摘 要：财产贬值已经成为经济热点问题。正确认识贬值并在评估中有效地计量是保证财产尤其是国有财产利益的关键。不能正确计量贬值，使得三种典型评估方法的应用也成为难题。从贬值术语的含义分析入手，将国际评估准则和国内相关文献中对三类传统的贬值形式——物理性损耗、功能性退化和外部性退化进行了分析说明，进而梳理了关于三种形式的近70年的相关文献，根据文献的研究和建议，结合评估理论，创造性地为评估师提供了贬值的分析框架。
关键词：贬值；物理性损耗；功能性退化；经济性退化
中图分类号：f123.7 文献标识码：a 文章编号：1008-2670(2012)03-0060-07
一、前 言
2011年8月12日，《华尔街日报》刊登题为“判断提示：评估拉低住房销售”的文章②，对美国不动产评估业予以严厉指责。该文章认为过低的评估值是导致美国不动产市场低迷的原因之一。此文刊出后，引起了美国评估界与新闻界的口水大战③。这说明了评估不仅仅是一个简单的估值问题，它对全球经济的影响不容忽视。尽管许多先进的方法引入到评估体系中，在应用最为普遍的成本法中，其贬值的测算是最为关键的，但对这一概念的本质却没有得到一致的认同。本研究就是从这一观点出发说明引发《华尔街日报》争论的原因。
hampton早就已经认识到贬值是一个关键而重要的社会现象，指出在高度膨胀和高增长的经济环境下，资产价值贬值的负面影响被高度正常增长率大大遮盖了。相反，在低膨胀和低增产情况下，贬值的问题就凸显其重要性。因此，贬值在战略财产管理中成为关键因子［1］。wwW.11665.cOmhartman、michael和cantwell认为成本法的难点在贬值，即使正确运用，由于数据的问题也使得成本法不独立与市场法。这一点gould也对此持肯定态度，并指出成本法的许多因素也需应用到折现现金流量模型中。dixon、law和cooper指出贬值对于财产投资者是一个重要问题，是一多维的现象。laronge认为重置成本法（drc）是以成本有效方式达到等同效用，并从满意度的角度来描述价值损失，并指出在drc中必须明确一项财产未来有用的经济寿［2］，但这是一个连皇家测量时协会（rics）也难以清楚阐明的难题。主要的问题在于“评估和评价标准”（the red book）和国际评估准则委理事会（ivsc）中要求评估师对三种贬值（obsolescence）形式——物理性贬值（physical obsolescence）、经济性贬值（economic obsolescence）和功能性贬值（functional obsolescence）进行主观调整这里是引用文献中的表达，相关的术语在后继发展中有所变动，下文将阐述。尤其是物理性损耗不应使用obsolescence，而应该使用deterioration。，但这种调整过程却缺少有效的指引。mansfield和pinder认为术语“贬值”指的是财产（property）价值的损失，它是两个不同的负面过程——物理磨损（deterioration）和退化（obsolescence）的函数。物理磨损是针对特定财产而言的，大部分可预测，除了一些最极端的例子，并且可以通过资本支出方式减慢或修复（reversed）。相反，退化是不可预测的，更具有概括性，不可能清晰表述［3］。
由于我国的评估准则以及注册考试教材中均未对贬值及其分类有相对一致性的解释，而国际评估准则也未得到各国的广泛应用，美国的uspap也未对之进行诠释。因此，贬值问题依然是一个对经济和财产管理具有重要影响而悬而未决的问题。
要解决这个问题，就必须对贬值的含义进行明确，同时为更好地指导评估实践，为促进经济的有序发展，有必要通过文献梳理，提出贬值的分类框架。
二、目前通用的贬值分类
（一）国际评估准则和中国准则中的做法
