***项目测算
    一、 总体概况：
    1.规划用地面积      12493㎡
    2.建筑总面积：      48186㎡
    其中：       地上    42080㎡
                 地下室  5866㎡
    3.商铺面积         10100㎡
    高层住宅         31980㎡
    4.地下车位           120个
    5.绿地              12.1％
    6.户数              200户
    二、 项目成本
     工程量 单价 合计
    1 土建工程 42080 1100 4628
    2 地下室工程 5866 1000 586
    3 供水工程 48186 50 240
    4 配电工程 48186 50 240
    5 消防工程 48186 30 144
    6 电视通讯智能化 48186 25 120
    7 通风工程 10100 100 101
       8 电梯设备 8 50 400
     小计 6463
    三、 总图工程
    1 绿化 30
    2 道路 80
    3 室外管网 1000 800 80
    4 变配电设备 300
    5 围墙 100 200 2
    6 大门值班室 20
    7 小计 507
        
    
    
    
    
    
    
    
    
    四、 配套设施费
    1 城市配套设施费 48186 100 481
    2 白蚁防治费 48186 2 10
    3 新墙体基金 48186 15 72
    4 高教基金 48186 10 48
    5 消防设施费 48186 6 29
    6 人防基金 48186 15 72
    7 散装水泥基金 48186 10 48
    8 小计 761
    
    
    五、 其它建设费用
    1 勘察设计费 6463 3.427% 221 
    2 建设单位管理费 6463 3.80% 246 
    3 物业管理基金 6463 3% 194 
    4 工程监理费 6463 1% 65 
    5 工程质监费 6463 0.30% 19 
    6 招投标管理费 6463 0.40% 26 
    7 环保评估费 5 
    8 小计 776 
    
    六、（二）＋（三）＋（四）＋（五）＝8571万元
    
    七、不可预见费用 （六）×5%＝425万元
    
    八、工程费用合计  8933万元
    
    九、收入估计
    1 商铺一层 5050 7000 20200000
    2 商铺二层 5050 4000 35350000
    3 住宅 31980 2500 79950000
    4 合计 135500000
    十、 销售税金及附加135500000*6.25％＝8468750元
    销售费用＝135500000*2％＝2710000元
    
    十一、收入合计＝净收入－销售费用＝12432万元
    
    十二、财务费用5000×5.5％×3＝825万元
    
    十三、不确定性分析
    1 减少10％ 减少15％
    2 收入 12432 11189 10070
    3 工程费用 8507 8507 8507
    4 财务费用 825 825 825
    5 土地费用 3000 3000 3000
    6 利润 100 -1144 -2262
    如果以土地价3000万元计算，保本点售价如下：
     物业 面积 售价 小计
    1 商铺一层 5050 7000 20200000
    2 商铺二层 5050 4000 35350000
    3 住宅 31980 2500 79950000
    4 合计 135500000
    注：收入未包括地下车库的收入。WWw.11665.cOM
    
    根据**大厦的数据：
    130㎡的租金11000元/年，折合商品房售价
    v=p÷i×（1－（1/（1＋i）n）＝11000÷5%×（1－1÷（1＋5%）50）÷130＝1544元/平方米
    收益率 折合售价
    4% 1817
    5% 1544
    6% 1333
    8% 1035
    10% 838
    15% 563
    商铺240平方米年租金130000元：
    v=p÷i×（1－（1/（1＋i）n）＝130000÷5%×（1－1÷（1＋5%）40）÷240＝9294元/平方米
    收益率 折合售价
    4% 10721
    5% 9294
    6% 8150
    8% 6459
    10% 5296
    15% 3597
    
    p——年净租金收入
    i——年收益率
    n——使用年限
    v——物业价值或售价