摘要：我国住房抵押贷款证券化处于刚刚起步的阶段，相关的法律、会计、税收制度没有完善，住房抵押贷款的规模有待发展，这些形成了我国推行住房抵押贷款证券化的现实阻力。文章建议借助政府支持，组建专门的特殊目的机构，宏观方面将证券化行为纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，微观方面使持有住房抵押贷款的商业银行实现真正意义上的真实出售和破产隔离，采取积极的表外模式以实现证券化。
 
　　关键词：住房抵押贷款证券化；金融环境；环境建设
　　
　　一、引言
　　
　　房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。住房抵押贷款是其重要和主要的组成部分。住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度，是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特殊目的机构（special purpose vehicle，spv），然后由该机构在资本市场上发行抵押贷款支持证券（mortgage backed security，mbs）的行为。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款的二级市场来实现，实现证券化的核心在于真实出售和破产隔离。
　　
　　二、推进我国住房抵押贷款证券化的现实意义
　　
　　（一）对银行等金融机构的意义
　　抵押贷款证券化不仅可以控制、转移和分散金融风险，而且可以提高银行资本充足率。
　　（二）丰富投资工具，拓宽投资渠道
　　抵押贷款的证券化为资本市场提供了新型的交易工具，促进了储蓄向投资的转换，活跃了资本市场的交易。Www.11665.cOm值得注意的是，住房抵押贷款中的纯利息证券是良好的对冲风险的工具，这也为投资者提供了投资组合的选择。
　　（三）调节资金余缺，优化资源配置
　　住房抵押贷款证券化通过降低流动性风险，解决期限错配问题，可以使资金达到更合理的配置，有利于盈余方进行投资，短缺方进行融资，从而使资源得到合理利用，实现两者的双赢。
　　（四）活跃房地产市场，刺激有效需求
　　住房抵押贷款的证券化有效地把房地产业和资本市场联结起来，从而把居民和机构多余的资金间接地导入房地产市场，增加了住房建设资金，增强了银行资产的流动性，从而取得更多的资金投入到住房开发与消费信贷。资金来源的增多使得房地产抵押贷款的筹资成本降低。一方面降低了房地产商的开发成本，增加了有效供给；另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。
　　（五）拉动国内需求，促进经济增长
　　住房抵押贷款证券一起风险低、收益稳定而具有较强的市场吸引力，从而可以有效刺激投资需求。同时通过把部分房地产开发贷款证券化，盘活存量资产，又可以取得新的房地产开发流动资金，创造新的投资需求。此外，住宅建设投资还可使50多个相关产业按1.5到2的产值弹性乘数增大。所以，住房抵押贷款证券化最终可以从
　　投资与消费两个方面拉动国内需求，促进经济增长。多方主体的介入也有利于防地市场风险的分散。
　　
　　三、我国推行住房抵押贷款证券化的选择模式
　　
　　（一）表内模式
　　表内模式是指住房抵押贷款资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合支持自己发行mbs证券。为了能更好地实现风险隔离，发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托机构，设立特殊目的信托，实现住房抵押贷款的证券化。但这种方式不能实现破产隔离。
　　（二）表外模式
　　在这种模式下，商业银行作为发起人把符合条件的住房抵押贷款资产真实出售给spv，spv购买资产后建立资产池，并以其为支持发行mbs证券。表外证券化的关键在于spv的存在和住房抵押贷款资产的真实销售。由于spv的存在，银行的住房抵押贷款资产可以实现真实销售，实现被证券化资产与银行其他资产之间完全的风险隔离，从而实现真正意义上的破产隔离。
　　（三）准表外模式
　　在此模式下，发起人成立全资或控股子公司作为spv，然后将住房抵押贷款资产真实出售给子公司，子公司以住房抵押贷款作为支持发行债券，实现住房抵押贷款证券化。从母公司自身的会计报表看，这是一种表外证券化模式；但从母子公司合并会计报表的角度看，子公司（spv）的资产最终要体现在母公司资产负债表上，也就是说被证券化的信贷资产仍然在发起人的资产负债表中，这又是一种表内证券化模式。由于母公司将资产真实出售，并进入子公司资产负债表，实现了破产隔离，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。
　　表内模式虽然省去了建立、规范抵押贷款二级市场的阶段，缩短了证券化的环节，规避法律对spv组建和发行抵押贷款支持证券的制约，但都不能对我国真正推进住房抵押贷款证券化起到长远的支持作用，并非长久之计。准表外模式对商业银行的要求较高，设立子公司的过程也相当繁琐，在证券化的起步时期会大大增加成本。表外模式才是最终的目标。
　　
　　四、我国住房抵押贷款证券化的金融环境建设
　　
　　（一）建立健全法律法规体系
　　抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多方主体，其流程也包括多个环节，这都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套，才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依，有章可循，从而保证抵押贷款证券化的顺利运作。首先是对抵押贷款“真实出售”的法律制约；其次是对spv的组建和发行抵押贷款支持证券的法律制约；最后是对机构投资者购买住房抵押支持证券的法律制约。
