【摘 要】自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来，通过按揭购房已被广大消费者接受和认同，按揭既是开发商销售楼盘的必要手段，同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是，作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探索和积累经验阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其账务处理的规范化显得格外重要。
　　【关键词】按揭 购房 银行会计处理
　　
　　所谓按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。
　　个人按揭购房是指个人在与房屋的卖出方(通常是房屋开发商)签订合同，付足协议规定的款项后，再与第三者(通常是银行等金融机构)签订按揭借款合同，将房屋抵押给第三者，由其将余下的房款按协议约定支付给卖出方，然后由购房者按照借款协议约定等期、等额归还借款、对于购房者来说，一方面是购买了固定资产——房屋，另一方面是将所买房屋抵押获得因购房资金不足部分的借款。WWW.11665.cOm还款时，除了归还借款本金外,还要支付借款利息。其中，购房者（甲方）为债务人，银行（乙方）为债权人，卖房者（丙方）为连带担保责任人。
　　具体业务关系为：银行将按揭额以甲方购房款的名义一次性划入丙方在银行的结算账户内，由甲方按月等额归还，直至期满还清。房屋竣工后，三方共同到房地产管理部门办理产权证和他项权证，产权证上注明银行为他项权人，产权证交甲方，他项权证交银行，如甲方不能还清本息，银行对该房产有优先处分权。
　　
　　一、提供按揭业务的账务处理
　　
　　银行会计部门在收到《购房抵押合同》副本及有关凭据后，据以编制转账传票，并以借款人的名头开立贷款分户账，计算按揭额。按揭额一般不高于房价总额的70%。
　　计算出按揭额后，根据合同规定，将款项全额划入丙方（房地产开发商）的结算户头内。会计分录为：
　　借：按揭——ⅹⅹ购房人
　　 贷：活期存款——ⅹⅹ开发商（丙方）
　　
　　二、购房人开立还款专用的购房储蓄存款户
　　
　　购房借款需在按揭银行开立还款专用的购房储蓄存款户，并从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，直至偿清为止方可销户。
　　每月还款额采用普通年金法计算，求出每月还款额后，由购房者按其金额缴存现金，银行会计部门为其开立购房储蓄活期存款专户。
　　当银行收到购房者缴存每月还款额时会计分录为：
　　借：库存现金
　　 贷：购房储蓄存款——购房者户（甲方）
　　
　　三、每月还本付息日银行自动从购房者账户划账收款
　　
　　划账时，银行应主动填制特种转账借贷方传票，办理转账，会计分录如下：
　　借：购房储蓄存款——购房者户（甲方）
　　 贷：按揭——购房者户（甲方）

　　四、抵押房产竣工验收交付使用，接收他项权证
　　
　　抵押房产竣工验收后，丙方作为担保方应负责协助办理该房产抵押手续，办理抵押登记并负责办理产权证和他项权证。银行收到他项权证后，作表外科目核算：
　　收：他项权—— ⅹⅹ号
　　
　　五、购房者清偿按揭本息后，注销抵押登记手续
　　
　　购房者按期或提前还清全部借款的本息及其他应付款项，抵押关系终止。银行应到房管局办理抵押登记注销手续。同时：作表外科目核算：
　　付：他项权—— ⅹⅹ号
　　例如：李洋向甲房地产公司购买住房一套，总价值50万元，并向建设银行申请住房按揭贷款，按揭额为70%，分10年还清，每月还款4300元，请编建设银行提供按揭业务时、购房人将每月还款额缴入专用购房储蓄存款户及每月从购房者账户划收款项的会计分录。
　　按揭额为：
　　500 000×70%＝350 000元
　　提供按揭业务的会计分录：
　　借：按揭——李洋户
　　贷：活期存款——甲公司
　　购房人将每月还款额缴入专用储蓄存款购房户的会计分录：
　　借：库存现金4 300
　　贷：购房储蓄存款——李洋户4 300
　　银行从购房者账户自动划账收款的会计分录：
　　借：购房储蓄存款——李洋户4 300
　　贷：按揭——李洋户4 300
　　目前,在经济风暴中住房信贷风险已经形成。由借款人引发的风险,即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。由房地产开发商引发的风险，即由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。住房信贷风险要注意防范。如建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，建立和完善个人信用等级制度，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料，如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等，证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。 总之，在加强住房信贷风险防范的同时，也应重视规范该业务的会计核算。
　　
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