摘 要：自2005年至2012年年初，我国的房地产行业快速发展，全国绝大部分城市开工建设的楼盘如雨后春笋般的遍地开花，与此同时带来了一阵又一阵的土地收购如潮。很多在上个世纪九十年代没有改制或改制不彻底的经营困难的各类国有企业也成为被收购的对象。这些企业背负着国有身份职工的沉重负担和压力，但同时也拥有着城市中心地带的原划拨土地这种稀缺资源。随着土地价格的不断攀升，这些企业迎来了摆脱困难的机遇。本文拟就在这样的经济形势下，就上述部分含有国有成分的中小型企业以土地出让、作价入股、租赁经营等方式进行进一步深化改革过程中的国有资产处置以及国有身份职工安置等问题进行初步的探讨。
　　关键词：国有资产；土地收购；职工安置
　　1 房地产行业的迅速发展和由其产生的经济带动作用
　　随着我国社会城市化建设的进行，城市建设的高速发展，使得房地产行业得到巨大的发展。从1993年到2003年这10年间，我国房地产开发投资从1，937.5亿元增长到10，106.1亿元，增长5.2倍，平均每年增长17.96%。尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5%，但也远远超过了同期gdp的增长速度。根据《中国统计年鉴（2012）》的相关数据，对1978年到2012年我国房地产增加值占gdp的比重进行统计整理，具体如图1所示，其中年份以year表示为横坐标，value表示年房地产增加值，rate代表房地产增加值占gdp比重。
　　房地产行业的迅速发展大大带动了其他企业的发展。王庆石（2010）教授将房地产业通过直接和间接的方式对其他产业产生的需求拉动作用和供给作用综合考虑，采用完全消耗系数矩阵和完全分配矩阵分别计算并对应相关系数表示后向拉动和前向推动作用，选取1997年40*40部门投入产出表、 2002年42*42部门投入产出表和2007年42*42投入产出表，分析出房地产业对其主要关联产业的总带动效应，如表1所示。wWW.11665.com
　　从表1中可以看出，我国房地产业对金融保险业、批发业和零售业、建筑业、化学工业行业、租赁商务服务业、金属冶炼和机械工业等有较强的总带动效应。从产业类型上看，与我国房地产业关联的产业大部分是资本、物质型产业，非物质型的服务类产业较少。
　　2 国有企业改革过程及其遗留问题
　　建国以后，我国在相当长的一段时期内实行计划经济的管理手段，在当时我国工业化程度低、生产力水平不高、供应不足的情况下是适合我国国情的。但是随着科学的进步、技术的发展、生产力水平的提高、国内外经济政治环境的变化，继续沿用计划经济的管理手段，继续实行原有的管理体系，已经不能适应我国生产力发展的需要。因此，出现了国有企业经济效益滑坡、亏损面逐年增大的趋势。根据不完全统计，全国独立核算的国有工业企业亏损面1992年至1995年分别为22.7%、29.8%、32.7%、33.5%，1996年上半年则达到了43.4%，并且1996年一季度出现了全国性的整体亏损。因此，我国在1992年到2000年进行全国性大面积的国有企业（包括国有参股和控股企业）的体制改革。
　　2.1 国有企业股份制改造的基本形式
　　股份制改造是改变国有企业所有制结构的主要途径，学者们对股份制改造的模式有很多的称呼和分类。本文认为根据政府对国有企业资产负载和业务的分割和重组情况，可以将股份制改造分为四种方式表2所示。
　　2.2 国有企业股份制改造效果及改制不彻底的原因
　　对国有企业进行股份制改造是建立现代企业制度的重要途径。通过股份制改造，国有制企业不仅注入了大量的资金，改善了生产经营条件，更重要的是实现了企业制度的创新和经营机制的转换，使国有企业的生机和活力明显增强。然而，实践证明，运行这十几年来，在进行全面股份制改造的过程中部分中小型企业股份制改造进行得并不彻底，暴露出诸多问题。其原因主要归结为：（1）原计划体制下的国有企业普遍负债过重，负债率较高，并且存在大量不合理的债务，沉重的债务负担和原有大面积的亏损难以逆转。股份制改造过程中如果处理得不彻底会给企业后续的发展带来沉重的负担。（2）难以安置的富余人员和企业所承担的巨大社会责任。原计划体制下的国有企业承担着社会保障的职能，其员工所应得到的所有劳动报酬并没有完全体现在工资中，更多的体现在企业给予的住房、养老、医疗、子女升学等诸多福利当中。在支付低工资的同时，对员工的其他保障采取统筹管理的办法作为投资基金，但这

