摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。
关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房
一、房价收入比的概念和公式
（一）房价收入比的概念
房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。
1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。wWW.11665.COm
2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。
3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住宅、别墅高档公寓、二手房等，不同的住宅类型房价是不同的，对于经济适用房、二手房、普通住宅来说，一般的购房对象是收人不高的居民，而相对于别墅、高档公寓这样的住宅，有能力购买它们的购房者都属于收人颇高的居民。因此，应根据住房类型分别考虑不同类型住房的房价收人比。
（二）房价收入比的公式
根据房价收入比的定义，房价收入比的基本公式为：
房价收人比=住宅价格/居民收人公式1
这一公式主要涉及到了三个指标，分别为每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。根据以上对房价收入比的分析，住宅平均价格应为新旧住房的加权平均价格；一套住宅的建筑面积可根据当年居民人均住宅建筑面积与户均人口数来计算。这里的居民收入主要是用人均可支配收入来衡量，应是不同收入阶层人均可支配收入的加权平均值。因此，房价收入比的公式又可写为：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*人均住宅面积*户均人口数/人均可支配收入*户均人口数公式2
为了对房价收入比的构成进行进一步分析，考察不同收入阶层居民对不同面积住宅的购买力，我们还可以得到这样一个公式：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*套建筑面积 /不同收入阶层人均可支配收入*户均人口数公式3
这里的套建筑面积通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准，对于新建商品房按建筑面积分为75、90、105、130、145平方米五类；对于二手房和经济适用房按建筑面积分为60、75、90、105、120平方米五类。
（三）房价收入比区间的确定
关于房价收入比，目前国际上公认的 “合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行的标准为4～6倍[3]。但由于各个国家具体国情的差异，上述标准不一定适用于所有国家，因此国内学者也根据国内房产的实际情况，对房价收入比进行了研究。长春税务学院车延杰对中国房价收入的适用区间比进行了以下分析计算，认为中国房价收入比的合理区间应为3.38～6.75[4]；申请国内政策性贷款的房价收入比上限为10.1。这个上限均远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为这里是依据中国可获得的住房金融贷款限额计算的家庭单位所能承受最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支付的房屋价格。
二、对合肥市房价收入比的实证分析
1.房价收入比的整体分析。近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入为7 511.43元，2005年为8 470.68元，比上年上涨了12.28%，2006年为9 971.05元，比2005年上涨了11.77%。与此同时，房价也有所上升，2004年平均房价为2 957元，2005年为3 189元，比上年增长了7.85%，2006年为3 268元，比2005年增长了2.01%。合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比，平均房价相对较低，增长速度也较慢。
合肥市的房价收入比都在3～9倍的合理区间内，其中2005年上涨幅度较大，从4.12上升到6.43，2006年的上涨幅度较小，仅从2005年的6.43上升到6.92。2006年全国平均房价收入比为6.7[5]，而上海、北京、广州等一线城市的房价收入比则高达15.55、13.55和12.67[6]。可见合肥市的房价比相对不高，处于全国的平均水平。
2.房价收入比的构成分析。为了进一步对房价收入比进行构成分析，我们根据公式3，计算不同收入阶层居民购买不同面积住宅的房价收入比情况，并按照房屋类型将其分为新建商品房、二手房和经济适用房进行分别计算。
不同收入阶层之间的房价收入比差别较大，具有明显的阶梯性和不均衡性。对最高和高收入户而言，普通商品房在当前价位下，任何市场可供面积都具有有效的购买力；高收入户以下收入组的房价收入比产生阶梯状变化，不同收入组随着面对住房面积的不同产生不同的房价收入比，中间收入户具有购买90平方米以下中小面积套型住房的购买力。而对中间收入户以下收入组而言，房价收入比的数值范围均在10倍以上，说明当前房价超出了中等收入户以下组的购买力。
较高收入户及其以上组对任何市场可供面积的二手房都具有有效的购买力；中间及中等偏下收入户具有购买90平方米以下中小面积二手房的购买力。而对较低收入户以下收入组而言，各组房价收入比的数值范围均为10倍以上，超过了房价收入比的上限，说明当前二手房价超出了较低收入户以下组的购买力。
上表反映了不同收入阶层对于不同面积二手房的房价收入比。从中可以看出，虽然仍具有阶梯性和不均衡性，但房价的可承受力范围较新建商品房和二手房明显扩大。
2004—2006年房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大，分别为7.8%和2.5%。通过对2006年房价收入比构成分析，可以看出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。因此，政府应加大对经济适用房的建设力度，调节普通商品房与经济适用房的供应比例并进一步降低价格，使更多的低收入家庭能够住上经济适用房。对于二手房，由于价格、供应量、相关政策等各种原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房产资源没有得到有效利用。因此，政府应进一步完善二手房市场的各项政策，鼓励二手房市场的发展，使存量房产资源得到有效利用，使居民的住房条件得到进一步改善。对于普通商品房，一般中等收入户只具有90平方米以下住宅类型的购买力，这也为建设部划定90平方米以下住宅占新建住宅面积的70%提供了充分的依据。
参考文献：
[1]杨文武.房价收入比指标研究[j].统计研究，2003，（1）.
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