【摘 要】本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究。研究表明，本项目施工建设阶段存在的风险因素主要有工期风险、质量风险、管理风险与技术风险等，其中，主要的风险因素为工期拖延风险、设计变更风险。为此，该项目的开发商应采用合同手段进行工期风险转移，加强事前、事中及事后的进度控制，同时引入工程监理，严格控制设计变更，以降低风险，提高项目经济效益。
　　【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制
　　一、引言
　　随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。
　　针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。
　　二、项目概况及施工建设阶段的风险识别
　　a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。wwW.11665.COm从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。
　　a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。
　　表1 项目施工建设阶段的风险因素表
　　风险因素 类型 风险
　　管理 管理 项目目标是否清晰
　　决策是否征求各方面的意见
　　是否对经验教训进行分析
　　技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理
　　新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失
　　工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等
　　项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等
　　无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等
　　质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境
　　三、项目施工建设阶段的风险评估
　　在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。
　　按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产

目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。
　　表2 项目风险因素评价表
　　主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排
　　序
　　很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大
　　0.8 很大1.0
　　征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3
　　突发事故 0.05 √ 0.02 8
　　安全事故 0.1 √ 0.02 7
　　质量不达标准 0.15 √ 0.06 5
　　工期拖延 0.2 √ 0.16 1
　　施工索赔 0.1 √ 0.06 4
　　设计变更 0.15 √ 0.09 2
　　施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
　　合计 0.52
　　由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。
　　四、项目施工建设阶段的风险控制
　　通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：
　　（1）工期拖延风险控制 　　首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。
　　（2）设计变更风险控制
　　主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。
　　五、结语
　　本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
　　参考文献：
　　[1]尚庆云.浅谈房地产项目风险管理[j].集团经济研究，2007（1）：31-32.
　　[2]丁烈云.房地产开发[m].北京：中国建筑工业出版社，2004：8.
　　[3]骆珣.项目管理教程[m].北京：机械工业出版社，2004：8.
　　[4]董志文.试析房地产项目的风险管理[j].江南论坛，2006，（3）：4-6.
　　[5]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[j].现代商业，2009（12）：44-45.
　　[6]高菊芳.房地产工程项目风险控制探讨[j].财会学习，2009，5：28-30
　　作者简介：安海燕（1982-），女，山东淄博人，中国海洋大学管理学院项目管理工程硕士研究生，研究方向：项目风险管理。