【摘 要】随着房地产业的迅速发展，其竞争程度也日趋激烈。而在当今消费者的心目中，住宅不仅仅是一个遮风避雨的场所，它更是一个充满生活乐趣的理想空间。所以，在房地产项目中要特别注意产品定位，其定位的准确与否将成为整个项目的成败关键因素，同时在房地产项目开发中占有举足轻重的地位。因此，如何对其开发的项目进行正确定位已成为房地产企业面临的急迫问题。本文通过分析产品定位的重要性，以及产品定位中存在的问题，从而提出了如何提升房地产项目中产品定位的策略。
【关键词】房地产开发；项目；产品定位；消费者
定位是在消费者心智中区别不同的产品、服务品牌的一种方法，其实质就是有的放矢的差异化。产品定位是所有定位的基础，没有产品在消费者头脑中的鲜明形象，就没有品牌及公司在消费者头脑中的鲜明形象。因此对房地产前期开发来说，首先就是要确定产品定位，而产品定位的依据是目标市场定位。进行房地产项目的产品定位，首先要明确房地产产品的组成。产品定位一般指产品能给消费者带来的基本利益和效用，即产品的使用价值，构成产品最本质的部分；质量标准、建筑风格、结构定位、户型定位、布局定位、建筑风格定位和物业管理定位。
1 产品定位在房地产项目开发中的重要性
1.1 产品定位是影响项目成败的重要因素
产品定位在房地产开发项目建设中自始至终贯穿在一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程。wwW.11665.cOm作为房地产项目开发前期策划的关键环节，房地产产品定位几乎参与到项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。实践证明，在开发过程中自觉运用了科学、规范的策划理念及产品定位指导的项目更容易获得成功。
1.2 增强项目和企业竞争力
随着市场的开发，房地产企业的不断增多，使得房地产企业面临着巨大的竞争压力，房地产项目的产品定位是个很好的增强项目的手段。目前调控政策下，房地产销售仍未走出相对低迷的状态。曾经的“抢售一空”和现时的“持币观望”形成鲜明对比，使很多房地产企业压力很大。而唯一的出路是面对市场，精心策划，规范操作，以“精品”显特色，以“品牌”占市场。在这种情况下，房地产产品定位就更能发挥它的特长，增强项目的核心竞争能力，赢得主动地位。房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受程度等，房地产产品定位策划能对其他策划环节起到纲举目张的作用。在产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研究和分析，最终提出适应消费者需求的产品，这样的产品必然受到消费者的追捧和认同，项目自然就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。
1.3 有效地整合项目资源
开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，开发前期需要消费较多的人力和财力，具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了其高度的复杂性和风险性。这就要求房地产商具有战略眼光、经济头脑和敏锐的判断力，把握投资机会，识别并控制投资风险，合理定位房地产产品，并将其贯彻到投资项目的实施运作中去，这是成功的房地项目具备的必要条件。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，减少项目的经济损失。
2 房地产项目市场产品定位决策存在的问题
虽然说目前有很一些房地产项目产品定位还是一定挺成功的，但是从整体上来说，还是有一定的不足之处。
2.1 产品定位准确度不高
一般客户是有二种群体，一种是以求价位合理，二是求品位与服务，这就要求，把一个有自己特色的产品展现在顾客面前，使之心目中形成一个受偏爱的印象。这就要求定位“准”，符合顾客的心理，以产品的定位优势打动顾客的心。第二是以价廉物美来进行产品定位，不能使顾客对产品产生模棱两可的认识而有一种无所适从的感觉，从而导致购买欲丧失。
2.2 总体水平不高
目前房地产项目产品定位决策研究报告发现：大部分房地产项目市场产
定位决策研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出，选取应用的数据无来源，前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等。产品定位决策研究报告借鉴作用不大，其原因是进行房地产项目市场产品定位决策研究的从业人员的素质参差不齐。
3 提升房地产项目中产品定位的策略
产品定位是房地产项目中赢得市场的钥匙，并能有效地形成竞争力。房地产开发商应从自身实际情况出发，不断改善产品定位工作。
3.1 进行准确的产品定位
产品定位工作是一项科学性、艺术性、创新性的工作，不但需要下功夫，而且要求单位领导层、决策层将知识、智慧、经验凝聚在一起苦心经营。首先，对过去众多的定位工作进行回顾、总结与分析，对成功的定位与失败的定位进行反思，逐步悟出产品定位的要害是什么。其次，对产品定位要进一步审视，产品开发前就事先分析。明确它有什么特色、个性及市场形象，目标市场用户的特定需求是什么，并将它们分别逐项列出。如有汽车的家庭在购房时，要考虑是否有停放汽车的场地；知识文化界人士在购房时，一般要更多地考虑住宅小区的文化品位与环境的幽静；收人比较高的人士。主要是追求住宅小区或别墅的档次。进行“项目满足”分析，能够满足的项目就列出来，不能满足的项目由开发商在产品上下功夫。例如万科的定位模式，它从产品本身出发，强调提供给客户高质量产品，以生活的倡导者和创造者的姿态出现，引领一种新的生活，打造全精装产品，以质量保证，打造品牌路线，使人们一说到万科就知道是全精装为主导的产品。因此每一个房地产开发项目都应有自己独特的定位，这样才能立于不败之地。
3.2 抓好市场调查和预测环节
在每一个项目开发之前，都应预测市场的未来发展趋势，并依次分析周边项目的市场调查。在产品定位决策研究的这个重要环节，应在市场调查的准备阶段明确市场调查的内容和目的；在房地产市场调查中合理运用一些调查技术和技巧，在设计调查问卷时必须突出重点、适合消费者心理，便于资料加工和设置一定数量的过滤性的问题；同时对已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断，为评价提供可靠的基础数据。
3.3 提高产品的性价比
总的来说提高产品的性价比，是房地产项目中最应该注重的，提高了整个项目的性价比，也是间接宣传产品的模式，在项目开发中注重人文环境，以及公共配套设施，和严把质量关，确保项目在各个方面的质量。同时保证空间的合理布局。以及户型的合理安排，户型的设计与空间的合理布局也是项目重要的发展方向。
4 总结
随着消费者对房地产产品的要求。产品定位在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以做好项目中的产品定位，才能促进房地产企业的良好发展。
参考文献
[1]陈洋.谈房地产开发[j]经营管理者.2011(02)
[2]江妍,孟金燕.房地产开发企业产品定位的流程优化与设计[j]消费导刊.2008(13)
