摘要：房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。
     关键词：房地产；房价；投资；调控政策

       2009年6月，全国70个大中城市房屋销售价格出现了当年首次同比上涨，涨幅为0.2%，其后几个月房价同比涨幅不断扩大，从7月的1.0%逐步扩大到12月的7.8%。2010年3月，中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年我国住宅平均价格为4474元/平方米，同比涨幅达25.1%，为近9年来的最高水平。2010年以来，我国房价上涨势头有增无减，根据国家统计局2010年4月公布的数据，截至2010年3月，全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，其中新建商品住宅价格同比上涨15.9%，二手房价格同比上涨9.5%。
    一、房地产投资是形成当前高房价的重要因素之一
      在国内外经济金融形势发生重大变化的背景下，我国房地产价格上涨具有多重原因：一是城市化进程的加快使得住房需求不断上升；二是随着居民生活水平的提高，住房消费能力也在不断增强；三是房地产业的发展能够推动地方经济的发展，得到地方政府的支持；四是房地产开发商在利益的驱使下，加速房地产开发的进程；五是银行等金融机构能够从房地产相关项目中获利，房地产信贷快速扩张；六是土地开发建设的成本不断增长，推动房价上涨；七是人民币升值预期下，热钱涌入房地产市场；八是市场上对于住房价格继续上涨的预期明显，投资性和投机性购房需求膨胀等。wwW.11665.COm
    2009年以来，特别是2009年下半年以来，我国房地产价格快速上涨，呈现涨幅大、涨势猛的特征。
    我们认为，此轮房价上涨的一个重要推动力是投资性和投机性购房的大幅增长。伴随着四万亿经济刺激计划的逐步实施和天量信贷的逐步投放，潜在的通货膨胀预期抬头，加上市场对于房地产利好政策的消化，富余的流动性资金出于保值增值的需要涌向房地产市场，房地产投资和投机异常活跃，成交量大幅增长，房价迅速攀升。近些年来，人们普遍预期未来房价看涨，这使得房地产的投资需求加剧。在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下，房地产市场出现大量的投资性和投机性交易行为，这刺激房地产需求进一步攀升，房地产市场供不应求的状况更加突出，房地产价格不断上涨。以下通过闲置房、租售比和价格走势等数据，分析2009年以来我国房地产市场的运行状况。因为投资和投机行为对我们以下分析情况造成的后果是相同的，所以我们将投资和投机行为放在一起分析。
    第一，闲置房数据。闲置房主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但无人居住的房屋。根据国家电网公司的调查显示①，我国660多个城市连续6个月以上电表读数为0的闲置房有6540万套。按照每套房平均供3个人居住计算，6540万套闲置房可供近2亿人居住。而对照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我国城市非农人口的增加总量也只有2亿元左右。据此推算，我国目前660多个城市的闲置房总量可以满足其后十年城市化的住房需求。据统计，我国现今实际人口总量约为14亿人，2009年底我国的城市化率为46%，按照上面的估算结果，在全国城市化率达到60%以前，也就是达到“全面工业化”水平以前，近2亿人居住的闲置房完全可以满足城市化进程中的住房需求。过量闲置房的存在，既是盲目投资和炒作房地产造成的后果，也给房地产市场的持续健康发展带来了负面影响。
    第二，租售比数据。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个地区房地产运行状况良好的租售比范围一般界定为1∶300到1∶200，这意味着房屋的合理价格大约相当于其租金的200到300倍。
    如果租售比低于1∶300，则意味着房地产投资价值相对变小,房屋泡沫已经显现；如果租售比高于1∶200，则意味着房地产还有投资潜力。根据美联物业和环球房地产指南网站的调查数据，2009年世界22个主要城市的住房租售比如表1所示。从表中可以看出，在统计的全球22个城市中，租售比低于1∶400只有我国的北京、上海，也包括香港，北京和上海的住房租售比远低于其他城市的水平，也低于房地产市场运行良好的租售比下限1∶300，这在一定程度上表明北京和上海房地产市场的投资和投机行为严重，房地产价格中存在泡沫。除北京和上海外，我国一线城市的住房租售比也普遍低于1∶300，由此可见，投资者已逐步取代刚性需求者进入房地产市场。