国际评估准则（第八版）指出评估师通过把委估资产与现时等效资产进行比较，进而估算出贬值数额，贬值率可以是综合的，也可以是分别对下列因素分析——物理损耗（physical deterioration）、功能性退化（functional obsolescence）、外部退化（经济性退化）（external obsolescence）。对贬值的定义是指因腐蚀、技术变革、人们生活方式和品位的改变或环境的改变，使得资产的可用性下降，从而导致价值损失。贬值有时可以分为——因过时的设计或功能因素导致的减值；因设计结构不能满足现有规章要求导致的减值；因资产外部因素如使用者需求的改变导致的减值。
1．关于物理性损耗
国际评估准则（第八版）没有对物理性
贬值进行具体定义，但说明如下——在对被评估资产的物理损耗进行估计时，可以通过资产在过去的使用中产生的磨损来进行估算，包括因缺少维护而造成的磨损。另外，还有些其他的衡量方法，诸如通过估算修复资产或改良物的实体损耗所需话费的成本来衡量等。在估算物理损耗时，可以通过估算一些特定的折损要素及资产修复的承包商费用来获得，也可以通过与具有相似条件的资产的单位价值进行比较而获得。国际评估准则（第九版）中的定义与第八版比较，物理性损耗基本没有改变，而功能性和外部贬值都有所变动。具体表述如下——在任何情况下，对物理性和功能性贬值的调整需要反映与被评估资产相关的更高的维修成本和使得建筑适应拥有者的变化需求而缺少灵活性造成的损失。现时等效建筑和任何场地改良的成本都要进行贬值的调整，通过与可比的现时等效的建筑和其他场地改良对比得到。注册考试中指出，资产的物理性贬值，亦称为有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
这一定义的明确性没有问题，但是对资产的影响结果却不像定义那样易于被明确地识别出来。
2．关于功能性贬值
国际评估准则指出技术进步给新资产带来更高的生产效率，其结果导致旧资产发生功能性贬值。现代的制造方法会使被评估资产与现时等效资产想比出现全部或部分贬值，采用优化过程分析可以对功能性贬值构成做出更好的解释。国际评估准则（第九版）修改为功能性贬值反映在技术上的任一改进或者占有者需求的改变，使得被评估的建筑或结构特征全部或部分成为多余的。
注册考试中陈述如下——资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
无论是国际第八版评估准则还是国内，都统一把功能性贬值界定在技术进步基础上，但在新版的评估准则中，却增加了由于占有者需求的改变使得功能闲置，按照以前的定义，这一类应该归属于外部贬值。
3．关于经济性贬值
国际评估准则指出外部因素导致资产的价值发生的贬值，该外部因素包括了经济条件的变化，它会导致由该资产生产制造的产品或提供的服务的供求关系发生变化，或该资产的运营成本发生变化。外部因素还包括原料、公共设施和劳动力的成本以及可获得性发生了变化。国际评估准则（第九版）修改为外部贬值反映影响被评估资产权益价值的外部因素，包括经济因素像所使用的材料或者该资产生产的产品其供需关系的变化，或者影响其经营的当地基础机构的变化。注册考试中指出资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
看来国内定义基本上和国际评估准则第八版含义相同，而在新版评估准则中的定义更简略，内容也有所改变。因此，可以说，在界定是功能性贬值还是经济性贬值上，即使国际评估准则也处在斟酌调整阶段，而且趋向于将物理性与功能性贬值合并讨论。因为物理损耗所带来的必然是资产功能的下降，而所谓功能性贬值又如何能清晰辨别出功能下降是磨损造成的，还是技术更新导致的？进一步看，是否这三类包括了财产所有的价值损失？如果一项资产由于战略的角度而闲置，那么应该属于哪一类？从国内外定义上看，无法确定。
三、关于贬值分类的研究综述
derbes认为上述典型的分类是不合适的，因为当应用百分比来测量不可修复功能性退化和外部退化时，误差就会增长。但是要分析出贬值哪一部分是由于磨损造成的，哪一部分是风格和寿命退化造成的是困难的，甚至是不可能的［4］。paul退化来自两种情况即经济的和功能的。经济性退化和财产的外部因素相关，功能性退化和财产自身因素相关［5］。可以说，对贬值的分类亦然是个未解的难题，当前成本途径的贬值分为三类：物理损耗、功能退化和外部退化。下面就从当前所普遍认可的三类继续分析学者的研究。
