摘要:随着国民经济的发展和城市化进程的加快,城郊住宅已经成为房地产行业发展的重要趋势。本文在这一背景下,对城郊住宅的界定、开发意义、开发动力分析以及开发模式进行了研究,并阐述了国外城市居住郊区化模式及给我们带来的启示。
关键词:城市郊区;郊区化;城郊住宅
研究背景
改革开放以来,随着我国城市化进程的加快,特别是住房制度改革后,房地产市场迅速发展。大量住宅的开发和相应基础设施体系的建设,给城市用地造成了巨大的压力,由此而形成的大城市外延急剧膨胀和人口郊区化的事实。自20世纪80年代末以来,我国一些大城市均出现了城市化过程中的居住郊区化现象。作为人的生活居所,房地产开发区自然倾向于那些既方便生活、消闲,又利于工作的交通便捷、环境优美之地。越来越多的大城市居民开始认同这类郊区住宅。此后,城郊住宅已从最初的萌芽状态到现在呈现上升趋势。政府的政策导向、交通条件的改善以及人们生活水平的提高,都是促进城郊住宅发展的原因。[1]
1 城市郊区化和住宅郊区化基本理论
① 城市“郊区”的界定
郊区一词来源于英文单词“suburb”,愿意是指城市的外围地区,它既是一个地理上的概念,又是一个相对城区的概念。尽管“郊区”一词起源很早,但国内外学者关于“郊区”一词的准确定义至今仍未达成一致。对城市“郊区”一词提出明确定义的如著名学者h.pauldougals在1925首先提出了“郊区”一词的确切涵义,他认为郊区是一种居住条件比城市宽松,比乡村稠密的人口分布地带。www.11665.CoM[2]日本的矶村英一则在其所著的《城市问题百科全书》中明确定义:“郊区即城市的周邻地区,是随着城市的扩大,在其周围形成的住宅区”。[3]
国内专家、学者对“郊区”的界定是在西方学者的研究成果上讨论的,但又结合了我国城市发展的实际水平和特定的制度安排这一宏观背景。总体来讲,我国学者关于“郊区”一词的界定分为地理和历史学派、行政区划学派和城市规划学派三个派系。目前国内大多数学者采用周一星,孟延春在《北京的郊区化及其对策》一书中有关“郊区”定义的解释。认为“郊区”是城市行政区内,城市中心区以外的地域,包括了围绕着中心区的城市建成区。
以北京市为例,按照周一星,孟延春德观点并参考北京行政区域划分标准,北京市郊区包括8区2县。其中门头沟区、房山区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区、平谷区和怀柔区为近郊区,密云县和延庆县为远郊区。
② 城市“郊区化”的界定
城市“郊区化”是指城市“郊区化”是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中和相对分散之后的一个绝对分散阶段,代表了人口、就业岗位和服务业从大城市中心区向郊区迁移的一种分散化过程。
③ 城市住宅的郊区化
住宅郊区化是指城市居民的居住空间从大城市的中心区向郊区及其周边地区迁移扩散的过程,它是人类进入后工业社会之后城市化发展进程中出现的重要现象,是集聚型城市化向分散型城市化转化的必然过程。[4]通常,造成城市住宅郊区化现象的因素包括:城市中心地价上涨、城市中心环境恶化、居住成本的增加、人口结构的变化以及城市工业郊区化等。从广义上来讲,城郊住宅包括了城市郊区居住圈范围内的所有住宅。但城郊住宅又是一个动态的界定范围,它是随着城市郊区的界定范围的变化而不断变化的。
2 城郊住宅开发的意义
城郊住宅开发作为出现与发展具有一定的必然性,也对城市发展和房地产开发产生了重要影响。
① 加快了城市化进程,促进了城市发展
城郊住宅的开发最直接、最重要的影响就是加快了城市化进程,直接促进了城市经济发展。随着城市中心区域的长期发展,原有城市发展模式已经不能承载城市经济的进一步发展。大多数城市开始采取离心扩散式的发展模式,主动向城市郊区扩张。一方面可以摆脱城市中心发展所带来的人口、交通、经济等方面压力;另一方面,城市郊区资源也得到了有效利用,城市规模得到了有效扩张。