    表1世界22个主要城市的住房租售比城市北京上海香港孟买新加坡东京纽约曼哈顿蒙特利尔里约热内卢圣保罗约翰内斯堡租售比1∶5251∶4181∶4031∶3091∶3421∶3421∶2171∶2521∶1621∶1841∶168城市开普敦内罗毕柏林法兰克福巴黎莫斯科圣彼得堡米兰罗马伦敦迪拜租售比1∶1101∶2451∶1481∶2591∶2791∶3521∶1741∶3081∶2571∶3231∶203资料来源：美联物业、环球房地产指南网站（global property guide）。
    第三，房地产销售价格与租赁价格走势比较。
    根据美联物业对各地成交最活跃、最具代表性的二手住宅进行的统计，2010年4月，北京二手住宅蓝筹价格指数较2008年1月上涨73.5%，而租金指数却下降7.7%；上海二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨61%，而租金指数只上升4%；广州二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨92%，而租金指数仅上升1%。从图1到图6可以看出，统计期内北京、上海和广州二手住宅价格大幅上涨，而租金价格变化不大。这个情况说明当前房地产投资现象十分普遍，一方面扩张了购房需求，推动房价上涨；另一方面相当多的投资者手头拥有几套房，造成租赁市场上的房源供给相当充足，使得近年来租金价格保持相对平稳。
    图1北京二手住宅蓝筹价格指数图2北京二手住宅蓝筹租金指数图3上海二手住宅蓝筹价格指数图4上海二手住宅蓝筹租金指数图5广州二手住宅蓝筹价格指数图6广州二手住宅蓝筹租金指数资料来源：美联物业第四，抽样调查结果显示，2009年上海本地居民户均住房3套，广州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已经完全满足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命贷款买房。据媒体报道，部分“购房爱好者”在拥有几十套住房之后，仍四处筹钱购房，以期获取投资收益。

   从当前闲置房数量居高不下，租售比持续低位徘徊，销售价与租金价走势背离，居民购房热情高涨等现状可以看出，当前我国房地产市场上投资行为盛行，房地产的投资功能在很大程度上替代了居住功能。从供给和需求的视角进行分析，房地产投资需求的大幅上涨，人为地扩大了房地产需求，在房地产供给相对稳定的情况下，这必然会拉动房地产价格不断攀升。
    二、当前形势下房地产投资弊大于利
      房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。
    当前，关于房地产投机的危害，人们已经形成共识。投机会虚增房地产短期需求，哄抬房地产价格，滋生房地产泡沫，冲击楼市发展，增加宏观经济运行的风险。但是，关于房地产投资的弊端并没有引起重视。我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。
    传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。
    第一，在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升；但在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨。2009年以来，在全球金融危机时期积累的刚性购房需求得到释放之后，房地产市场交易量大幅上涨，房地产价格逐步上升；而房价的上升刺激了投资需求的增加，投资性购房增长迅猛，这又进一步推动房价的上涨。数据显示，2009年我国主要城市楼市交易量比2008年同期涨幅超过50%，天津、武汉、杭州、南京以及成都等城市同比涨幅超过100%，福州和厦门等城市同比涨幅超过200%；主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京楼市成交价分别比2008年同期上涨27.56%、18.32%和16.38%。在当前房地产市场交易量放大和成交价攀升的情况下，房地产投资会刺激房价螺旋上升，不利于房地产市场的健康发展。
    第二，房地产投资确实有利于为房屋租赁市场提供房源，但是当前我国并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。根据前文的分析，我国房地产市场上存在着大量的闲置房，这些闲置房是房屋租赁市场上的潜在供给者，一旦租金价格达到投资者的要求，这些闲置房将转化为出租房。当前，为促进我国房地产市场平稳健康发展，亟待加快廉租房和公租房建设，解决城镇最低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。虽然政府提供出租房，可能会存在成本高、效率低的弊端，但我们需要全面权衡利弊。把两者相比较，政府供应廉租房和公租房过程中存在的问题，肯定要小于放任投资行为、大幅推动房价上涨带来的危害。美国公共住房、法国廉租住房以及新加坡公共租屋的经验表明，廉租房和公租房制度能够在短期内快速解决低收入家庭的住房短缺问题，抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场平稳发展。
