公共管理理论下“夹心层”群体保障性住房的策略探讨

一、“夹心层”的内涵界定
　　 随着我国城市住房制度改革的深入推进，房地产市场体系逐步建立，城市住房建设规模不断扩大，我国城市居民住房条论文联盟http://件有了很大的改善。也随着我国社会保障制度的完善，部分低收入群体的住房问题逐步得以解决。同时我国城市“夹心层”这一特殊群体的住房问题就凸现出来。本文认为，“夹心层”这一特殊群体根据我国的住房保障体系可分为三个层次，第一层是指城市中既买不起经济适用房，又不符合享受廉租住房条件的群体，这一层次中多为低收入群体，绝对收入低；第二层是指不符合经济适用房的购房条件，又无力购买限价商品房的群体；第三层次是指无力购买普通商品房，又不符合限价房的标准的人群。
　　二、“夹心层”住房的现状分析
　　（一）住房解决方式
　　 “夹心层”群体的工作年限较短，积蓄较少，除了少部分群体在所在城市已购住房之外，绝大部分“夹心层”都选择租房，租房人群占总数的约一半。被调查人群中，约33%是与父母一同居住，有些被调查者受结婚或生孩子买房等观念影响，或受父母支持，或向银行贷款，进入了供房阶段，约占14.2%，6%的人借助在亲朋好友家，2.3%居住在城中村的自建房中。(见表1)
　　 表1 住房状况汇总
　　
　　 由于大多数被访问者所在的企业是民营企业，而且“夹心层”群体工作资历尚浅，不属于核心员工，出于降低成本等因素考虑，很少有企业给他们提供宿舍，为了节省房租，租房群体中大多数表示是和他人合伙租住的，合租对象以同学和朋友居多，也有相当一部分的“夹心层”群体与陌生人合租，因为他们考虑的最多的是如何节省住房支出，不仅降低了他们的生活质量，这也给他们的安全带来很大的隐患。wWW.11665.CoM
　　（二）租房支出
　　 在租房群体中，选择租房一般是为了节省住房支出，保证目前的生活质量，并争取更多的积蓄用于将来的购房。但由于很多城市的租金仍然处于高位，因此，仍有近三分之一的“夹心层”群体每月租金在1500元以上，有约15.4%的群体每月租房支出占收入的45%以上。住房支出占收入的比例过大，严重影响了他们的生活质量，除去日常生活花费，能真正存起来的收入很少，更难以存钱支付将来的购房。
　　 表2租房支出情况
　　
　　
　　（三）住房面积
　　 “夹心层”的现居住房使用面积分布比较均匀，绝大多数“夹心层”的人均住房使用面积在7.5到20平方米，约占63.3%，只有约两成人居住在人均使用面积在20平方米以上的房子中。根据2010年《中国统计年鉴》数据显示，2009年城镇居民人均住宅使用面积为21.61平方米，可见，近8成的被调查者居住在小于2009年城镇居民平均住宅使用面积的房子里。由此可见，绝大多数“夹心层”群体的住房水平低于城镇居民平均水平。
　　 表3 住房面积情况
　　
　　
　　三、公共管理理论下“夹心层”住房的解决建议
　　（一）提供差异化的住房保障产品
　　 由于“火心层”数量庞大、人群构成复杂、文化程度和收入差撇很大，户籍和非户籍“夹心层”的住房保障需求差异大，而政府的公共资源是很有限的，因此，根据住房“梯度消费”理论，需实行差异化的住房供应策略。调动各种力量解决“夹心层”的住房困难。对于内“夹心层”，可通过政府投资建设的公共租赁住房予以解决。从长远来看，目前的廉租住房和政府投资建设的公共租赁住房应合并为廉租住房，实行梯级租金，从而既解决了廉租住房保障对象收入超出标准后无法清退的问题，又解决了由于租赁产况，过多带来的管理成本问题。对于外来务工人员，由于社会力量投资建设公租房的租金并不低，公租房对他们的吸引力并不大，因此其住房困难的解决主要通过城中村以及工业园区的外来工公寓予以解决。当然，对于外来工的住房困难政府也不能缺位，应在外来工集中的区域投资建设外来工公寓，并通过完善租赁法规，加强城中村的治安和居住环境政整治，改善其居住条件。对于机关事业单位和新入职大学毕业生，由于其收入较高，可预见性收益增长高，政府主要解决其过渡期间的住房困难，待其收入增长后，可通过限价房或者商品住房得以解决。
　　（二）完善二手房交易制度
　　 目前，中介机构是二手房交易的主要渠道，主要原因在于获取乙手房信息的渠道比较单一。而对于一些不想通过中介买卖房屋的购房者和售房者来说，则很难找到其他的渠道进行交易。所以，应加大力度拓宽二手房信息来源渠道。一方面，可以建一些售房和购房的专用网站。欲售房者和欲购房者可以在此网站上发布的信息，这些信息事先要由网站工作人员进行审核，保证信息的真实性，提高网站的可信度。消除提供虚假信息的二手房网站。另一方面，住房主管部门可以利用自身的信誉和优势，开设与二手房买卖相关的服务业务，满足购房者和售房者的交易需求。同时，二手房交易成本项目多、负担重，在一定程度上妨碍了二手房市场的健康发展，应适当降低二手房交易成本，实现一手房和二手房的税负公平，促进房产资源合理配置。一方面，可以适当减少二手房市场交易成本项目。另一方面，对于一手房市场不征收的税项，二手房市场也不征收，以促进二手房市场的蓬勃发展。另外，目前，房地产中介机构按照房屋交易总价的百分比收取中介费的计价方法不太合理，导致中介费用高昂，不但有悖公平，也损害了购房者的利益。所以，建议改变中介费收费依据。将目前按照房屋交易总价的3%收取中介费，改为分段计价方式。即根据房屋交易总价划定若干分界线，每个分界线内明确一个收费标准，中介费收费采取分段计价，累加支付的方式，这样显得更加合理。
　　（三）树立合理的住房消费观
　　 买房和租房都是“夹心层”群体住房问题的合理方式。传统观念认为买了房才能算有了自己的家，才能获取安全感和归属感。但是，随着时代的变革，这种观念也应根据实际情况的变化而转变。租房也是改善居住条件的重要途径。即使是在一些发达国家和地区，居民的住房私有率并不高。根据汇丰银行的统计资料显示：加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。这些国家中有近一半的人是住在租赁房中。在香港，相当多的人没有自己的房产。香港的公共住房覆盖面很广，且绝大部分是公屋，容纳了超过1/3的香港居民。截至2011年3月，在中国香港253.7万套住宅中，公共住房有113.5万套，私人房屋有140.1万套；在中国香港706万总人口中，47.5%的居民居住在公营的租住公屋和资助出售的居屋中，52.5%的居民住在私人住房中。目前，我们要力争实现“人人有房住”而不是“人人有住房”。“夹心、层”群体可以通过租赁合适的房子来解决其住房问题，而不是一定要买房。
　　 总之，“住有所居”是我们政府所追求的目标，住房关系到千家万户的安居乐业，它还关系着经济发展和社会稳定。目前，我国的城镇住房供给制度虽然把城镇“夹心层”纳入了供给对象的范围之内，但由于其购房能力的不足，他们又实际上被排除在政策之外。而且，随着房价的不断上涨，以及经济适用房的种种弊端，城镇“夹心层”的比例也会随之不断扩大，问题日趋严重，居住状况的不和谐日益凸现。