② 居住环境得到明显改善
城市中心区域经过长期的发展过程,中心区的土地价格变得十分昂贵,房地产商进行住宅开发的难度也越来越大。同时,很多城市的中心区域已经变成了城市的商业中心和金融中心,再加上拥挤的交通环境,已经很难建成宜人的居住环境。此外,现代人们对住宅环境的要求也不断增加,要求具有良好的生态环境。在以上多种因素的作用之下,房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美的城市近郊区。
③ 有利于城市规划
城郊住宅的开发有利于城市的总体规划,城郊住宅的开发往往是在城市规划部门的统一筹划之下进行的,在规划过程中,规划部门必然会考虑其与发展规划中的各功能区域的划分和布局相吻合,且与城市工业、商业及其它产业的调整和城市空间布局的调整也必然呈相辅相成的关系。
④ 对房地产商来讲既是机遇又是挑战
城郊住宅开发对于房地产开发商来讲既是机遇又是挑战。房地产开发商面对郊区住宅开发这个前所未有的大舞台,应该综合考虑自己的实力,抓住机遇,做出适当的转型。房地产开发商应该通过各种方式来提高自身的综合素质,增强其竞争力。
3 城郊住宅开发的动力分析
① 城市经济发展是郊区住宅开发的根本动力
随着城市经济的高速发展和产业化结构的调整,现代城市的发展方向是打造一个商业化的金融中心,而将原来集中在城市中心的工业用地搬迁到距离城市较远的城市郊区。同时,随着人们对居住环境要求的提高,越来越多的人们将目光由生活便利的城市中心地区转向了城市郊区,促使了城市商业、文化中心与工业、居住环境的进一步分离。城市的扩张必然要导致城市郊区的飞速发展,其中首要问题就是要大力发展居住郊区化问题。因此说城市经济发展是郊区住宅开发的根本动力。
② 城市郊区交通通讯设施得到大力改善
随着城市化进程的进一步加快,地方政府对城市交通与通讯设施的投资也在大幅度提高。在城市交通方面,目前很多城市都修建了连接城市中心区和城市郊区之间的便利轨道交通和环城高速等交通网络,私人轿车也越来越普及,在空间上和时间上都极大的缩短了与城市中心区的距离。在城市通讯设施方面,手机,电子网络等高科技产品的普及应用也加强了城市中心与城市郊区之间的联系。使得城市郊区居住更加便利。
③ 人们对居住环境要求的进一步提高
现代城市中心区由于长时间的不合理规划和过度开发,造成的人口过密、住房面积狭小、环境质量差和交通拥挤等问题导致城市中心区已经不再适合城市居民的日常居住。而尚未大力开发的城市郊区则保留了良好的自然生态环境和相对宽敞的居住环境,可营造深刻的生态主题和令都市人向往的居住空间。
④ 城郊住宅的综合居住成本较低
城郊住宅的综合居住成本总体上讲是偏低的,因为购房户是否选择城郊住宅,不仅要考虑购买成本,而且更要考虑使用成本,包括交通费用、往返市区的时间和精力、子女就学费用、水电和煤气供应等方面与市区住宅的差别。购买成本加上使用成本构成综合居住成本,它在很大程度上取决于城市基础设施和管理体制。[5]
⑤ 房地产行业的快速发展
近十年来,房地产行业得到了飞速发展,已成为城市经济的支柱产业。各地区的房地产开发商不断扩大自己的投资规模,其中住宅开发投资连年上升,房地产行业竞争也日趋激烈。但很多城市中心开发用地储量已经不多,地价也十分昂贵。为此,很多资金实力雄厚的大开发商将眼光投向了成本低廉、规模较大的城市郊区房地产开发市场。
4 城郊住宅开发模式
