作者：欧阳林 方礼芝 程晓萱 张鹏
论文关键词：商品住宅 价格上涨 宏观调控 消费理念
论文摘要：近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现 出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。
一、 我国房地产业的发展现状
1．商品住宅价格全面上涨 。2003年 以来，我国房地产价格快 速 上涨 ，21304年 1-9月份 商 品住 宅 价格 增长率 比去 年同期上涨 13． ，超过人均可支 配收入 8．7％的增长率 。分城市看 ，杭 州房价 平均从 2000年每平 方米 3000元 ，涨到现在的 550o元 以上 ；福州 近 3年 时间房价平均 从 2000元／平方米涨到 6500元／平方米 。WWw.11665.cOM2003年上海市商 品房销售价格 平均每平方米达 5118／平方米 ，比 2002年增 长 24．2~／0。根据国家发展改革委、国家统计局对 35个大 中城 市房地 产市场调查 显示 ，21304年第一季 度房屋销售价格 比去年 同期上涨 7．70／0，土地交易价格上涨 7． ，房屋租金上 涨 0．6％。2004年 6月份以来 ，全国住房价格 连续几个 月 出现 了两 位数 的上 升势头 ，6月同比上升 11．6％。1-7月上升 12． ，1-8月 上升 13% 19月上升 13％。其中商品住宅 1-9月 同比上升 10．4％。房价上升之快 ，已成为 当前 中国房地 产市场 中最 突出 的问题 ，是关系到居民生活 ，国 民经济 ，通货 膨胀和宏观调控 的大 问题 。
2 商品住宅销售额 超常增长 。商品住宅 销售额增长率应以略高 于社会 消费 品零 售总额 增长率 的速度增 长 ，过高的增 长意 味着存 在 真实 需求 以外 的投 资需求 。2003年和2004年 1--9月份 ，商品住宅 销售 额增 长率 以远高 于社会消费品零 售总额 的速 度增 长 ，达到 27．2~／0-39．70／o，高出社 会消费品零售总额增长率 18．1--28．2个百分点 。而 1992-1993年房地产过热时期 ，商品住宅销售 额增长率达 到 42oa--56％，高出社会消 费品零售 总额增 长率 25--27．5个百 分点。这 表 明房地产销售市场存在 着大量 的投 机需求 。
3．投资性 购房 的 比重较高 。投 资性 购房 资金 占总购房资金的比重是判断房 地产泡 沫的重要 指标 。国际 上这一指标 的警戒标 准为 10%。据有关 部门调查，目前各地 投资性购房比重 增长过快 。例 如 ，上海 市境外 和外 地住宅购 买需 求 比重 按面积计算 高达 2 左 右 ，投 资性购 房比重达 16%写字楼投资购房 比重高达 40%；福 州市外地人购 房的合 同登记量 、面 积和余额 分别 占同期 总量 的 42% 、44．9%和 45．4％杭州 商品房的购买 者 中本地 人不到 50%。
4 开发投 资额 超常增 长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开 发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成 。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地 产投资额增长 -~ ,"gdp增长率 ，一般 不应 超过 2倍。2003年全国累计完成 房地产开发投资突破 1万亿元 ，同比增长 292~／0，是 1995年 以来 的最大增 幅，2004年 1-9月 ，房地产开发投资 同比增长 28．3％，这是同期 gdp增长的 3倍 。