（一）物理性损耗
mason指出物理损耗是内在的，由于使用年限、使用过程中的磨损和撕裂或者由于滥用或事故造成的损害。分为可置换（replacements）、残余rcn（replacement cost new）和损害（damage）。mansfield和pinder指出物理性
耗和物理性退化不同，物理损耗是可控的、可修复的、持续的，且损坏率可预测，退化是突然地，不与寿命相关，是未来的变化函数，不可预测［3］。laronge认为物理性损耗的概念是清晰的，但是却没有衡量这种贬值的具体指标，建议采用缺陷（defect 或者 deficiency）这个术语来说明损耗［6］。
（二）功能性退化
laronge认为在成本法中不可修复的功能退化是由于缺陷导致的，这与观点一致，并指出可利用资本化租金来计量这种损失［2］。mansfield,pinder通过文献对比研究发现，相对于经济性退化的混淆，对于功能性退化有一个普遍的一致认识，主要是九十年代以后认识到功能性退化特征细化的必要性［3］。colwell和ramsland指出在不动产行业中出现的功能退化是由于技术变化引起的，特征价格模型提供了一种关于功能退化率或技术变化估计的实证分析模型［7］。
综上所述，大多数观点认为，功能性退化不同于物理性损耗，一般的把功能性贬值分为可修复和不可修复两类。而且都有学者建议采用术语缺陷一词来描述物理性损耗和功能性退化，但缺陷的原因又是什么呢?物理性损耗是否会造成缺陷，如果是，那么物理性损耗是否对资产的功能有影响呢，或者说这种磨损效应是不是已经体现在功能性上呢？另一方面，功能退化如果仅仅考虑缺陷，那么由于技术、设计等导致的寿命降低，或者效率下降又该属于哪类贬值呢？这就产生了矛盾，可见对该问题的认识的统一不是一蹴而就之事。究其原因，一是因为这个问题不仅是一个经济问题还是一个工程机械问题，涉及到多学科的知识融合；二是国外的评估源于不动产，所有的研究都多少带有不动产的痕迹，缺乏对评估中资产概念的全面认识，从而导致对贬值、退化以及功能性退化理解的片面。
（三）经济性（外部性）退化
德勤物业税服务组（deloitte & touche property tax services group）对经济性退化（economic obsolescence）的定义是——由于资产外部因子引起的价值损失，这些外部因子包括产品的需求降低、竞争的增加，原材料供应的变化、原材料、劳力或设施增加成本而没有对应的产品价格增加来抵消、通货膨胀、高利率、立法和环境条件。经济退化可以通过分析修复退化的成本、超额运营能力或无益性和外部因子对现值或未来收益的影响来量化。80年代的主要美国研究者，如wurtzbach和miles都认为当时没有充分地区分经济性退化和经济性贬值这两个术语的含义，用“退化”代替“贬值”是可能的，但他们所提出的利用位置退化来代替经济性退化的主张遭到了baum的批评。raftery认为退化（obsolescence）是人类感知和决策的函数，退化的分类也必须依赖于主观评价，要考虑各个相关方的效用特征和财产函数，因此作出客观的经济评价是困难的［8］。mansfield和pinder指出当经济性退化这个问题被广泛考虑后，就陷入子分类模糊、缓慢以及矛盾的评论，意见的不同主要是因为研究者的研究角度不同［3］。术语不统一的现象使得一些研究者难以分离出退化问题。
golton指出经济性退化的传统分析不能充分描述或解释各个不同成分之间的因果联系，他建立了结构退化、经济观点、使用观点和社会观点这四个方面的联系，进行了更为详细的分类，并把各个类别的相互联系用一个矩阵表示，使得类别之间的联系强度可以确定［9］。gould和smith从企业利润的角度给出了如何判定外部贬值存在的方法，并指出由于经济退化因子引起的资产使用价值的损失和物理损坏和功能退化是有区别的［10］。mansfield和pinder认为一个特定财产的贬值还会由于环境退化导致，环境退化的来源包括对健康有害的辐射、噪音、灰尘和气味等［3］。pomykacz提出了最小企业激励（required minimum entrepreneurial incentive，rmei）和额外最小企业激励（extra-minimum entrepreneurial incentive，emei)）两个概念，以此来阐述外部性退化产生的本质。当成本高于市场价值时就存在外部性退化，外部性退化的准确性依赖于是否是市场价值和重置成本减去贬值还是市场价值减去贬值加上利润［11］。