大多数城市的房地产开发集中了向心集中式和离散扩散式两种开发模式并存的局面。向心集中式开发模式就是传统的城市中心区域房地产开发形式,而离散扩散式开发模式是指城市郊区房地产开发形式。目前大多数城市郊区化并没有采用“摊大饼”式的郊区居住模式,而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。这主要是因为随着城市规模的不断扩张,如果采用“摊大饼”式的发展模式,势必会导致势必导致人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重弊病。而跳跃式成组团模式的特点是打破原有的圈层模式,变集中为分散,将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心,并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略,以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。[6]
对于城郊住宅来讲,目前主要存在以下两种模式,即高速公路住宅开发模式和轨道交通住宅开发模式。
① 高速公路住宅开发模式
高速公路住宅开发模式主要是依据城市郊区高速公路出入口规划设置的住宅开发区域。在这种开发模式中,主要目标市场是面对中产阶级开发的公寓式住房,townhouse和多层板式公寓等低密度住宅是市场主流。在住宅开发过程中要兴建齐全的配套措施,还要特别重视小区会所和安全防范设施的建设。同时还要控制好住宅规模的大小,使之与附近交通线路的承载力相适应。
② 轨道交通住宅开发模式
轨道交通住宅开发模式主要依附载体是城市郊区的轨道交通线路,这种住宅开发模式可以与卫星建设相结合,这种开发模式的最大优点是用相对密集的轨道站点来解决大城市人口的居住问题。主要目标市场是面向中低产阶级开发的经济适用性住宅。
这类郊区的设计应该具有以下特点:二居或三居是绝对主力,户型设计紧凑,经济适用、面积适中或相对偏小,粗装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型,以两居室为例,可能面积在80平方米左右。但户型紧凑的同时并不意味着粗糙的设计,还应有适度的超前性考虑。[6]
5 国外城市居住郊区化模式的启示
5.1 美国城市郊区的“新城镇”模式
美国城市郊区的“新城镇”十分注重自然生态环境的保护。在项目的开发过程中,将部分土地不加开发的保留下来,进行造林绿化,达到平衡生态高密度和低密度相结合,保留完全自然生态的目的。美国“新城镇”内具有完善的居住、工作、娱乐、休闲和购物等配套措施,使之成为一个相对完全独立的生态圈,使居民享受了独特的方便。尽量保障内部居住人员可以享受在居住内的“新城镇”进行工作,从而使得通勤交通自然减少,减少了所有社区的交通往来问题,解决了交通堵塞、污染等问题。同时,也降低了综合生活成本。美国城市郊区的“新城镇”模式给我们带来以下启示:
①在城市居住郊区化过程中,对住宅项目的开发要保留原有的河流、草地、滩涂等自然面貌或植树造林平衡生态,为社区创造良好的生态环境。
② 住宅郊区化过程中要尽量利用现有的公共交通设施,大力推广轨道交通沿线模式和高速公路入口沿线模式。
③ 住宅区内部应该设立完善的综合配套措施,除必要的生活实施之外,还要大力发展周边的商业、娱乐、休闲设施,从而创造出一个不仅可以生活也可以工作和休闲的综合环境,因而减少了所有社区的交通往来问题。
④ 在工作空间、居住空间、商业空间之间建立步行道联系网,做到居民能够步行到居住大环境的任何一个空间的条件,以减少过境车辆对社区的干扰。
5.2 英国的郊区新城模式
英国的郊区新城模式是在上世纪40年代中期由英国政府提出来的,提出这种模式的主要目的是为了解决英国战后城市人口拥挤的问题和战争导致的城市无序发展问题。郊区新城的运作完全是在政府的规划下,通过政府拨款组建专门的郊区新城开发公司,并联合私有企业,在专业规划的指导下建立起来的。同时,为了保障质量和进展有序,中央政府组建了新城委员会对新城开发公司的工作实行指导、监督。[7]