分利益却没有真正的进入职工手中，而是变成企业的固定资产形成企业对员工的负债。因此，这庞大的富余人员的工资以及企业对员工的负债就构成了国有企业改制过程中的巨大成本。这样的成本不仅难以计算衡量，更加难以支付。改制中如果没有彻底改变职工身份也会给企业的良性发展带来很大的负面影响。（3）政企不分是国有企业难以割断的脐带。原体制下的国有企业一直处于政府的控制之下，而在股份制改造过程中要求国有企业具有独立自主经营的能力，但很多企业不能进行有效的内部结构的治理。政企不分一旦进入市场很难适应市场竞争。
　　基于以上原因导致这部分企业股份制改造不彻底，使得这些企业持续亏损，职工负担沉重，甚至职工工资、养老医疗保险都无法支付，社会矛盾突出。无论从政府还是企业都亟待深化改革，解决矛盾，安置职工摆脱困境。
　　3 国有（参股、控股）企业进一步深化改革的出路
　　企业股份制改革的不彻底导致国有资产大量流失，少数人暴富，工人下岗，引发持久的社会不安和动荡。工人在改革的大潮中没有看到光明却危机缠身，越来越困惑和迷茫，致使改革的声誉和政府的公信力受到极大的伤害。因此，在完成全面改革过后，部分企业仍然没有走出困境，冗员过多，生产项目陈旧，生产效率低下等诸多因素依旧困扰着这些改制过后的企业，很多企业只是维持生存，甚至有些企业资不抵债。这些企业背负着国有身份职工的沉重负担和压力，但同时拥有城市中心的原划拨土地。在房地产开发过程中，土地的取得是最重要的关键问题。房地产行业的高速发展不仅仅带动其他产业的发展，同时使土地资源变得更加有限和珍贵，随着土地价格的攀升，企业所拥有的土地成为优势资源，这些企业迎来摆脱困境机遇的同时也为企业进一步进行彻底改革创造了条件。在这样的形势下，经营困难并且没有改制彻底的国有（参股、控股）企业纷纷投入到土地开发的热潮当中，通过处置土地资产来获得资金，以缓解经营压力，保障职工权益，解决社会矛盾。 通常情况下，房地产开发公司购置土地时应当向国土资源局报批，进入土地交易市场通过竞拍方式取得开发土地。在国有企业进行土地资源处置的实际操作过程中，存在以下几种具体做法。
　　土地使用权出让方式即土地使用权直接作价出让。将企业的划拨土地通过合法程序进入土地交易市场进场交易，由其他企业或个人竞标获得土地的使用权。出让方企业可以直接得到大量的现金用来安置职工，出让方企业进行清算该企业终止。
　　土地使用权作价入股方式，房地产开发企业会大量收购国有企业的股份成为该企业的大股东，然后决定是否继续原企业的经营。通常的处理方式是：在对原有企业进行重组的基础上将企业迁出城市中心地带，投入新的生产经营项目，原有企业占用土地转化为商业用地进行房地产开发。另一种处理方式为将收购的企业清算破产，直接开发原企业占用土地。
　　土地使用权租赁方式，国有企业停止生产经营和土地占用，而将土地直接出租给使用者使用，由使用者按照合同约定支付租金的行为。这种方式往往很少采用，一方面出租的收益不足以解决企业目前的困难，另一方面租赁方式也很难做出长远发展规划。因此，这一方式适用于规模较小的商业企业。
　　4 企业被收购土地资产处置过程中存在的问题
　　企业被收购土地资产处置过程中究竟通过哪种方式进行，需要在企业方和开发方之间进行博弈。企业方需要考虑的主要因素包括土地资源的位置、生产设备的情况、产品市场的相关情况等。企业处置土地资产时，土地资源的位置决定了土地价值的大小，同时决定了企业可以获得的土地收益的多少。而企业现有的生产设备和产品市场情况等方面则是企业能否继续存续的关键。对于土地收购方即开发方而言，收购国有企业后如何处置现有企业的人员和资产，除以上三个方面因素外还应取决于开发商对企业的态度。在现实中存在的诸多做法可以看出，目前很多濒临破产的国有企业的生产力严重不足和债资比例失衡的情况下，开发商是否愿意帮助企业摆脱经营困境，还是直接收购土地后将企业解散都需要在实际操作过程中具体分析。
