新经济环境下房地产面临的风险及对策

随着论文联盟http://城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，居民的生活消费水平有了很大的提高。我国的房地产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济金融业、建筑业、家电等行业的重要枢纽。目前中国房地产业正朝向规模化、品牌化、运作规范化迈进，更注重依靠市场和企业自身调整实现房地产效益。
　　1 我国房地产业的发展状况
　　1.1 我国房地产业的发展阶段
　　我国的房地产业最早产生于19世纪末20世纪初。已经经历了起步阶段、调整阶段、发展阶段，最近几年中国房地产业进入了第四个阶段调控阶段，由于住宅产品价格的居高不下，引起了一系列的社会问题，国家从2003年房地产行业正式市场化开始出台很多针对性的政策，对房地产业进行有步骤的宏观调控。
　　近几年，我国的房地产投资额加大，房地产开发企业购置土地面积上下波动增长，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例升高；房屋销售价格持续攀高，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的幅度；中低价位、中小户型住宅比例偏低；投资性购房需求增长较快；全国土地交易价格稳步增长；待开发的土地面积普遍增大。房地产和建筑业每年的增加值大约占gdp的9%。居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，使住房的需求量攀升。住房消费将会成为居民的持续消费热点。
　　1. 2 我国房地产业的不足之处
　　房地产业属于资源密集型行业，需要走资源消耗低、环境污染少可持续发展的道路。Www.11665.coM而我国的房地产企业数量很多，规模较小，企业分散开发能力不足，营销中不能充分利用有限的资源创出最大的效益；房地产企业管理不太注重品牌效应，管理者综合素质相对较差，管理水平达不到要求，行业信用总体偏低；房地产企业的资金投入有限，造成经营风险加大。
　　2 新经济背景下房地产业所面临的风险
　　我国的房地产业在2009年急剧升温，在国家经济刺激政策、宽松的货币政策和通货膨胀预期等多种有利因素的推动下，出现了投资加快、资金来源充足等新情况，房地产业的发展好于预期。但不可忽视的风险也同时存在。居安思危笔者经过深入剖析认为我国房地产的发展还面临以下两大风险。
　　2.1 政策的不确定性
　　国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。我国的市场经济的内外环境的变化促使国家的宏观政策的调整。
　　2.1.1 财政政策不确定性。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化。
　　2.1.2 货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。
　　2.1.3 产业政策不确定性。由于房地产业是高耗能行业和资金密集型行业，所以我国在进行经济产业结构调整的时候不会把房地产业作为支柱产业，这样很难得到国家和政府的政策的大力扶持，给房地产业的发展带来困难。
　　2.2 市场需求不足
　　房地产业发展和市场需求是紧密相连的，我国房地产市场需求不足是房地产业的长期潜在的风险。
　　2.2.1 城市化难以带来大量预期的新增需求。主要原因一是城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积也在不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我国人口的工作空间和居住空间的一致性决定了城市新增的人口总量是有限的。三城市中低收入人口居多，消费住房的能力不足。
　　2.2.2 旧城改造难以创造持续的房屋需求。如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，对房地产的需求不能持续。
　　2.2.3 住房价格哄抬使普通居民望而却步，造成消费需求抑制。
　　3 新经济背景下房地产发展的策略
　　房地产业关联的产业很多，而且是我国的基础产业和新支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对房地产业面临的以上风险，笔者在以下几个方面提出了新经济背景下房地产业的发展策略。
　　3.1 全面理解贯彻国家的宏观调控政策，保持房地产业政策的相对稳定性。房地产市场与宏观经济和政策环境有密切关联。保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要因素。有些地方