到上世纪70年代中期的30年时间里,英国政府一共兴建了33座新城,新城内的居住社区由邻里或村等不同形式的居住单元构成。在这些郊区新城中,每一个新城项目均是由若干个居住社区和工业区以及一个新城中心区构成。每个居住社区内配备完善的商业、医疗、休闲和娱乐设施。居住社区内的交通方式以步行为主。上世纪70年代后期,随着全球经济增长的速度的减退,英国国内经济也出现了不同程度上的衰退,英国政府为了解决因经济原因造成的大量人员失业问题,对先前推行的郊区新城功能进行了一定改善,加大了对郊区新城的投资建设,将城市中心大量剩余人口转移到郊区新城中去,加剧了城市住宅郊区化得进程。经过近20年的发展,到上世纪末,英国总人口的近21%全部居住在政府投资兴建的各类郊区新城内。
英国郊区新城模式对我国城市居住郊区化进程也有一定借鉴意义,我国城市人口结构和城市功能也正处于转型的关键时期,采用英国郊区新城模式可以在一定程度上缓解我国城市人口快速增长带来的就业和交通拥挤等各种问题,同时也加剧了城市化进程的速度。
5.3 法国巴黎的城乡一体化模式
法国在二战胜利后也遇到了和英国政府同样的难题,即战后城市人口拥挤的问题和战争导致的城市无序发展问题。此外,由于战争中大量逃离家园的巴黎人重返巴黎和许多乡村居民涌进巴黎城市,造成了巴黎城市和乡村之间人口分布极为不平衡,巴黎市政府为了改变这种状况,于1965年提出“巴黎地区政治和城市规划指导方案”。根据新城规划的思路,在城市集聚区以外数公里范围建设座独立的新城,并考虑到沿塞纳河轴向布局的原则,这座新城分别位于西北郊、东南郊、东郊、南郊和东南郊。[8]从而改变了长期以来以巴黎为核心、环形辐射状发展所造成的核心及其邻近地区过度密集发展而使得交通拥挤不堪的现状。
巴黎新城的建设模式不同于英国郊区新城模式,原因在于巴黎市区周围的原有小城镇相对比较发达,巴黎市政府就在这个基础上,增建和改建了包括住宅区、商业、服务业、娱乐业等一系列产业,使之形成了一个全新的城市建设中心,并对其周围形成一定的吸引力和辐射作用,形成新的城市网。另外,巴黎新城的兴建还具有以下特点:
① 巴黎新城的选址经过了严密的勘察与论证,新城的建设地点与巴黎市区相隔不是很远,但也相对远离市区。这样,新城建成后便能较好的与巴黎保持良好的关系。
② 新城的布局保持了均衡的工业分布和人口分布。巴黎新城的建设定位为半独立性的卫星城,新城建成后尽量能保持一定的独立性,避免受到外界很大的干扰,在新城内适当的规划一些就业岗位,使居民可在当地就业。
③ 以工业分散带动新城发展。政府禁止在巴黎新建和扩建工厂,同时修建了众多深入到农村和落后地区的公路和铁路,以合理分布工业,从而大大刺激小城镇的发展。
参考文献
[1] 陈如勇.郊区房地产开发应注意的几个问题[j]. 中国房地产,2001(1):46-47.
[2] h.bunrley and p. a. muprhy.residential loeation choice in sydney's perimetro-politan[j]. urbnageogrpahy,1995.
[3] (日)矶村英一主编,王君健等译. 城市问题百科全书[m]. 哈尔滨:黑龙江人民出版社,1988.
[4] 柴彦威. 城市空间[m]. 北京:科学出版社,2000.
[5] 洪悦. 城郊住宅规划与发展的新思考[j]. 中外建筑,2009 (4):111-112.
[6] 王宏伟. 大城郊住宅开发模式研究[j]. 中国房地产报,2003.07.31.
[7](英)威廉斯.城镇规划经济学[m]. 上海,上海社会科学出版社,1989.
[8] 张沛著. 城市发展的空间经济分析[m]. 北京科学出版社,1997.