5．房屋空置率过高。房屋 空置率是 房地 产供 给超过真实需求 的集 中体 现 。国际公认 的警戒线是 10％。2003年我国空置房面积达 到 1．25亿 平方米 ，空置率 已达 到 26％，2004年4月份，空置 商品住宅 5925万平 方米，同 比下降 2．8%。从空置时 间来 看，空 置一年 以上 商品 房面积 为 5529万平方米，占空置房 比重 的 57．6％。2004年 9月末 ，虽同比下降 2．35仍大大超过国际警戒线 。虽然我 国房屋 空置率与国际上的概念有所区别 ，但国内的高空置率反 映更 加深刻的结构问题。
二 、我国商品住宅价格偏 高的成因
(一 )增 长速 度 分析
根据世 界各国的经验，人均 gdp达到或超过 1000美元以后 ，人们 的需求 就提高 了一个层 次 ，需求趋 向多样 化 ，对住行 、教育 、医疗 、环境等 方面有 了更高 的要求 。我国无论从人均 gdp指标 ，还是人均 居住 面积分析 ，已经步人了住宅产业高速发展阶段 。2003-2004年五年 中 ，房地产的年投资增 长率分别为 ，19．55％，25．3％,21%29．70．4和 25．8％。如果单纯从增长率来说 ，从 2000年 以来，房 地 产的投 资增长 都在 20％以上而且愈来愈高，2000年也接近 20%。2003年我 国全年固定 资产投资为 55118亿元 ，比上年增长了 26．70,4，其 中房地产投资为 10105亿 元 ，增 长 了 29．7%，房地 产投资 占 gdp的 比例由2002年的 7．55％上升到 8．66％，增长 了 1．11个 百分点 。这说明 ，房地 产投资增长快 于全 国全社会投资额 的增长 。但是在看投资增长速度时不能 只看绝对速度 ，要看这 种“高速度 ”有没有必然性和合理性。在看投资增 长率时不应孤立地 分析投资增长率，应 同时分 析投资增长 的原 因、结果 、影 响 。如 房地产 的需求和销售情况 ，房地 产投 资对 其他投 资的带动 、扩 张挤压。近年来 ，我 国正处于 国民经 济增 长较快时期 ，特别 是城市进行大规模建设时期 ，加 上长 时期 以来福利 分房 制度的束缚，房地产特别 是商 品住 宅没有得 到应 有的发展 。所 以 ，在这一时期房地产的较快增长不仅是必然的 ，也是需要的是国家建设方针转移到“以人为本 ”的必然结果 。
(二 )从商品住宅价格分析
1．商品住宅价格是 否过 高 ，有无超 过 城市居 民普遍 的购买力或承受力 。20o4年 1--9月 我国商品房平均 价格达 到2770 方米，为 1996年 以来 同期 的最 高涨幅。至使全 国平均房 价收入比接近 1：8，不少城市甚至在 1：10以上。国际上合适的房价收入 比一般在 1：2--6之间 。我们分析承受能力首先要分析房价与收入 比，不仅要分析 房价与收入 比 自身 的问题 ，更重要的是要研究这个 比例所依存 的制度 、体制 、背景和现实。所谓房价与 收入 比是指 ，在市场经 济国家的城市 内，一套 中等水平 的商 品房住宅价 格与一 个 中等 收入家庭 的年收入 之比 ，合理的比例一般是 3--6倍 。这种比较适用于市场经济国家 。在这些 国家里 ，房 地产市场 比较成熟 ，工资制度 比较规范 ，居民收入 比较 透明 ，法律保 障体系完善 。而我 国现 阶段有 些条件并不完 全具备 ，特别是 工资及 收入 既不规范 ，又不透 明 ，存在大量非工资收入 ，而且 收入的差异很 大 ，在这种情况下如不加分析地 简单套用 国外 的房价收 入 比是脱 离实际的 ，至少是 不全 面的。同时 房价与收入 比，既可 以说 明房价太高 ，也可以说明收入太低 。不能不加分析 地认 为 ，收入是 固定的 、合理的 ，而房 价是可变的 ，不合 理的。即使 如此 ，近几年虽然房价不断 提高 ，但居 民的收入 提高更 快 ，因此房 价与收入比仍在 不断 的缩小 。如 2003年北 京 的房 价增 长 率平 均为3．8o／o~ 3． ，而城市 家庭人 口收入增长 为 9％。
