谈房产经济住房层次结构动态分析

　　划分各阶段的层次水平，不仅使预测各类档次住房成为可能，减少预测、规划的主观性，也使各种档次的住房建设量的管制有了可能。采用不同档次数划分，在分布已知的情况下都可以做到。
　　1 中国的住房分层次供应体系
　　住房政策需要保证住房作为基本生活资料，满足社会每一收入层次的基本必需，需要兼顾公平与效率，兼顾水平公平与垂直公平。在住房的供论文联盟http://应体系中，根据居民的收入水平及其家庭的住房支付能力分层设置，并建立住房供应保障体系：高收入水平阶层要求按照市场原则，根据家庭的收入状况、消费者偏好等，购买或租赁商品住房；最低收入阶层由政府或单位提供满足其最低生活需要的廉租住房，享有相应的低租金或有关租金减免政策；对于数量最多、覆盖面最广的中低收入家庭，政府必须充分运用相关的土地政策、货币信贷政策、税费政策、价格政策等，扶持和发展经济适用住房来满足这一阶层的需要，这也是整个住房供应和保障制度的重点。
　　市场价商品住宅是由开发商投资建设的、完全按市场经济规律运作的商品住宅，包括普通商品住宅、高档公寓和别墅等。商品住宅的建造标准，主要依据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定；其建造数量和销售价格，主要由市场供求关系调节，应该有适当的空置，以给需求者更多的选择机会，给供给者争取更大利益的机会；其销售对象没有严格的限制，购买者可以自用，也可以作为短期或长期投资，在住房二级市场上的交易不受限制。市场价格商品住宅是住宅市场中最有活力的部分，由于较少受购买者家庭支付能力的约束，对于探索中国住宅建设的发展途径具有推动作用，是未来城市居民住房分配的主要形式。WWW.11665.Com它具有改善居住方式、提高居住质量的先导作用，推广新设计型式、新技术和新产品利用的示范作用，以及居者置其屋、提高住房自有率的导向作用。市场价商品住宅的建设完全由开发商组织实施，遵循市场经济规律，是其运行模式的主要特征。
　　 廉租房是由政府提供的、面向城市最低收入家庭的社会保障住宅。从社会资源的有效利用角度看，廉租房的建造标准以满足家庭基本居住需求为原则，当然，这种需求的含义会随着整体社会经济的发展有所变化；其建设的数量要视城市最低收入家庭的数量来确定，而且为了尽可能解决最迫切需要扶助家庭的住房问题，供给数量要适当少于需求数量，使申请入住廉租房的家庭有一个合理的轮候期；考虑到廉租房的社会保障性质和最低收入家庭支付房租的能力，其租金标准通常远远低于市场租金，且该租金水平受政府的严格控制；廉租房不允许进入流通市场，也绝对禁止转租。虽然廉租房在住宅市场中的市场份额最小，对整体住宅市场的供求关系和价格水平影响也较少，但是在住宅市场中所发挥的作用是不可替代的。
　　经济适用房是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。其建造标准既要满足“适用”的要求，又要满足政府或社会资源公平、合理利用的要求；建造数量的确定既要考虑需要解决住房问题的中低收入家庭的数量，还要考虑政府在土地公共供应、资源投入方面的能力，基本保持供求平衡；其价格水平与中低收入家庭的支付能力或“经济’’状况相适应，通常相当于市场价格的50～700%；其销售对象严格限定，以防止社会资源的滥用；其在住房二级市场中的交易是有条件的，受政府政策的限制。建立以经济适用房为主的新住房供给体系，是我国当前深化住房制度改革，加快住宅建设工作的重点。
　　2 住房层次的动态调整
　　上海，在20世纪80年代之前，人均居住面积达到4平方米的家庭可以说已经达到平均水平了；但是，到了90年代末，则属于贫困水平了。国外尤其是西方发达国家的住房政策，政府解决住宅问题的发展过程经历了三阶段，即解决有无的阶段(重点是加速住宅建设)、关注中低收入家庭住房问题阶段(重点是建立