　　（二）完善会计制度
　　在住房抵押贷款证券化的过程中，基本的会计处理问题有三个：一是发起人对住房抵押贷款的会计处理；二是发起人与spv会计报表的合并问题；三是证券化的损益的确认问题。
　　若采用表外模式进行住房抵押贷款证券化的话，发起人将住房抵押贷款真实出售给spv，所以不存在会计报表的合并问题。但是商业银行还是面临发放抵押贷款支持证券时，住房抵押贷款从其资产负债表中剥离出来，如何将基础资产冲销并确认收益，目前没有统一规定。同时在抵押贷款的还款日和到期日，商业银行和spv在进行损益确认时都面临会计报表处理问题，这亟需要相关法律法规的严格规定或引导规范。

　　（三）完善税收制度
　　在住房抵押贷款证券化的过程中，税务主要涉及三个环节：一是基础资产从发起人转到spv过程中的所得税、资本利得税、印花税和营业税；二是spv作为证券发行人发行证券之后经营证券化资产时是否作为纳税主体缴纳税金；三是投资者作为纳税主体缴纳税金。目前我国对上述三个过程的税收制度上不明确，建议如下：
　　1、对发起人。在表外模式下，发起人将基础资产真实出售给spv，该项资产已经从发起人的资产负债表中剥离出去，所得转让收入作为发起人的一项收入，从而应该将其纳入发起人的全部收入，在弥补商议财政年度的亏损后缴纳企业所得税，同时缴纳资产交易的有关税费。由于抵押贷款的收益率扣除证券化成本的剩余部分在发起人和投资人之间进行分配，为保证发起人的利益，应采取适当的免税措施，否则基础资产的利息收入将大部分充作税款。
　　2、对spv。建议对spv的不同业务分项征税。在“导管”交易结构下，spv只是作为资产及其资产收入的过渡性机构，并没有自己的经济行为，因此不能将其作为纳税主体来对待。过手式证券相对于转付资产证券更容易形成导管性资产证券结构，因此，应该将spv发行的住房抵押贷款过手证券与其他支持证券分开，采取不同的税收方式，对过手式证券不再征收税款。
　　
　　3、对投资者。在我国，投资者购买国债和国家发行的金融债券所获得的利息是不用缴纳个人所得税的。投资者购买抵押支持债券所获得的利息收入是否需要缴纳个人所得税尚不明确。建议在住房抵押贷款证券化的起步阶段，为吸收更多机构投资者和个人投资者，采取相应的免税或减税措施。
　　（四）完善监管制度
　　评级机构设置不合理，统一的评估标准尚未确立，评级方法不统一，评级人才短缺，评级缺乏连贯性，这些都直接影响到我国住房抵押贷款证券化的顺利进行。
　　抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。信用评级机构和贷款人应对借款人的信用度进行及时的跟踪评级，才能很好地确定其信用等级或做好相应的风险防范措施，才能提高抵押贷款的安全性，投资者才乐于投资抵押贷款证券。健全的社会信用制度和监管制度是使上述过程得以实现的关键。
　　（五）扩大住房抵押贷款证券化的基础资产
　　贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易构成房地产抵押贷款一级市场。住房抵押贷款是其证券化的载体，只有一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额，才能建立抵押贷款证券化的资产池。同时，只有抵押贷款一级市场达到一定规模后才有将其证券化的需要。我国目前适于进行证券化的住房抵押贷款的规模主要受制于以下三个方面：
　　1、来源不足。我国住房抵押贷款从资金来源上分为住房公积金贷款和银行信贷资金贷款。由于住房公积金贷款利率过低，对投资者缺乏吸引力，不是合法性以此为支持的债券。可纳入证券化基础资产池的应该是银行信贷资金发放的住房抵押贷款。
　　2、还款方式的制约。我国住房抵押贷款（指银行信贷资金抵押贷款，下同）的还款方式主要有以下四种：到期一次还本付息；等额本息还款法；等额本金还款法和递增还款法。到期一次还本付息的抵押贷款的年限仅为一年，不适合作为基础资产纳入资产池。递增还款法下，借款人无力偿还的可能性会随到期日的临近而不断增大，存在较大的违约风险，也不适合作为基础资产。能够纳入证券化的基础资产最好是来自等额本息法和等额本金法的抵押贷款。
　　3、担保方式的制约。住房抵押贷款的担保方式由抵押、质押、保证和抵（质）押加保证四种。抵押和抵（质）押加保证的方式占大多数。为保证资产池资产的同质性，便于计算违约的贷款损失率，资产池有抵押贷款或抵押加保证贷款为宜。
　　4、贷款期限的制约。因为从发放贷款到出售贷款，组成资产池，发放住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，所以五年以上的抵押贷款才比较适合用于证券化。要推进住房抵押贷款证券化的进程，必须同时继续大力发展住房抵押贷款的一级市场，并且有针对性地扩大基础资产的来源。
　　（六）深化住房金融政策改革
　　我国现有的住房金融制度是以公积金为主体的政策性体制，最大的问题时只有抵押贷款一级市场，没有抵押贷款二级市场，而且一级市场的操作也不够规范和统一，这对住房抵押贷款证券化的发展产生了很大的阻力。国家应考虑放宽市场限制。首先，允许成立国有或私人特殊目的机构，取消国家担保限制，以保证住房抵押贷款支持证券的资信级别；其次，鼓励更多的机构投资者和个人投资者购买住房抵押贷款支持证券，并采取适当的免税减税措施保证投资人的利益，尤其是允许国家住房公积金管理公司将住房公积金存款用于住房抵押贷款支持证券投资，或者采用信托方式进行投资，以实现保值增值。
　　
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