2 商品住宅价格上涨是否合理或涨幅是否过快。从 199年至 20(12年 ，全 国商品住宅 的价格基本上处于 3-4％的上涨幅度 ，20[b年以来，我国房地产价格快速上涨，20o4年 6月份以来全国商品住宅价格连续几个月出现两位数上升势头 ，2004年 1—9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨 13．4％，超过人均可支配收入 8 q增长率。商品住宅价格上升之 决，已成为关系居民切身利益，关系国民经济宏观调控的大问题。房地产作为产品和商品，和其它商品一样 ，形成和涨跌都有 自己的规律 ，不能说是“涨于，还是‘‘跌’’j}于?该‘‘涨”则涨，该则降。涨价不一定形成泡沫 ，降价未必没有水分。而且价格本身只是—个相对数，是一种经济关系 ，是供求的平衡点。商品住宅价格是否合理必须与其他的经济活动和指标进行全面综合地 分析。同时还要考虑房子自身质量提高和整体环境的改善 ，配套功能的完 备及适应变化。只有通过全面、系统、综合的分析 ，才能做出正确判断，判断商品住宅价格上涨是属于正常上升，还是非正常上涨。但从2003年以来的商品住宅价格的涨幅 ，确实应 引起 国家的重视和宏观上的调控 ，以抑制房地产引起 的泡沫和通货膨胀。
3．商品住宅价格的结构是否 合理 。现行 商品住宅价格主要包括地 租 、房地 产开发 的成本 、房地 产经营 成本和相 关的税费 、开发商的利润 四大部分 。首先 ，土地的地租 即土地使用权 出让 金。每届政府批 租土地一次就 收取 50年的地租 ，土地 开发商可 以获得 土地 的使 用权许 可证 ，并用 “批 租来 的土地 向银行抵 押贷款。这样做 的后果是开发 商不得不 把地价几 十年 的地 租一次性计人商 品房房价 ，这种土地批租政策十分 不合理 ，50年 的出让金一次交清 ，这 实际上 侵犯 了下一届政府 的经 营权 ，至使商 品住 宅价格构成极不均 衡、合理 ，直接导致商 品住 宅价格增高 。同时 ，我 国是一个发展 中的大 国，是一个人均 土地 资源稀缺 的国家 ，我 国人均耕地不及世界人均耕 地的三分 之一 ，大城 市的人 均土地 资源更稀缺 (联合人均耕地 以 0．8亩 为警 戒线 ，而上海 人均耕地仅 0．33亩 )i家不允许无 节制占用土地，更 不允许透 支未来，而必须立足于我 国的实 际，按地 区特点，区域特点，合理 开发 利用。也正是为 土地 稀缺 的特殊性 ，决定 了地租 的伸缩性 ，并且存 在较大的随意性 和主观性。为地租 的人为 因素上涨提供 了较大 的空间 。其次 ．房地 产开发成本包括建 安成本 、小 区内外 的市政工程建设费 、勘 察设 计费 、利 息 、管 理费等 。房地 产业的快速发展带动 了水泥 、钢 材 、电力等 相关产业 的产能急剧膨 胀 ，价格上涨。反过来 又增加 了房地产开发 的成本 ，增 加 了商品住宅价格。第 三 ，房地产经 营成本包括看护 费 、管理费 、维修费 、营销费等。相关的税 费包括土地使用税 、城市建设规划费及公建配套费等。当前 的房价政策将 城市扩容 的配套费一次性计入房价 ，这是 商品住 宅价格增 高的又一个原 因。城市基础设施属于政府应该 提供的公共设施 产品。它是 由政府税收收入投资建设 的 ，和 地租 一样不应 该一 次性征收几 十年的税收 。业 主也没 有必要一 次性缴 纳 。第 四 ，开发商 的利润是其应得 的收益 。据有关 资料分析 ，在 国外 商品住宅价格 中的构成比例为 ：地 价及税 费三项仅 占价格 的 20％，建安成本占 73％利润只占 。而我 国目前 的土地 的地租 (相当于国外的地价 )及税 、费三大项成本 占总成本 的 50％，其 中土地的地 租约占上述费用 的 8 左右 ，』 ftk有 关税费用随着 国家有关政策的 出台，在逐步 减少 。建 安成本 约 占总成本 的 40％，利润10~／o~右 。可以看 出 ，我 国商品住 宅价格构 成 中土地 的地租及税费成本 较高 。其 中一 次性支 付的土地地 租 占的比重最大。之 所以会形成这种情 况 ，其原 因是没 有调整好土地 的地方政府经营管理权和 国家所有权之 中间的关系。
