摘要 总结 了城镇土地分等定级及基准地价更新工作中存在的问题,提出基准地价更新的对策,以促进欠发达地区基准地价的调整。
关键词基准地价;更新;问题;对策;山东成武
随着市场 经济 的 发展 ,城市建设步伐的加快,城镇用地状况不断变化,基础设施不断改进,土地有偿使用的范围不断扩大,城市经营性土地的收益日趋明显,城市地价水平随着城市社会经济的发展、基础设施建设的不断完善,城市地价的空间分布 规律 也在发生变化,基准地价迫切需要更新[1-2]。为客观反映城市地价的水平及其分布规律,以满足政府调控土地市场的要求,基准地价必须定期进行调整更新。为了提高我国城市土地价格评估的水平,加强对城市土地这一重要国有资产的管理,引导和促进城市土地交易和房地产市场健康有序地发展,如何 科学 、合理和适时地进行基准地价更新,充分发挥基准地价的应用价值,仍然需要认真研究。基准地价更新是根据城镇土地的 自然 、经济属性及市场变化情况,对原来的城镇土地基准地价进行重新评定[3-4]。进行基准地价更新,首先要认真研究在我国目前进入经济快速增长阶段后城市化和城市建设的发展规律,提高对城市土地开发、利用和管理特征的认识,使基准地价更新能够适应城市社会经济发展的需要。在经济欠发达地区,如成武县位于山东省菏泽市东南部,土地交易市场发育不完善,基准地价评估中还存在很多问题,直接或间接地影响到基准地价成果。
1城镇土地分等定级工作存在的问题
一是用地类型简单,土地利用效益较低。WwW.11665.coM土地市场与发达城市土地市场差异较大,商服用地相对集中,主要集中于街道两侧,临街铺面的土地利用效益较高,因此买卖、出租等交易比较频繁,而居住用房交易较少。近几年,随着成武县经济的迅速发展、城镇化进程的加快,城区房地产市场也开始活跃。但由于成武县城市人口较少、缺乏对外来人口安家的吸引力等原因,居住用房市场交易不活跃, 工业 用地的交易也很少。二是城市用地规模小,基础设施落后。成武县城区的繁华地带集中在1~2条主要的街道上,商业用地一般分布在街道两旁,其用地效益较高,同时大部分居住用地也集中在附近,使得城镇的用地相对集中、密集,城区面积偏小。三是城镇地产市场机制不健全。城镇地产市场大多自发形成,市场机制不如大中城市健全,土地交易不规范且管理滞后,绝大部分土地交易隐于房地交易之中。
2城镇基准地价更新工作中存在的问题
2.1地价样本资料不充足,样点信息准确性不高
城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点资料、征地样点资料等。在成武县城镇基准地价更新工作中可以收集的地价样本类型主要是铺面出租样本、临街房屋买卖样本、柜台出租样本等,以商业用地样本为主,而其他如非临街房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料则难以收集,致使样点数量难以满足统计理论要求。虽然可以利用房地出租资料,采取收益还原法评估商业用地的基准地价,但由于成武县城镇房地多是出租给个体经济,代表性不全面,单位面积地价水平一般会高于社会平均水平,据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足,部分交易资料太老,对于新的基准地价更新工作来说意义不大。
2.2估价参算样点分布不均,可利用率低
由于 历史 原因和经济发展、成武县城镇规模较小,商业网点、公用设施等较为集中,尤其是商业网点的布局,多是聚集在1条城镇主街道中心或围绕在农贸市场周围,尚未形成 网络 化,服务范围也较小。这导致在基准地价评估中样点分布不均,梯度变化较大,缺少过渡地带。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价,使许多样点测算地价为负值,地价相差悬殊。同时,随着城镇规划的实施,大部分工业 企业 外迁,多集中在工业园区内,城区内部工业样点较少。此外,在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据,信息严重失真,样点租金与实际租金差距较大,从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
2.3影响地价的因素考虑不全面、不客观
基准地价主要反映城镇土地的平均价格,影响地价水平的因素包括一般因素和区域因素,样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平,才能评估级别基准地价和城市平均地价。笔者认为,随着时间的推移和社会经济的变化,各因素对地价影响的程度都会有所变化,尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大。对于特色城镇,仅按照常规方案进行地价水平修正,也不能客观地评估其价格水平。
2.4技术处理问题较多
