摘要 分析城镇房地产现状及土地资源利用过程中存在的问题,提出加强房地产用地管理的措施和完善用地储备制度的建议,以为房产开发与土地利用的良性 发展 提供 参考 。
　　关键词 城镇;房产开发;土地利用;可持续发展
　　
　　近年来,房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中,房地产业发展几经波动,很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来,我国房地产投资增长速度过快,房价持续上涨,出现了诸多的问题,甚至影响到 经济 发展和土地合理利用,已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展,就房产开发与土地保护利用阐述如下。
　　1城镇房地产的现状
　　1.1大力发展小城镇,促进协调发展
　　城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎,是支撑未来

　　4完善房地产开发用地储备制度的对策
　　4.1合理控制土地储备的范围和数量
　　土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期,完全可以通过成立有形的土地交易市场,允许一些有闲置土地的 企业 上市交易[4],这样既可以让闲置的土地尽快流动起来,增加土地供应量,也可避免土地资源浪费。 科学 合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。www.11665.CoM但土地储备过多,会造成资金占用过多,加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定,而土地供求取决于社会、 经济 、政策等若干因素,要通过对相关 历史 数据进行统计分析,设计需求预测模型,进而得出最佳土地储备数量。
　　4.2加大土地供应结构的调整力度
　　土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济 发展 实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量,化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房,不仅要从供给源头上进行限制,还要以高地价、高税收等手段加以限制,落实经济适用房、廉租房政策,对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽,满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时,要切实规范土地行政管理行为,避免土地供应政策带来的漏洞。
　　4.3建立健全相关配套的 法律 法规
　　建立健全相关配套的法律法规,用配套的法律手段解决现实中的问题,如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等,同时要严格执法,加大管理力度,使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制,对储备机构的工作进行监督,以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度,尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息,便于各方的监督和投诉。同时,通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息,建立市场信息 网络 系统,使市场经营活动规范化,促进房地产开发市场的理性发展,引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测,做出理性的投资决策。
　　4.4强化土地储备管理的监控职能
　　土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此,要强化土地储备管理的监控职能,加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲,监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求;二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批,有无违反规定用途使用土地;三是土地利用是否按规定的进度进行建设,有无占而未用的土地;四是土地价格是否合理,是否故意抬高地价或压低地价,是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时,与房地产管理部门密切配合,实行地价与房价的链接管理,杜绝房地产市场的不合理定价行为。
　　4.5重构土地储备的组织体系
　　在我国城市建立土地储备制度的初期,分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入,这种体系的弊端日益暴露。一方面,土地储备机构挂靠土地行政管理部门,接受后者的直接领导,致使其地位弱化,运作效率不高;另一方面,在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清,未形成协作的格局。为此,应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位,为充分发挥其作用提供条件,也有利于各部门之间的协调。
　　5小结
　　合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展,是辨证统一的,相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看,还是从实际需要来看,无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展,必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中,不能顾此失彼,必须统筹兼顾;不能以牺牲土地资源为代价,获得一时的经济发展,必须在加快经济发展的同时,加强土地资源保护,优化发展环境。做到2项工作一起抓,2种成果一起要,只有这样,才能真正实现可持续发展。
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　　[5] 施云,刘艳萍,毕建杰.秦安市城市化进程中合理利用土地问题的思考[j].安徽农学通报,2007,13(16):201,212.