【摘要】物业服务企业在为社会经济创造巨大价值的同时，也遇到了多方面的问题，其中“微利”将是一段时间内制约物业服务企业发展的瓶颈问题。物业服务企业要转变发展模式；在纵向方面延伸，增加物业服务内容和企业盈利点；从横向方面增加多元化、差异化的服务内容，全面提升服务质量。
　　【关键词】物业服务企业模式路径
　　
　　随着我国经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业服务行业尤其是物业服务企业迎来了一个快速发展的新机遇。当前物业服务企业在发展过程中还面临着诸多问题，但“内因”是主要的，相对于其他行业而言，“微利”是影响物业服务企业发展空间拓展的关键性因素。如何寻找新的“利润点”，拓展企业发展空间，促进产业结构升级，便成为物业服务企业在新机遇条件下亟待解决的问题。
　　制约当前物业服务企业进一步发展的主要因素分析
　　外部因素。根据国家统计局第二次全国经济普查的统计数据，截至2008年底，全国物业服务企业总数为58000多家，从业人员超过250万人，年经营总收入超过2000亿元，管理物业面积超过125亿平方米，城镇物业管理覆盖率达到60%①。物业服务企业无论在规模和效益上均有大幅提高，行业地位也进一步增强，但在发展过程中仍面临着来自社会评价、政府监管、开发商（建设单位）等方面的问题，如行业社会地位不高，行业偏见仍然存在，舆论导向暂不利于企业发展，政府政策、立法滞后，物价干预，企业税负与营业收入的性质、成本不相符，部分开发商不愿履行应当承担的义务等等②，这些因素在一定程度上阻碍了物业服务企业的进一步发展。WWW.11665.COM
　　内部因素。第一，企业经营的利润率较低，企业发展缺乏后劲。目前无论是附属于开发商的还是独立的物业服务企业，其盈利模式主要是依靠收取物业服务费（成本附加不超过10%的酬金③）的形式进行，经营模式相对单一。此外，物业服务企业为业主（使用人）提供的常规性服务即准公共服务的性质也决定了物业服务在公共性服务内容的收费方面不同于其他行业的经营性服务，只能是保本微利经营。模式单一化和微利经营使得物业服务企业缺乏发展后劲。第二，企业人员整体素质偏低，缺乏管理人才和专业人才。高素质的员工是企业健康发展的保证。根据

纵向延伸，不断丰富服务项目，增加企业盈利点。所谓纵向延伸，就是物业服务企业将服务项目延伸至房地产产业的各个环节，以达到增加企业盈利点、拓展发展空间的目的。我国的房地产产业链涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、市场营销、物业管理、法律咨询等等。物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业服务企业可以为业主或开发商出租或销售楼盘，获取佣金，增加收入。这些业务的开展能够提升企业市场竞争力和品牌影响力，改变目前物业服务企业的生存状况。
　　横向拓展，科学设置服务内容，进行多元化经营。所谓横向拓展，就是物业服务企业要根据业主的不同需求提供差异化、个性化的服务，在经营上改变主要依靠物业服务费的单一模式，实行多元化经营。在新形势下，物业服务企业应顺应市场环境的变化，改变经营理念，依托丰富的客户资源和便利的条件，在做好常规性服务的基础上，依据业主的需求科学设置服务内容，开展多元化经营。物业服务企业在确保高质量完成常规性服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益，为企业长远发展奠定良好的基础。
　　物业服务企业拓展发展空间的建议
　　认清形势，准确定位，树立企业发展空间的拓展目标。未来十年将是物业服务行业结构调整和产业结构升级的新时代，物业服务企业要认清形势，把握行业发展规律，创新发展理念，转变发展模式，抓住难得历史机遇，进一步拓展企业发展空间。具体来讲，物业服务企业应根据宏观形势和企业实际，找准物业服务产业链上的位置，准确定位发展目标，制定企业发展战略，指引企业的发展方向。
　　规范管理，提升质量，为拓展企业发展空间赢得先机。目前物业服务行业仍属于进入门槛低、竞争性强、员工素质相对较低的劳动密集型行业，物业服务企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，首先要规范企业内部管理。结合未来企业的发展定位，逐步建立标准化（规范化）的服务模式。在此方面，物业服务企业一要注重制度建设，通过制度规范实现服务形式上的规范；二要积极探索服务外包的形式和内容。选聘专业公司，将专项服务内容进行转包，通过专业化的规范实现物业服务内容上的规范，这样既能提高专项工作的服务水平，同时也节约内部劳动力，优化内部资源，使物业服务企业有更多的人力物力投入到经营性服务上来，满足业主不同层次的需求。其次要提升服务质量。物业管理企业可通过导入质量管理体系的方式来提升服务质量。结合自身物业管理现状，制订质量管理手册，运用国际通用的准则，在物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、有偿服务、业主回访、退伙管理等过程提出控制要求，逐步完善其质量管理体系。此外，物业服务企业还应注重服务的技术手段，提高服务的技术含量和知识含量，进而提升服务质量。
　　打造高素质的服务团队，为拓展企业发展空间奠定基础。人才是企业发展的保障，也是物业服务企业能否在纵向延伸和横向拓展两个方面有所突破的关键性因素。目前物业服务企业人才队伍中懂管理、会经营的专业性人才相对缺乏。因此，物业服务企业在对企业中高级管理人才的培训和招聘中，应注重人才的知识结构和知识储备情况，打造学习型、管理型、经营型的管理服务团队；在初级及以下员工的管理过程中，应加强培训力度，培养学习型员工，提高员工素质，打造自上而下的高素质服务团队，进而提升行业地位，为企业发展空间的拓展奠定基础。
　　树立品牌意识，为企业发展空间的拓展加速。在服务业，一流的企业出售品牌，二流的企业出售产品，三流的企业出售劳动。品牌输出的是制度、标准和管理模式。成功的品牌企业都有其完善的管理制度、严格的标准和保证制度执行的有力措施，并且能够根据形势的变化打破旧常规，改变旧制度，实行新的制度。物业服务企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须在品牌的建设上狠下工夫。品牌输出有示范效应和扩展效应，可以提升物业服务行业整体水平，促进整个行业的工作绩效，提高整个行业的经济效益。如经营上可选择品牌输出、连锁加盟、管理标准出售等方式，这些方式可能是未来物业服务企业拓展发展空间的有效路径编辑　　
　　注释
　　①数据来源：齐骥在