元，如施工期按六个月，应补偿街道损失78万元，考虑到对路北侧摊位有连带影响，补偿费用再增加50%，总计为117万元。因此，个体商贩补偿费应核减投资27万元。
        3.根据****提供的资料，技术措施费中包含安全防护、冬季施工措施、二次搬运、拆除施工的临时支撑等费用，由于冬季施工和二次搬运费用已在其他直接费中计取，此部分费用应从技术措施费中核减，核减金额为90万元，另外其他项目也有重复计取现象，应核减10万元，技术措施费共应核减投资100万元。
        4.由于工程直接费用降低，建设工程其他费用中有部分项目是以工程直接费用为基数计取的，因此，建设工程其他费用应核减投资69万元。
        5.由于在工程直接费用中已核减了零星工程费用，因此工程预备费应相应增加，此部分应增加投资101万元。另外，建议工程预备费的使用应严格控制，使用预备资金必须由上级单位审批。
        6.上述费用合计可核减投资196万元。
        （三）工程投资总计核减1073万元。
        （四）评审后工程总投资为13525万元。
        六、小结：
            经评审中国****总局办公楼加固整修工程初步设计总体是合理的可行的建筑规模24315平方米，总投资13525万元。
        北京市建筑工程技术咨询服务公司
        2001/8/11
        进口材料明细表
        部位 进口材料名称 单位 数量 单价、元 合价（元）
        大厅 浅灰色花岗石白色微晶石镶条地面 平方米 593.10 800.00 474480.00
         浅灰色花岗石白色微晶石镶条台阶 平方米 39.60 1060.00 41976.00
         浅灰色花岗石白色微晶石镶条楼梯 平方米 36.46 1060.00 38647.00
         浅灰色花岗石白色微晶石镶条残疾人坡道 平方米 21.38 880.00 18814.00
         浅色铝板进口白色砂白灯片天花 平方米 654.08 380.00 248550.00
        接待室2 意大利洞口石材墙面 平方米 25.90 1350.00 34965.00
        综合会议室 进口金属穿孔板装饰墙面 平方米 70.00 900.00 63000.00
        35~36轴电梯厅 进口花岗石地面 平方米 128.00 820.00 104960.00
        a类办公室卫生间 进口瓷砖墙面地面 平方米 72.00 110.00 7920.00
         进口地砖墙面 平方米 336.00 121.00 40656.00
        休息区 进口金属板吊顶 平方米 542.54 500.00 271270.00
         小    计 1345238
        
        进口设备明细表
        设备名称 单位 数量 单价（元） 合价（元）
        柴油发电机组 套 1 650000.00 650000.00
        火灾集中报警控制器 套 1 1000000.00 1000000.00
        湿式报警阀 个 3 20000.00 60000.00
         
        小       计 1710000
        
        组价偏高材料明细表
        序号 项目名称 单位 数量 单价（平均） 合价
        1. 楼梯栏杆 m 30.00 1300.00 39000.00
        2. 深灰色花岗石干挂墙面 m2 775.50 1250.00 969375.00
        3. 残疾人坡道花岗石墙面 m2 31.00 1250.00 38750.00
        4. 白色微晶石柱面 m2 628.34 793.79 498770.00
        5. 铝板天棚 m2 345.12 272.09 93902.00
        6. 装饰门 m2 517.94 1055.68 546781
        7. 卫生间隔断 间 120.00 1370.00 164400.00
        8. 马赛克墙面 m2 745.32 110.00 81985.00
        9. 马赛克地面 m2 273.12 120.00 32774.00
        10. 五夹板门 m2 82.45 350.00 28858.00
        11. 乳胶漆墙面 m2 14522.71 25.00 363068.00
        12. 矿棉板吊顶 m2 6078.67 85.00 516687.00
        13. 透明玻璃砖墙面 m2 225.42 260.00 58609.00
        14. 乳胶漆天棚 m2 406.00 25.00 10150.00
        15. 水泥漆楼梯 m2 1301.68 176.99 230381.00
        16. 水泥漆地面 m2 205.22 50.00 10261.00
        17. 柔曼斯壁布乳胶漆墙面 m2 1909.10 85.00 162274.00
        18. 石膏板乳胶漆包梁 m2 83.55 120.00 10026.00
        19. 塑胶弹性踢脚 m 2609.00 58.00 151322.00
        20. 塑胶弹性地面 m2 2552.00 290.00 740080.00
        21. 乳胶漆柱面 m2 972.60 25.00 24315.00
        22. 海吉布墙面 m2 852.00 85.00 72420.00
        23. 海吉布柱面 m2 78.08 85.00 6637.00
        24. 石膏板造型天棚 m2 1291.51 225.13 290754.00
        25. 玻璃门五金 套 5.00 1800.00 9000.00
        26. 亚光金属板墙面 m2 128.00 550.00 70400.00
        27. 水泥压力板包柱 m2 156.00 95.00 11970.00
        28. 水泥压力板包梁 m2 224.40 95.00 21318.00
        29. 樱桃木扶手栏杆 m 24.00 600.00 14400.00
        30. 金属瓦楞板顶面 m2 282.24 330.00 93139.00
        31. 石膏板乳胶漆天棚 m2 145.53 116.00 16881.00
        32. 水泥压力板踢脚 m 79.20 19.00 1505.00
        33. 玻璃砖地面 m2 83.16 280.00 23285.00
        34. 亚麻地板地面 m2 365.40 260.00 95004.00
        35. 磨砂玻璃乳胶漆透光云石墙面 m2 508.80 260.00 132288.00
        36. 金属装饰隔音门 m2 40.95 2300.00 94185.00
        序号 项目名称 单位 数量 单价 合价
        37. 吸音板柱面  m2 192.00 530.00 101760.00
        38. 微晶石柱脚 m 32.00 156.00 4992.00
        39. 吸音板墙面 m2 590.40 530.00 312912.00
        40. 微晶石踢脚 m 98.40 156.00 15350.00
        41. 张力布天花 m2 527.72 460.00 242751.00
        42. 磨砂玻璃乳胶漆墙面 m2 91.80 260.00 23868.00
        43. 推拉隔断 m2 36.00 1200.00 43200.00
        44. 木墙面 m2 293.40 360.00 105624.00
        45. 地毯地面 m2 618.30 227.95 140940.00
        46. 金属板吊顶 m2 90.72 550.00 49896.00
        47. 石材踢脚 m 89.90 76.00 6832.00
        48. 精选灰色花岗石地面 m2 749.18 780.00 584360.00
         
         直接费合计 7357439