内容摘要：近几年来，我国的房地产价格上涨迅猛，意味着房地产业进入泡沫经济时代。国家对此产业给予高度重视，从０３年至今，出台了５个国字号文件对其进行宏观调控，调控的结果却不尽如人意。本文通过对宏观政策的解读，分析了为什么会出现这种结果，并相应地给出了政策建议。 
关键词：房地产泡沫经济　　　宏观调控政策　　　政策建议 

这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之宽，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。 
首先，要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫？有无泡沫可以用房价与实际购买力的背离程度来做分析。我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。２０世纪８０年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。１９８５年９月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。到１９８９年，日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的４倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。１９９１年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后长达１５年的时间里饱受萧条之苦。WwW.11665.COm前车之鉴,后事之师。对比我国现在的情况：我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。我国自从加入wto后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律，人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意地实施调整）。这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。希冀获得价差、汇差。国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤？我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。所以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。 
２００４年，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇指出，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险。房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳洲、英国、韩国等。面对我国凶猛上涨的房价，我们仅仅从开发商的资金来源这个角度分析一下就可知道我国房地产业存在多大的风险。 
第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。中国人民银行数据显示，２００５年底中国房地产贷款达到３.07万亿元。由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着，一旦房地产市场出现意外，中国的金融业将遭受巨大损失。 

第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。 
第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 
第四，社保等专项资金。社保基金大案败露后，我们了解到，资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，竟然也打社保基金等专项资金的主意。一旦房地产泡沫破灭，不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创，也将给整个中国经济和公众的信心带来沉重地打击。 
中国政府对此给予了高度重视。近几年来，为了抑制房价上涨，中央政府对此产业出台的国字号文件可谓不少。２００３年８月１２日，国务院颁布关于《促进房地产持续健康发展的通知》（共六条二十项内容），明确国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一；２００５年３月２６日，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（共八条）。２００６年５月１７日，国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题提出了六条原则性的针对性措施；５月２９日，国务院九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这些政策出台后，人们普遍寄予厚望，期望房价会降下来。可是，房价却出人意料地一个劲儿地往上涨。为什么会出现这种情况呢？ 
首先，我们分析一下这些宏观调控政策：其中的转变土地转让方式（所有经营性土地供给一律以拍卖、挂牌、竞价的方式出让）；提高开发商自有资金的比例；提高银行贷款利率；控制土地供给，强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为，杜绝腐败现象，防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫，降低银行贷款风险，但其实施的实际效果却在客观上紧缩了住房的供给，加剧了住房市场上供不应求的局面。土地供给成本的增加和对土地供给的限制客观上导致了住房供给的紧张和中低档住房的供给不足，在需求不变的情况下，当然住房价格就会只涨不跌了。政策中说了要调整住房供给结构，现在要求各地７０％的土地用来建造经济适用房，７０％的面积要在９０平方米以下的小房型。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度，因而住房供应结构并没有得到根本性改善，能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。 
另外一些政策：主要是提高住房贷款利率；取消一些购置住房的优惠政策；提高首付比例等等。这些政策着意于控制对住房的过度需求，特别是减少投机性需求，在实施中也确实取得了一定的效果。但现阶段，人们对住房的需求量还是非常大的，这有以下几个方面的原因：一是住房对于大多数人来讲，它是生活必需品，因此住房的需求弹性比较，购房成本和价格的上升并不能促使对住房需求的大幅下降；二是我国正处于城市化和工业化加速发展的进程中，经济的持续高速增长，每年有大量的人口涌向城市，就产生了对住房的巨大需求，而人们收入水平也在持续提高，使得这种对住房的巨大需要能转化为对住房的巨大需求；三是我国民众对住房的心理预期，认为房产价格只会升不会降。晚买不如早买。这更促进了房价的提高。促使了泡沫的增加。 
最后，在对这些政策分析的基础上，提出一点政策建议：国家应该给出财政补贴，大量建造经济适应房、廉租房，完善住房保障体系，以满足广大中低收入阶层的住房需要。并且，同时要实行实名制，规定一户只允许买一套，在其中，最最重要的是加强政府执行力和配套严密的监管机制。 
在一些大城市，对住房的投机性需求还非常大，包括国际投资，对于这一部分需求，我们必须采取措施给予抑制。可采取的措施有：凡购买高档住房或第二套以上的住房，提高首付比例；提高房贷款利率；两年内二手房交易不享受税收优惠，并课以较高税率的营业税。这些措施可以控制这些城市产生房地产泡沫。 

参考文献： 
１董藩：　　《房地产宏观调控必须变脸》　《中国房地产报》　２００６年４月２６日 
２谢红玲：　《房产猛涨地方政府难辞其咎》　《中国经营报》２００６年５月８日 
３《经济展望》第１１期 
４《经济深度分析》第９期