【论文关键词】 地方政府 收购商品房新政 道德风险及防范
【论文摘要】 地方政府执行保障性住房政策出现新动向：从市场上购买商品房用作 保障性住房。针对中央需防范的潜在道德 风险，指出道德风险防范的路径。
2008年 l0月从“十项保障民生举措”列4万亿元的经济刺激计划，保障性住房政策都中央提到了非常重要的位置。近期在执行该政策过程，各地出现了一个新动：越来越多的城市已经或者布将要从市场上购买商品房用作保障忡件房，如北京、上海、南京等。
一、新政实施的潜在道德风险
四方经济学委托 代理关系理论中，道德风险是指由于委托人与代理人目标追求的不完全一故、信官、的不对称和监督的充全，代理人所追求的日标损害到委托人的利 的一种状态。地方政府 (代理人)是自身利益最大化的经济人。若无有效的监管措施，它可能为自身的利益，在实施该新政过程中，利刷信息不对称危及中央 (委托人)的核心利 ：促进房地产市场健康发展、保障民生。中央需要防范的潜在道 德风险包括：
l、追求期政绩，让国有资金 人投资陷阱的风道德险。地方官员的政绩，在有限的任期内，主要体现在 gdp的增长上，gdp与房地产、有高相关度 ，所以给房地产汁入强心针就是他们利益最大化的选择，而且要自己任期内能维持房地产及gdp就可以了。wWw.11665.cOm
但是，房地产市场与其他市场一样，具有不可违抗的客观规律性。目前房地产巾场的价格 跌是前几年投机需求过旺，爆炒的价格远远超出人们真实的购买力， 国际、国内炒家火肆出货后缺乏接盘者的必然结果。在 东南业金融危机中，1997年香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2013年下跌了70％左右，下跌过程达6年之久。权威机构丰流观点认为现在我国房地产市场的调整幅度与时间远够。此时此刻地方政府若急着在如此高价位购买商品房，很有町能会在不久的将来遭到巨额的亏损。
地自员小是明门以巨额财政资金来蜒勾 商品房的风险，如果让他们掏钱购房，他们可能小会有如此驵量在如此高 且市场已呈明 跌势的情况卜购房。但是他们作为理性人，该决策的个人政绩利润l=房地产托市收益 r 个人决策成本 c。而因为用的是国有资金，若无叶i爽政府问责制的情况下，个人决策成本 c为零。如果政策托市短期见效，i{>0，政绩利润 i 必然是大于 0；如果政策托市失败r 0，干l_润 l 0。地方政府该决策利润的统计朗望值e l>0，所以地方政府的理性决策是：积极而迅速地在高价位购买商品房 哪怕从长期来看，这怿是无效的甚至是积聚未来更大市场风险的饮鸩渴式的做法。而这种行为大面积蔓延就会给中央政府来极大的风险。
2、偷梁换柱，挪用保障性房建设资金的道德风险。从短期米看，保障性住房与地 房地产市场的繁荣似乎负相关，因为若大多数低收入耆有了保障性住房，就不会被迫极其艰难地跟风购买商品房，从而大大降低lr商品房需求。所以地方政府一直不愿意大力推行廉租房等保障 件房的建设：我国保障性住房连续 10年欠账，截至2()(17尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。现在中央政府推进保障性住房政策的根本立足点是 “建设”，保 障性住房的九千亿元投入，如果被商品房购买肆意挤 占，那保障性住房政策被偷梁换柱。
3、暗箱操作以寻租的道德风险。地方政府实施商品房收购政策时，若不加以有效监管，就提供给个别人暗箱操作以寻租的机会。在金融危机的火背景下，各地房地产商普遍遇人销售压力，十是他们町能通过贿赂等手段来 “俘获”官员，从而使少部分地j 商非法获得政府采购的特权。而日_，当前市场价格大幅波动，并且房地产商的成本难以核算，准确确定采购价格成为高难度的动作，闪此要防范存收购中的，个别工作人员与房地产商联手故意抬高收购价格导致国有资产损失的行为。
二、道德风险防范的路径
地方政府购买商品房作为保障性住房的政策，只有规进史所述种种风险，才能维护中央政府的骸心利益。道德风险防范的路包括：
l、建市台理的商品房收购定价制度。收购价应低于或不高保障性住房开发建设成本与同区域同类商品膀价恪。作为定价的基础作，耍公开当地商品房成本。
2、等待恰的收购时机。不应在房价还有巨大风险的时候匆忙入市。建议由中央综合国内外形势与卡义威机构观点，认定恰 人巾时机， 时地方政府才能分批灭人，从而最大限度规避投资风险。
3、建赢采购全程信息公开制度。对政府拟采购商品房的rl型、价格 间、地理位置、叫购方式、回购数蚩、最新进展、后续管理等完全透明公开，避免暗箱操作。引入并欢迎媒体监督。
4、严格执行招投标制度。政府采购商品房，应遵守的基本原则是 “公平竞争”，只有将竞争饥制引人到采购活动中，方能通过化唑劣汰达到 “物美价廉”。从目前媒体传山来的信皂、来看，戎行政府人批量收购商 品房的地方，尚术 “竞标”这说法，这就不免有些令人担心了。
5、严格限定建设资金保障性住房总投入比例底线。收购政策 能抵臧甚取消原有的保障住房建设项日。要随时监督资金折小扣地落实到建设项目
6、对收购商品房品种加以严恪规定。因为保障性住房面积、成本、州途等方面有着特殊的要求，非 +股商品房昕能替代，如果大户型、高端商品房也 现存被收购之列，显然根本尢法用丁保障用途，从而恨本背离了收购政策的本意。要确保资金用在低收入群众身，不能变相将补贴落人开发商的口袋。
【参考文献】
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