政府保障性住房是与开发商的商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、拆迁安置住房和政策性租赁住房构成。而商品房是开发商在现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需的房屋建设、土地的开发、为社会生活提供物质基础保证。
　　目前我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是党中央进一步加强民生建设的重要举措，住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题，保障性住房实际供应量的增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，改善城市低收入居民的居住条件，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，降低楼市上涨预期，对楼市的调控起到重要的作用，对于改善民生、促进社会和谐与稳定具有重要意义。
　　1.政府保障性住房建设的特点
　　1.1政府保障性住房建设的方式
　　目前政府保障性住房的建设主要有以下四种方式：一是项目招标建设方式，即地方政府将保障性住房项目经招标交由开发企业进行投资开发，项目建成成后开发企业根据政府限价，直接对政府确认的保障房需求家庭进行销售；二是政府回购方式，即地方政府将土地交由开发企业投资开发后，由政府对整个建设项目的投资进行审计，确定项目的建设成本、利润后由政府出资回购，分配给保障房需求家庭；三是代建方式，即由地方政府职能部门负责建设，但由于地方政府职能部门大多没有开发资质、人力和技术力量，所以大多数是向社会公开招标，招聘房地产开发企业为代建方，来实施保障房项目的建设，地方政府职能部门根据代建方建设的成本给代建方固定的管理费率和利润率等；四是指定建设方式，即由政府指定或专门成立保障房实施机构负责保障房项目的建设。WWW.11665.cOm
　　在上面的四种方式中，第一种方式是政府部门要对项目实施过程中的造价、质量、工期等进行监管。第二种方式不需政府部门的监管，只需对项目竣工的质量进行验收，对项目的成本进行审计核算。第三种方式是项目在建设过程中，地方政府职能部门对项目的造价、质量、工期等要全过程的参与管理、控制协调，确保在项目的投资上达到良好的效果，在项目质量、工期上达到要求。第四种方式全部由保障房实施机构负责保障房项目的造价、质量、工期等控制。
　　2.政府保障性住房建设程序上的特点
　　政府保障性住房与商品性住房建设不同，保障性住房项目由于是政府投资项目，它的特点是在建设程序上要求比较严格，主要有以下两个方面：
　　2.1招标投标方面
　　根据《中华人民共和国国家发展计划委员会令（国家计委3号令）》及《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定（苏政发[2004]48号）》的通知，其中：
　　“第四条”在本省行政区域内关系社会公共利益和公众安全的大型基础设施、公用事业等项目，使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款和援助资金的项目，必须依法进行招标。
　　“第八条”依法必须进行招标的项目中，有下列情形之一的，应当公开招标：
　　（一）省、设区的市人民政府确定的地方重点建设项目；
　　（二）全部使用国有资金投资的项目；
　　（三）国有资金投资占控股或者主导地位的项目；
　　（四）法律、法规规定的其他应当公开招标的项目”。
　　根据《中华人民共和国国家发展计划委员会令》及《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》，对于政府投资的保障性住房项目在设计、设备采购、施工等凡是符合规模标准的必须进行公开招标，否则在工程竣工结算时审计部门将不予通过。
　　2.2项目增减变更方面
　　在政府保障性住房项目建设中，如果需要对项目进行增、减调整或现场发生重大的变更时，必须要有各管理部门的审批意见，有一套完整的审批手续，否则在工程竣工决算审计时会因为手续不全或不符合有关法律、法规的相关规定而不予认可。
　　3.政府保障性住房建设质量上的特点
　　政府保障性住房项目由于政策性较强，从设计到施工都要严格按程序、按要求进行，不会随便更改，在设计规

范上，全部要按规范标准进行设计，在材料选用上也要选择国内品牌较好的材料，因此在造价控制中对材料的采购须有足够的重视，因为政府保障性住房项目关系到低收入人群和拆迁户的利益，关系到政府的形象，如果一旦保障性住房出现质量问题，就会影响到政府的形象，影响到政府的公信力。所以，目前的保障房建设在外观和环境上可能不如商品房做的好，但结构质量相对来讲要比部分商品房的质量好。也就是说政府保障性住房七分注重结构质量三分注重外观环境。
