浅析土地与房地产经济

　　一、选题背景
　　（一） 房地产市场的运行现状
　　众所周知，房地产是人类生活、生产以及一切社火活动最基本的物质保障，同时也在人类的社会财富中占有最大比例。房地产业与社会与经济文化等方面的发展有着紧密的联系，产业之间的关联密切并具有很强的带动性。从上世纪八十年代至今，我国的房地产业经历了三十多年的发展历程，九十年代初期，我国进行了房改，自那以后房地产行业便开始迅速发展，在改善国民居住条件方面做出了极大的贡献。但是，与发达国家相比较，我国的房地产行业起步比较晚，目前仍然处于发展的初级阶段，因此在市场快速发展的过程中逐渐显现出一些问题。例如房地产价格涨幅过快、住房保障较低、供给结构不尽合理、市场秩序不够完善以及房地产信息不对称等。由于这些问题的不断升级，房地产行业几乎成为了一个饱受争议和职责的行业，只升不降的房价不断刺激着我国大众脆弱的神经，有房无房，房子大或是小也逐渐成为了人们生活幸福指数的标志。怎样对房地产业的发展及运行趋势进行合理、科学的分析及判断已经成为政府当前面临的严峻考验。
　　（二）房地产市场信息的运行情况
　　要了解我国房地产行业目前的运行状态，必须首先获取大量的市场信息。市场信息主要包括：消费者对住宅的需求、国家和政府制定的土地供给量计划以及企业对房地产的销售定价等等。而广义上将房地产市场信息定义为包括房地产经济活动的内部以及外部的所有相关信息，涉及到了宏观和微观两个层面。企业从土地出让计划、地价与房价的走势、以及市场供应需求来判断企业总体竞争力，从而进行投资决策。WWw.11665.CoM但市场信息具有极大的不对称性，这使得消费者总是处于劣势，难以做出正确的选择。而市场信息获得的滞后以及其不完整性也使政府难以及时的对房产行业的形势做出准确的判本文由论文联盟http://收集整理断。
　　二、目前我国房地产行业存在的问题
　　（一）市场价格太高，许多百姓难以承受：随着我国经济的高速发展，在许多一线城市，动辄几万元的房价早已不是新鲜事，而在一些二线城市或是县级市中也开始出现了上万元的房价。这样的高的房价，让很多百姓的购房愿望化为泡影。
　　（二）房价增长过快：近几年，我国的房价几乎只增不减，很多大城市的房价增长率都接近50%，这远远超过了国民收入的增长速度。百姓工资的增长速度远远低于物价的涨幅速度，尤其是房价的涨幅速度。
　　（三）房地产市场体制存在缺陷，不够健全：我国目前的房地产开发以及监管体制都还不够完善，其市场秩序也比较混乱，常常出现不利于房地产发展的现象。
　　三、房价上涨的原因分析
　　（一）市场结构的不合理：从储量市场以及增量市场的角度上来看，对于一般的市场来说，增量市场往往都决定市场的供应，而房地产市场却是一个较为特殊的市场，其增量市场不仅与储量市场同在，并且两者同时影响在市场的供应。从我国目前的房产市场结构来看，其保障性还很低，同时其交易与建设体制都不健全。
　　（二）内生性角度分析：地价实际上就是房地产开发的最基础投资，地价是影响房价的关键因素。除了地价之外，建筑材料以及人工费用的不断上涨也是影响房价的重要因素，据统计显示，我国2011年的cpi同比增长已经超过5%，这就导致了生产成本与人力生活成本出现大幅上涨。
　　（三）外生性分析：一直以来，我国各地方政府都高度关注gdp的增长，然而却忽视了对房产业市场秩序的监管。同时，房地产市场还存在很大的刚性需求，也是我们常说的“丈母娘因素”，这种因素主要来自于当代80、90后对房产的需求。另外，我国目前的房产市场中还存在严重的不良投机行为，房产市场的高回报率导致出现众多炒房现象。
　　四、对土地和房产业的有效调控措施
　　（一） 严把闸门，加强调控
　　1、严把土地闸门是控制房产市场的关键，政府应该大力保障住房的土地供应，严格加强对土地的监管，针对闲置土地应该对其收取闲置费用，同时还应对两年以上未开工的部分企业实施收回国有土地使用权的制度，将更多的闲置土地以及企业用地作为住房用地，以保障百姓的住房需求。同时还应从以下四个方面对土地的供应结构进行政策上的调控：
　　1.1 减少或是停止别墅用地；
　　1.2 优先满足普通住房的用地需求；
　　1.3 严格控制高档企业用地和住宅用地；
　　1.4 加强地经济适用房用地的控制。
　　2、严把经济闸门与土地闸门同等重要，应充分的利用银行利率与存款金制度，对市场上的资金量进行调整，以此来为房产市场降温，促使其恢复到健康、政策的市场秩序上。首先，存款准备金与银行利率的调整本身具有作用强且速度快的特点；其次，其能够客观的进行经济调节，能够影响所有银行以及各种金融机构；再次，

在特定的条件下，若其他的货币政策是不可能替代银行利率和准备金制度的。
　　3、除了对土地闸门与经济闸门的调控以外，还需对行政闸门进行调控。严把行政闸门主要是指利用国家相关行政手段，例如出台政策、征费、限购以及税收等手段加大对当前房产市场的监管力度，对房产市场中存在的如炒房等不良行为进行控制。政府应加强对土地供应结构的调整，防止土地政策及其价格起伏不定。
　　（二）认真研究，寻找有效措施

　　1、经济角度：为了控制房价上涨并使房产市场保持良好的秩序，应该大力加强对福利房政策以及贷款向低收入倾斜，制定并完善对低收入人群的保护政策。对金融模式进行创新也是帮助调整房价市场秩序的有效措施，结合国家出台的相关政策并在商品方开发及保障性住房的建设过程中找到一个合理的切入点，在能够保证自身收益正常的情况前提下，切实加大对中低收入的群众的保护及优惠政策。
　　2、行政角度：从行政制度上来保证经济适用房以及保障房的建设和开工，在政策上给予倾斜。保障房的建设主要是为了改善民生，以促进社会的和谐稳定发展。而我国目前的房产市场的住宅供求具有极大的不平衡性，房价太高使很多中低收入的群众难以实现购房愿望。因此，政府应通过加大保障房和经济适用房的建设来完善房产市场的秩序和制动，使其平衡和谐的发展。
　　3、分层角度：从不同的需求角度来对房产进行分类，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市场的原则。让不同类型的住房能够区别开来，并运用不同的手段来对不同类型的房产进行管理。
　　总结：
　　本文对我国当前的土地及房产市场中存在的问题进行了全面的分析，并指出房价涨幅过快、市场秩序不和谐等是我国房产行业目前存在的关键问题。同时，本文还认为地价是影响房价的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要从根本上来控制房价，调整房产市场秩序必须从多方面、多角度来分析，并研究出科学、合理的措施对其进行解决。