(三 ) 商品房房价与房地产炒作分析
在市场经 济条件下 ，房地 产具 有多种 功能 ，居 民居住是房地产 的主要 功能 ，但也 是其 中的一个 功能 ，聚 财、投资和社会保障是其另一些重要功 能，不承认或否定这一功能是不现实 的。而且随着市场经济的发展，聚财 和投资功能越来越受到重视和发展。正因为这一 功能的存 在 ，在我 国居民投 资渠道缺少 和不畅 ，房地产市场不成熟 的条件下 ，很 容易引发房地产的投机和炒作。这 几年，房地产 的投机 和炒作有所滋长 ，温州炒房 团只不过是一 个例 证。房地 产炒作 的危害性非常明显 。如撬动数倍甚至数 十倍 的资金进入楼市 ，哄抬 了房价 ，刺激 了消费的提前和投机需求 ，进 而产生需求 和价格 的相互推进。使商品住宅价 格猛涨 ，透支社 会财富 ，抑制社 会有效需求 ，进一步加剧社会贫 富悬殊差距 ，损害 中低收入劳动者的利益 ，削弱整个社会的风 险承受能力和 国民经济整体竞争能力。
(四 )商品房房价与空置房分析
什么是空置房?在这里 ，空置房是指 开发商 已经开发竣工待售 的商品房 。 目前我们 的空 置房达 1亿平方米，也 就是说 12500万平方米 。卖不出去 的房子 占压 了国家大量资金形成 了许多呆 帐 ，自不待言 。有关方面估 计约 2500亿元 ，居全 国各行业不 良资产之首。虽然 近几年来我 国的住 宅总量和人均量都有所提高 ，城市居民的住宅情 况得到普遍 的改善但是 ，穷富差异越来越明显 。住宅 占有 的不平等越来越突 出。
目前 ，我国城镇居民人均建筑面积 23平 方米，但 不 同的地 区和城市间的差距仍然 很大。部分居 民，主要 是中低收入家庭仍居住于破 旧 、危陋 、低矮 的房子 中 ，甚 至根本没 有住房 ，流动人 口、进城 打工 的农 民的住房问题根本 没有引起重视 。据有关方面的资料统 计 ，我国至少 有 3000万个短缺住房的特困家庭 ，他们 急需住房 ，可 同时又有多 达 1亿多平 米面积的空置房 ，而其 中主要是高档 的豪宅 、别墅 和公 寓。一方面是许多城市和地方大拆大建 ，新建楼 宇少则几年多则 十多年就 被炸掉重 建 ，为 的是从中获 利 ；另一 方面 急需拆迁 的危房 旧房因开发商无利可图而柬之高 阁，住户居民成天提心吊胆过 日 子。有钱 的人一套套别 墅 、豪宅 ，中低 收入居民仍居破屋或无房栖身。国际公认的房 屋空置率警戒线是 10％。我 国 2003年空置率已达 26％，2004年 9月末 ，虽同 比下 降 2． ，但 仍大大超过国际警戒线 。不符我 国国情 的建造大 面积 的大房 、豪宅墅 ，无人购买 的空置房 ，既 占压 国家大 量资金 ，又抬高商品住宅价格 ，浪费大量 人力物力资源 ，拉大 穷富差距 。
(五 )商 品房 房 价 与 金 融 关 系分 析
房地产 与金融是密不可分的 ，必 须相互依 赖 、相 互促进 。房地产业 的迅猛发展离不开金融业 的大力支持。我国房地产开发商 的主要资金来源为银行贷款 ，目前房地产 的平均负债率为 85％。从个人住房消费贷 款的情况 看 ，房地产 市场需求火爆 ，也是近年来商业银行信贷 支撑的结果 。7年来 ，个人住房消费信贷几十倍的增长 。这 一方面说明 了商业银 行对住房消费贷款 的放 开，各 大商业银 行相继看 好房地产市场和个 人住 房消费信贷 ，推 出各 种形 式的消费信贷 ，并 联合房地产商共同开发促进个人消费信贷的发展 。过去不起眼 的个人住房公积金也 已成 为人们 关心的热点 ，近 两年 来个人住房公积金 已成为企 事业单位 职工购房的主要来 源 ，即有个人住房公积 金的城镇职工 可用个人 住房公 积金 贷购 房款 的 700。同时 ，贷款利率低 于商业银行 同期贷款 1个百分点 。