　　而开发商注重的是商品性住房项目的外观和环境设计，因为外观和环境搞得好，可给人以美观、舒适的感觉，提高人们的购买欲望。在其它方面他们会尽量节约成本，在材料上（如钢材、商品砼、水电安装材料等）他们会和厂家建立战略伙伴关系，直接由厂家供货，降低成本；另外由于开发商卖出的房子，购房户都是要对房屋进行装修，在装修中有一些设备和安装的材料（比如卫生洁具、灯具、开关、插座面板等）都会拆除不要，开发商就根据这一情况对施工用材进行调整，对卫生洁具不进行安装，对灯具、开关、插座面板等会用一些价格便宜的材料。这样既可节约成本，也减少了浪费。而对外部环境的建设（如小区道路、绿化、景观、设施上）他们会大力投入，建造优美的环境，打造品牌，增加卖点。所以开发商对商品性住房的建设是四分注重质量六分注重外观环境。
　　4.如何做好政府保障性住房造价的审计工作。
　　政府投资建设保障性住房项目的审计大多是中介审计机构和审计人员运用专业知识，配合政府审计部门，依据国家及地方的有关法律、法规和制度规范，对政府投资建设的保障性住房项目从投资立项到竣工交付使用各阶段经济管理活动的真实、合法、效益进行审查、监督、分析和评价的过程。目的是有效控制和真实反映工程造价，完善建设项目管理，提高投资效益。如何针对政府保障性住房的建设特点做好项目的审计工作，重点要做好以下几方面。 4.1要全面了解审计项目的基本情况。
　　在审计工作开始之前审计人员应对所审计项目开展深入细致的审前调查，认真收集工程建设涉及的相关资料，对工程现场进行实地勘察，对建设项目的资金来源、立项批复、项目实施过程中曾经出现的重大变更以及项目实施单位的基本情况有充分的了解，做到心中有数，并根据审计项目的重点、难点和应达到的目的，制定出合理有序、有针对性的审计实施方案。同时要求被审计单位对送审资料的真实性、完整性、合法性负责，确保审计资料可靠，在规避审计风险的同时，提高审计效率。
　　4.2要做好对招标文件、施工合同及补充协议的审查工作。
　　在审计过程中，重点审查施工合同、补充协议与招标文件是否相一致，如果施工合同存在严重违反招标文件精神实质的内容，审计人员可与建设主管部门联系，按照《招标投标法》的规定责令纠正，施工合同、补充协议对最后的竣工决算至关重要。如果签订的合同、协议不合理，给政府造成经济损失但又无法纠正的，应在审计报告中予以批露，从而督促建设单位从源头上杜绝不合理的合同、协议，维护政府利益。
　　4.3坚持全面审计，从建设程序到工程造价。
　　政府投资的保障房项目具有建设周期长、投资大、影响因素多的特点，因此，在政府投资项目竣工决算审计时，应采取全面审查、突出重点的审计方法。一是对项目的施工、设备材料的采购、工程设计等方面是否按照《中华人民共和国国家发展计划委员会令》及《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》进行了招标投标，对项目建设过程中的变更手续是否完备；二是要审查部分造价高，影响大，容易出现问题的项目，主要是采取对工程量进行全面计算、对计价标准按照招标投标文件及合同条款进行全面复核的方法进行审核；三是要加强对合同外增减工程的审计，审计时应对增减工程的工程量计算规则、人工费、材料费、机械费等依照合同进行审计，对工程量的真实、合法、合理等方面结合施工合同和相关法律法规进行审核，对不真实的部分应坚决扣除；四是要重视对隐蔽工程的审核，隐蔽工程最容易出现高估冒算，对这一部分工程的审计除了要借助建设单位提供的现场验收资料外，还应采取现场调查、走访取证、实地探查等方法查证；四是要重视现场施工签证的审核。审计人员应认真审核工程签证的有关工作内容是否已包括在施工合同内，现场签证是否真实有效，严格

把关，坚决杜绝不合规定的现场施工签证。
　　4.4加强审计成果利用，扩大投资审计的影响。
　　一是审计中发现的问题，应及时做出准确的认定和评价，提出可行性建议和合理化意见，督促建设单位和施工单位加强管理，完善规章制度，维护国家的合法利益。二是要关注政府投资项目所产生的经济效益与社会效益，为以后的政府建设项目计划提出可行的建议和办法，避免政府不必要的投资浪费，让有限的政府资金为人民办更多的实事、好事，发挥其应有的最大效益。
　　4.5审计人员要有较高的素质和较强的专业水平。
　　政府投资保障房项目审计是一项法规性、专业性较强的工作，要求审计人员应具有很强的专业水平，除熟练掌握、正确运用政策法规外，还要具备多项业务知识，在业务上要熟悉建工程造价的有关规定，有较强的预决算编审能力，熟悉施工工艺、建筑结构、施工规范，了解建筑材料的性能和市场信息；不仅要有严谨的工作作风和高度的责任心，而且要对工作认真负责，尽职尽责，耐心细致，以理服人，这样才能保证审计工作的真实性、合法性、效益性。
　　总之，政府保障性住房建设是一项利国利民的的举动，受到了广大民众的积极支持。因此在把好质量关的同时，做好造价控制、审计工作，保证政府投资得到合理的运用，这样更能得到广大民众的认可，提高项目的整体投资效益。