    第三，近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据economist house-price indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。
    第四，住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发展。
    三、控制房地产投资，促进楼市回归理性的对策建议
      2010年4月，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了房地产调控政策，部分省市也陆续公布了房地产调控政策细则，除了北京对投资性购房做出限制之外，多数省市的调控政策细则都偏重于增加市场供给，没有在抑制需求方面出台严厉的措施。根据经济学原理，市场上的供给和需求共同决定价格，在其他条件不变的前提下，增加供给或是减少需求的行为均能降低价格。
    但是在房地产市场上，由于土地是稀缺资源，各城市在一段时期内能够开发利用的土地是有限的，房地产供给的增加也会受到限制，因而房地产需求的变化更能决定房价的变化。从上文分析可知，我国投资性购房猛增是此轮房价过快上涨的重要原因之一，因此，当前我国房地产调控政策，特别是地方房地产调控政策细则应当偏重于抑制房地产需求，严控房地产投资。
    第一，加强对房地产投资行为的研究，从政策导向上明确房地产投资的弊端。我们当前的问题是，无论在舆论层面上和政策导向上，对于房地产投资没有多少控制性的措施，这样就客观形成了对房地产投资放任自流的状况，人们并未意识到房地产投资的危害，甚至认为有富余资金就可以投资房地产，投资多少也无所谓。要全面分析房地产投资的利弊，树立正确的舆论导向，引导公众认识房地产投资在当前房价高企中起到的推波助澜作用，认识到房地产投资带来的危害。
    第二，应当严格执行差别化的房地产信贷政策，从资金来源上控制房地产投资。传统的低首付按揭制度容易放大实际的住房需求，引致大量的房地产投资和投机。这是因为低首付按揭制度以小搏大，提高了买房者的购买力，进而从制度上放大了住房需求。2010年国务院房地产新政体现了对首套自住房和多套房的差别化待遇，有利于抑制房地产投资，但是从地方政府的执行情况来看，多数城市出台了较为保守和宽松的调控政策细则，并没有对投资性购房者从严控制。各地政府应当严格执行国务院关于购买不同套数住房家庭的差异化信贷政策，严格控制投资性购房；必要时可以对第二套非改善型住房、第三套及以上住房实施更为严厉的控制措施，如不予发放贷款等。

   第三，应当适时推进房地产税收体系改革，通过税收手段抑制房地产投资。我国当前的房地产税收体系重流转环节，轻保有环节。在房屋流转过程中，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税，这些税费基本上通过房地产价格直接或间接地转嫁给购房者；但是在房屋保有环节，购房者用于自住或是闲置的房屋不需要缴纳任何税收。这种重流转轻保有的税负格局难以抑制房地产需求，反而成为房价上涨的刺激因素。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家和地区，包括美国、英国、德国、日本、我国香港、台湾地区等，都对房地产保有环节征收物业税。对于我国而言，适时开征房产保有税或是物业税能够有效抑制投资性和投机性购房行为，减少闲置房的数量，挤出房价泡沫，促进楼市理性回归。由于税收改革的影响面较广，冲击力较强，因此推行中要注意循序渐进。我国可先针对增量房地产制定征税方案，并在开征初期对于生活必需的住房免税。待时机成熟后，再逐步对存量房地产征收保有税。
    第四，应当拓宽投资渠道，满足多层次的投资需要，从需求角度减少房地产投资。当前我国居民的投资渠道主要包括储蓄、国债、企业债券、股票、基金、理财产品、保险、外汇、黄金、期货、权证、收藏品和房地产等。尽管投资种类较为丰富，但是由于国债受到发行规模的限制，容纳资金有限；企业债券市场制度不够完善，吸收资本能力不高；股票市场持续低迷，收藏品市场门槛较高等诸多因素的影响，我国居民的投资渠道仍显狭窄。要避免市场上的富余资金扎堆于房地产投资，其中一个重要的途径是拓宽投资渠道。具体来看，一是要推动金融创新，丰富投资品种；二是要降低投资门槛，满足不同收入阶层的投资需求；三是要进一步规范投资市场，减少居民的投资顾虑；四是要普及金融知识，鼓励居民尝试新的投资方式；五是要出台相应的鼓励和支持政策，引导民间资金进入实体经济领域。
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