可以看出，经济性退化术语的使用首先应该与经济性贬值术语相区分，这个基本上已经达成共识，在描述外部对资产价值的影响时，使用退化来代替贬值更恰当。但术语退化以及经济性退化含义的不统一使得这一部分价值损失难以度量，资产的多样性以及影响因素的众多，使得退化的
分类陷入模糊和矛盾之中。企业利润、市场价值以及市场的平衡性是判断是否存在退化的表征，在度量方法上，基本上是通过市场分析采用收益法和市场法进行。同时也看到，不同的研究者虽然提出了不同的影响因素，但必然有一些共同因素需要考虑。
四、估计贬值时要考虑的因素以及贬值框架的提出
（一）市场信息
gould和smith认为评估师能正确运用三种评估途径，就必须研究市场，市场性外部退化只有对被评估资产的市场进行充分分析材能识别。市场退化是一种负的可行性，它是企业利润的相反数［10］。thomas指出社会趋势、经济状况、政府控制和管制以及环境条件是四个最基本的影响不动产价值的宏观力量，当社会、经济、政府和环境力量使得市场处于非平衡状态时，外部退化就产生了，也就是说外部退化是偏离有效市场的结果。假设没有位置或环境损失，因此损失就是由于经济的下滑或者竞争性带来的［4］。国际评估准则指出，在没有充分的直接市场证据的情况下，重置成本法被认为是估算特殊资产价值的一种合适的方法，但是评估师在对现行重置成本和折旧率的考虑必须结合市场信息，这个方法与市场价值的概念是相通的，也是基于充分知情的理性当事人之间进行的理论（虚拟）交易。对贬值率和未来经济寿命的估计会受到市场趋势和/或企业经营意图的影响。评估师应该洞察这些趋势和意图，并能够利用它们作为正确选择贬值率的依据。可以说，市场分析是评估的基础和根本，应该把市场分析纳入到评估的基本程序之中。
（二）技术因素
troxel强调技术先进性导致产品单位成本的降低，使得机器有效性部分或全部过时。其中价格水平和成本曲线的变化、技术的失业、国际贸易冲突都是对技术改进有显著影响的经济因素［12］。diewert和wykoff研究也发现当有物化的或抽象的技术变化时，资产的价值也随之变化。功能性退化和物理性损耗所造成的贬值影响是相互作用的，不能简单地区分并计量，应该视为一个整体。
技术进步导致经济增长已经是众所周知的事实，在当今这样一个高科技的社会当中，资产的更新换代更是达到了前所未有的速度，因此技术对贬值的影响就显得尤为重要，对这一影响的估计必将成为国民经济核算的重要内容。故探究技术与贬值的关系以及影响程度成为一个必须要解决的问题，而目前在评估仅仅简单地按照一个技术贬值率来衡量显然是过于粗糙了。
（三）企业利润
gould和smith研究了企业利润动因和外部退化之间存在必然联系，外部性贬值可视同为一种利润的减少［10］。pomykacz指出企业利润、动因以及外部贬值是有争议的话题，而且难以以经验证明，他利用宏观数据说明这三种经济现象是真实存在的，并揭示了企业利润、动因与外部退化之间的反向关系［11］。
企业的利润与外部性退化之间有着必然的联系，可以促使评估师不仅仅从资产本身去认识外部性退化的本质，而是站到企业管理的高度探求其产生的根源，这为研究外部性退化提供了新视角。
（四）税收
canary指出经济性退化可帮助工业主减少财产税［14］。cochran分析发现为了降低财产税收，公司希望被评估资产价值减少的速度大于正常贬值所允许的。正常的贬值规划考虑各种形式的功能退化，但经常不预测外部环境的改变，而这种变化或者说外部退化直接影响资产的公允市场价值［15］。paul指出即使一个建筑有缺陷，这些缺陷会转换为财产税效应。实质上，所有的财产税系统，不管是否给予市场价值、重置成本或其他测量，都包含退化的价值概念［5］。
