小产权房的法理分析

政府行为深圳市于2009年6月2日发布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《处理决定》)，普通民众将此处理决定视为小产权房“转正令”，认为小产权房即将获得合法地位。《处理决定》将“全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作”，所谓“农村城市化历史遗留违法建筑”，其相当一部分为小产权房。国土资源部于2009年6月9日指出，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反建设管理、城乡规划的法律，违反相关政策，深圳小产权房转正属误解，应坚决制止。此事件引起人们对小产权房问题再度空前的关注。一、小产权房的相关概念（一）小产权房
　　“小产权房”也称“乡产权房”，不是一个严格的法律概念，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它是在利益的驱使下，由村集体组织或者地方房产开发商，以新农村建设等为名号，建筑在农村集体土地（拥有使用权而无所有权）的“商品房”。它的产权似乎归于“乡镇”、“村”、“农村集体”，但实质上并不合乎中国关于房产产权的法律规定。（二）小产权房的法律问题
　　第一个问题是，小产权房到底是不是合法建筑？答案是明确的。小产权房的合法地位的确立，受到了相关审批手续的阻碍。审批手续上阻碍源于其销售行为，只拥有使用权而非所有权的集体土地住房是否可以买卖呢？虽然依据物权法规定，乡村集体土地可以建造住宅。www.11665.CoM但建造的住宅归谁使用？乡镇或者集体是否具有小产权房的支配权，这是必须考虑的问题。
　　第二个问题是，小产权房是否可以论文联盟http://买卖、转让？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡镇集体或者开发商以农村建设名义建造的住房，显然利用了法律的空隙，试图以“利用在农业建设”上这一无从验证的名义，来明确小产权房的合法地位。既然农民集体所有的土地使用权可出让、转让或者出租用于农业建设，那么小产权房是否是应用于农业建设呢？其买卖的行为关键取决于销售对象。于是，销售对象资格的认定将是小产权房合法地位确立的关键所在。什么样的购买对象合法，什么样的购买对象不合法？这是一个新的法律问题。这也为小产权房的法律地位确立提供了空间。二、小产权房的发展现状
　　《每日经济新闻》曾对深圳的农民房做过调查报道。深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。在这些大型花园社区附近，矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。梅龙苑便是其中一家。这个高达20多层的小产权房为高层电梯，配套齐全，实行小区化管理，一系列“高标准”堪比中档电梯公寓。据悉，在其他多数城市，农民开发的小产权房也早已是遍地开花，已经形成了开发、中介、销售等完整的产业链。三、小产权房的特征与风险
　　通过以上法理分析不难看出，由于小产权房特有的法律属性，导致其难以取得由国家承认的房屋所有权证书。同时，对于销售者和购买者来说，他们目前尚且没有足够的信心认为小产权房的销售和购买的交易符合法律规定，但是由于小产权房的价格优势明显，有利可图，还是愿意冒险。（一）价格风险
　　小产权房与大产权房（即商品房）同样是普通住宅房，从买卖手续来看，小产权房没有缴纳商品房买卖的契税，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，这就构成了小产权房投资的风险。而在质量等方面并无太大差别，两者最大的的差别就是价格。然而小产权房的低价却同时蕴含着巨大的风险。（二）法律风险
　　小产权房与普通商品房在使用性质上并没有差异，但小产权房不具备普通商品房的法律性质，购房人仅拥有房屋的使用权而不具有所有权，购买小产权房相当于一次性付款租赁房屋，那么在拆迁补偿等情况发生时，小产权房的处理问题将是一个大的难题。而且，依据中国相关法律，农民仅拥有使用权的宅基地及其宅基地上的房屋时不能向城市居民出售的。这样一来，小产权房的出售行为就是不合法的，小产权房的法律地位就得不到保障。（三）政策风险
　　而小产权房对开发商利益的触动则导致开发商采取措施对抗小产权房市场的发展。首先，目标指向投资者。开发商一方面通过自助型买卖和联合型交易的方式造成商品房交易活跃的假象，另一方面又通过媒体等宣传鼓动民众尽快买房，卖旧房买新房，卖小房换大房，甚至倾家荡产投资房产。其次，目标指向无房者。开发商通过施加压力让央行连续降低利率，让房管部门降低首付额度，让银行取消房贷限额，实行按揭贷款。然而，奇高的房价还是把大部分人拒之门外。于是出现了开发商有房卖不出，无房者心有余而力不足的房产泡沫。与之相对应的却是小产权房市场的异常活跃，这种景象最终将导致新的政府行为的出现。但是新的政府行为应该注意到小产权房并非违章建筑，只是缺少合法的存在证明而已。