正是银行贷款力度的加大 ，才促使 房地产业 兴 旺发 达 ，这 也是造成 商品住宅 价格 节节攀升居高不 下，不可忽视 的重要方 面。但 是我们应该看到 ，虽然 目前我 国商业 个人住房贷款 不 良贷款 率不到 0．5％ 人住房公积金 贷款不 良贷款率仅 为 0．24％。这 对改善商业银行资产质量起着十分重要 的作用 ，但按 照国际惯例 ，个人房贷 和风险暴露 期通常 为 3-8年 ，而我国个人住房信贷业务是最近三、四年才开始发 展起的。同时 ，我 国个人诚信系统尚未建立 ，商业 银行也难 以对贷 款的贷款行为和资信状况进行 充分严格 的调 查和监控。另一方 面从 目前房地产业看 ，商业 银行之所 以会普遍 地把个人购 房贷款作 为优 良资产而无遣余力地大力发展 ，就 在于假 定商 品住 宅价格 水平只会上涨不会下 降。因此 ，感到个人贷款 风险不会太高 。但 是从世界其他 国家走过 的路来看 ，这种 假定是 十分不确定 的 ，美 国20世纪 8o年代 的金融危机 ，日本上世纪 90年代 以来经济不景气就 充分说 明了这 一点。
(六 )商品住宅 价格与 个人住 房 消费理 念分析
国家各项利好 政策不断推出 ，房地 产业 及其住宅业 获得极 大的发展 。一方 面中 国传统 的观念 “选个 好房 ，一 步到位”，至今仍 深深 地影响着人们 的住 房消费观念和行为。许多人将一生的积蓄全 部投 入到购房 上 ，而更多的人则是背了一个沉重 的大包袱，几 十万元 的购房贷款 ，需用 一生 的血汗来偿 付。另一方面大批平 均年 龄不到三十岁 的城市 “新移 民”已轻松地 进入 了购房市场 ，这些拥有高 学历 、高收入 、高地位精英们 的购房理念更是大手笔 ，一要大 面积 ，二要 高档次 。正是这 些新 的消费理念 ，也促使 商品住宅价格不断上涨 。在 国外年 轻人大学毕 业后 ，开始几 年都会 是租房 ，等到有一定 经济实力之后 ，才会计划购房 。因为大多数人认为这样做生活的成本会较低 一些。其 实 ，商品住 宅消费应随着经济能力 ，生活水平的提高 和人们对住房质量要求 的提升而不断变化。商品住宅无论大小都 是过渡性产品，二次置业，三次置业 是房地产市场的发展趋势 。小 户型的低首付 ，吻合 了市 场消费者 的价格要求 ，是很多人第一 次置业 的最佳选择 。针 对中国人 长期以来传 统购房观念 的影 响 ，我们应通过舆论宣传及各类政策的引导 ，使人们逐步地进入租房 ，买 旧房或经济适用房 ，换小面积新房 ，换 大面积公 寓到 购买别 墅的住房梯 度消费链理念。同时从 经济角度来说 ，人们在商 品住 宅消费过程 中的分层 次消 费和分阶段消费 ，这 就是梯度消费原理 。人们作为消费 者 ，在 同一 时期 收入水平 不尽 相 同 ，整个社会 的收入水平因此呈现金 字塔形 或椰 榄形 ，从个 体 的角度来看 ，一个 人在不同的时期 ，也会拥有不 同的收入水 平 。与此相对应的 ，社会同一类 消费 品的价格和档次也会 呈现不同层次 ，以迎合不 同收入水 平的 消费者 ，在 不 同时期 的不同需要 ，消费者 的各种消费行 为应在相 应 的消 费层 面上进行 ，才能使得效益 最大化 。对于商 品住 宅这一 特殊消费 品而言．由于 在人们 生活中的重要性及经济总价 值的 巨大，人们对它 的消费更为慎重，因此“梯度消费 ”理念引入住房消 费市场非常必要。
总之 ，商品住 宅价 格 的上 涨 ，既 有经 济 发展 的规 律 ，也有房地产泡 沫和金融危机 的潜伏 ，更有人 为因素的作用。面对 日益高涨 的商 品住宅价格 ，政府 应从宏 观经济上进行调控 ，严格 控制 固定 资产 的投资 规模 ，维护正 常的房地产业经济秩序。居 民个 人应 更加理 信的 面对 这一 必需的最大消费品 ，做 出理信 的选择 。
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