税收效应是任何资产和企业都无法避免的一个内容，贬值也不例外。也就是说，在贬值的估算中，对于不同的交易方，评估师要给出税收效应的参考意见。
（五）贬值的分析框架
原有的三种分类实际上是互有重叠的，譬如由于磨损导致的资产功能下降，这时产生的贬值是计算在物理性损耗还是功能性退化之中呢？根据以往的定义，应该都可以，这样就重复计算了贬值量。原因是原有的分类把贬值的原因和表现形式混淆了。另一方面功能一词不适于应用于资产的经济含义当中，它是从资产本身性能出发来定义的，而不是考虑其经济性，因此应该使用效用来说明资产的经济性。因此本文从工程学、机械原理以及经济原理出发，以资产效用和企业利润为目的，从导致贬值的原因进行分类，为评估师提供贬值的分析框架，如
表1所示。这一分析框架为评估师提供了一个具有实际参考意义的度量贬值的基础。
五、结论和建议
（一）结论
（1）贬值已成为一个关键而重要的经济现象，在战略财产管理中成为关键因子。
（2）成本法的难点在贬值，由于数据问题使得成本法、收益法和市场法无法分割，而且贬值的计算也离不开市场数据，同时贬值也是三种方法的一部分。成本法中的成本不是会计中的概念，而是一个考虑未来盈利能力的成本。成本法不是成本的复合，而是对价值的测量。评估者必须确信在市场法中所选择的可比因素应反映相同的外部影响，如果不能就需要附加的判断。另外，租金选择、费用的估计以及恰当的折现或资本化的偏差都应该反映相同的市场外部影响。应该注意当经济或市场租金为评估资产建立而且随后的净经营收益可确定，总资本化率应该反映财产的内在风险。
（3）退化的范围是广泛的，有一系列不同类型，但在文献中关于这些子类的性质和边界出现了一些不同的意见，大量关于退化的文献在试图对这一过程给出一个简明的、概括的定义中受到阻碍，并且决策者在战略政策制定和战术应用中对之理解不充分。这种术语不统一的的现象的继续使得一些研究者难以分离出退化问题。把外部退化分类有利于更清晰而准确地分析。
（4）对于功能性退化还是经济性退化的定义，即使国际评估准则也处在斟酌调整阶段。但可以肯定的是退化是一个效用方面的相对下降。战略管理角度额退化譬如计划性退化也应该是贬值的原因之一，尤其对于无形资产
（5）物理性损耗是资产内在的原因导致的。功能性退化不同于物理性损耗，一般的把功能性贬值分为可修复和不可修复两类。功能性和损坏所造成的贬值影响是相互作用的，不能简单地区分并计量，应该视为一个整体。经济性退化术语的使用首先应该与经济性贬值术语相区分，这个基本上已经达成共识。市场、技术、利润和税收是贬值估计中必然涉及的内容。
（6）外部退化是由于改进带来价值的消失，在评估中是一个关键因素，也是最难以理解的概念之一。它独立于物理性损坏和功能性问题。基本的前提是外在性原则，外部退化通常在成本法中作为一个常规项，但是却只能用市场法和收益法来度量。这些外部影响通常认为是不可修复的，因为发生在财产边界的外部，超出其控制范围。
（二）建议
专业团体给出的术语退化的指引和建议需要彻底修改。从广义上来看，可以使用术语“贬值”作为一个全面概括的词汇来描述财产价值的损失。鉴于退化一词的泛义性以模糊性，不宜作为评估中一个全面衡量财产损失的术语，而从其概念上的含义来看，它应该是引起财产价值损失的原因，不是价值损失的表达。
贬值的分类可以根据资产的不同，从效用的角度进行定义，而指导性文件需要的是给出贬值的分析框架和因素，涉及到每种因素如何计算。故应该把贬值分为内在贬值和外部贬值两种，内在因素像磨损、老化、技术进步等导致资产效用下降，外部的分为客观的和主观的两种。市场分析是评估的基础和根本，应该把市场分析纳入到评估的基本程序之中。在评估中分析贬值时，建议不要进行人为分类，而是如表1中框架所提出的，分析贬值的原因，在明晰原因的基础上去计量，这样才能够不重复、不漏项地把握贬值的内容。
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