　　在本文中提到的三种土地资源处置方式仍然存在很多需要在实际中解决的问题。首先采取土地使用权出让方式对于房地产企业来说，企业通过一次

性缴纳出让金便可以自主经营土地，这样便于提高国有土地资产的经济效益，实现国有土地的保值、增值。对于经营困难的国有企业来说，可以一次性获得大额的资金来缓解经营压力和安置职工。对于国有身份职工来说，根据国家规定破产企业的土地出让金应当优先用于安置职工。但是企业清算后，职工虽然可以拿到安置费用但是职工再就业问题会加重社会压力，给社会稳定带来隐患。第二，通过土地使用权作价入股的处置方式，对国有企业而言房地产企业注资入股会给原有企业带来新的生机，通过新的生产项目的投入使用可能会使经营困难的企业起死回生，企业重组后原有职工可以重新上岗就业，减轻职工再就业压力。如果新的企业生产项目存在优势，还可以加强职工工资的积极态度，这当然是企业和国有职工最希望的解决办法，但是对于开发方来说诸如资金进入与现有行业不同的领域需要承担很大的风险。此时，国有企业的生产经营状况就成了开发方必须考虑的因素。这种处理方式具有很大的不确定性，首先房地产企业注资入股后将有企业重组改制，而改制后的新企业是否适应市场，是否能很好地经营具有很大的不确定性。如果新的企业经营良好，那么企业和国有职工会得到新的生机摆脱困境。但如果企业仍然无法适应新的生产项目或新的生产项目不符合市场需求，那么新的企业就再一次面临经营困境，该企业职工会再一次面临下岗待业的尴尬窘境，极大地打击了职工的工作积极性，这样不利于我国和谐社会大方针的建立。最后采取土地使用权租赁的方式下每年的土地租金数额不大，大部分房地产企业可以承受，但是开发商不能真正拥有土地，使其很多土地开发项目会受到限制。而国有企业方面可以收取土地使用租金来用以生产经营，但是在实际中，土地租金相对于经营困难的企业的资金的缺口实在是杯水车薪，土地的租金根本不可能保障企业的持续经营或职工的生产成本。
　　当然，企业被收购处置土地资产过程中需要必须处理合理三个方面的关系。首先，企业需要妥善地处理与国家的利益分配关系，本应归属于国家的土地转让收益下发给企业用于安置国有身份职工，在资金仍然不足的情况下通常需要通过财政补贴才能做到充分的安置。第二，企业和投资方利益关系的正确处理，开发商是否愿意帮助企业摆脱经营困境还是直接收购土地后将企业解散都需要在实际操作过程中具体分析。最后，企业如何妥善地安置职工是企业最亟待解决的问题，同时更是企业进一步深化改革成败的关键。
　　5 总结
　　我国近年来房地产行业飞速发展，在带动其他企业发展的同时也使土地资源变得稀缺和珍贵，导致土地价格居高不下。在这样的情况下，曾经改制过后仍然存在经营困境的国有企业（包括国有参股、控股企业）在经历了投入多收益少的局面后，终于迎来重生的机遇。在房地产开发的热潮中，越来越多的国有企业选择以不同的方式出让或出租自己的国有划拨土地来获取资金完成企业的蜕变重生。但是，迎来良好机遇的同时，这些企业也面临着诸多挑战。诸如土地处置方法的选择、新项目的选择、如何妥善安置员工、职工重新应聘上岗等问题都是重组后企业急需解决的问题。在实际操作时，必须结合企业和市场的实际情况进行分析，并且将随着我国土地使用制度的不断深入和完善逐步充实和健全。
　　近几年来，全国各地类似企业进一步深化改革的实例很多。有的企业是由政府主管部门为主导实施重组方案的，在实施过程中，最难解决的关键问题就是职工安置问题，影响这次进一步深化改革的成败。企业与职工的关系，也就是企业与职工的利益分配关系。所以在政府主管部门主导实施过程中，安置费用不足时大部分是由政府财政给予补贴。另一种情况是主管部门不明确或没有主管部门的企业，只能由企业自主进行操作，这种情况安置费用不足时，改制工作就很难继续进行下去。
　　综上所述，在这种特定的历史背景下出现的这种特殊的情况，我们所关注、研究的主要存在两个方面。一方面是国有资产的保值、增值以及收益的实现。另一方面就是国有身份职工的合理安置问题，以保证社会和谐稳定的发展需求。
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