《城镇土地分等定级规程》(以下简称《规程》)主要是针对大、中城市土地定级与估价的一个标准规程,其自身也还有许多需要完善的地方。《规程》中规定的地价评估方法涉及很多经济指标和相关资料、数据,而对于成成武县来说,这些指标和资料的收集有很大的难度;同时,《规程》中的估价方法也显得与实际相脱离,估价人员在操作上很难把握,随机性和人为因素作用很大,如容积率的确定、楼面地价的确定、工业用地缺少样点时的各等级地价如何确定以及均质区域划分的依据等。
3基准地价更新对策
3.1因地制宜选择评估技术途径
根据《城镇土地估价规程》规定,基准地价的评估可采用3种技术途径:①在土地定级的基础上,用市场交易价格资料评估基准地价;②以土地定级为基础,土地收益为主, 参考 市场交易资料评估基准地价;③以不同区域的地价指数为依据评估基准地价。就其应用情况来看,因地价交易资料较为丰富,市场性较强,途径①得到广泛使用;途径②虽有较强的理论基础和数学逻辑,但因资料取得难度较大,只有少数地区采用;途径③便捷、高效,适用于基准地价的局部更新,但因多数城市尚不具备完善的地价指数系统,所以现阶段很少应用。在应用途径①进行评估时,不少地区已不仅仅通过“样点地价均值”测算基准地价,而是利用样点地价和样点所在定级单元的土地质量总分值,建立指数或线性模型测算基准地价。这种方法强化了土地质量级别与土地市场价格间的关系,突出体现了“以级定价”。但是,由于作用于市场的因素具有复杂性和特异性,甚至会受到心理因素的影响,可能存在价格与客观质量相偏离的情况。
3.2统一地价内涵前提下采用不同表达方式
自新一轮城市土地价格调查工作开展以来,“统一、明确的地价内涵”一直是基准地价评估的要点之一。这是政府通过基准地价进行宏观调控、及时掌握土地资产动态的必然要求。基准地价按其载体形式可分为级别基准地价和分区基准地价(即小区片价);按其成果表达方式又可分为线状(即路线价)和面状2种方式;按其空间内涵还可分为地面基准地价和楼面基准地价。就其在城镇内部土地出让、宗地评估等工作中的实用性而言,往往是小区片价和楼面基准地价更便于使用。因此,已经有一些城市在评估基于级别的地面基准地价的同时,引入了楼面基准地价、商业路线价、小区片价等多种表达形式。这里,应注意不同表达方式的地价之间的内在关系,并根据需要分别建立地价修正体系。
3.3地价样点修正要注重开发程度的界定范围
经 计算 后的各类样点地价,要根据基准地价内涵的界定对交易情况、估价期日、容积率、地价楼层分配、开发程度、出让年期等进行一系列修正后,方可参与建模。此过程中,往往因忽视了开发程度界定的范围而导致修正偏差。通常在建设施工中,宗地内部的水、电、气等基础设施由开发商自行完成布设和接通。基准地价内涵中的开发程度是指达到宗地外几通一平(“几通”根据不同时期和具体地点有“四通”、“七通”甚至有“九通”,即通道路、通邮、通信、通电、通水、通热、通气、排污、排水和流通等项内容,“一平”是指平整土地)。而采用铺面出租、房屋交易类样点直接剥离出的地价,已经包含了宗地内部的各类基础设施配套,因此除对宗地外部的开发程度进行修正外,还应该对宗地内部的开发费用予以扣减。
3.4根据具体情况确定修正系数
不论以何种形式表现的基准地价,通常都需有配套的修正体系,以便将其从宏观区域地价转化为微观的宗地地价。在确定修正系数时,不少城市往往因适宜的样点资料不足,无法进行模型模拟和统计分析,而只能根据经验或一般 规律 确定。即便如此,也应注意分析具体情况,不可生搬硬套。例如,编制商业路线价的临街深度修正系数时,一般规律为随深度的增加,地价下降,但这并不意味着临街越近越好。调查表明,许多商业铺面,其门面与街道之间须有适当的“缓冲”区域,便于容纳、疏导人流。因此,编制修正系数及其对应的指标条件时,要注意分析确定最适距离。又如,编制商业用地的楼层地价分配系数时,对于大型商场和小型铺面而言,其价格随楼层增加而变化的数量化规律差异显著,宜深入调查,分别处理分析。
3.5考虑政策与市场的关系
基准地价的最终确定并非严格的数学计算过程,应在 科学 测算的基础上,适当考虑政府部门为促进房地产市场繁荣、推进房地制度改革而进行的宏观调控,形成科学、合理且实用性强的最终基准地价结果。当然,这并不是说有关部门可以任意“拍脑袋”定价。当测算结果与专家意见、经验价格或市场情况存在较大差异时,应分析价格影响因素的考虑是否周全、样点采集是否合理、样点处理是否科学等。
4结语
基准地价为推进城镇国有土地使用制度改革、培育地产市场、完善市场体系、建立和完善土地产权制度,全面、科学、合理地利用土地提供依据。有的放矢地制定的基准地价覆盖面广、分类细,涵盖了城郊结合部的所有土地,建立了城乡一体化的地价体系,为成武县建立城乡一体化的土地综合利用体系打下了基础。
5参考 文献
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