摘 要：
通过研究国外城市旧住宅区的改造理论与政策，分析国外对旧住宅区改善的市场化途径和控制管理方法，通过分析历史及内在的运行机制和成因，找出内在的规律，为我国城市旧住宅区的改善与发展，制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策提供一定的借鉴。
关键词：旧住宅区；市场化；途径；管理
1 城市旧住宅区改善的趋势与政策
1.1 城市住宅建设的重点转变
世界主要工业化国家的城市住宅建设大体经历了3个发展阶段：大规模新建、新建与维修改造并重及重点转为对旧住宅更新改造现代化。
20世纪70年代，各国在基本解决住房困难问题后逐渐开始重视城市旧住宅区的更新改造与维修。20世纪80年代，欧洲各国建筑日常维修资金投入年递增6-10%，旧住宅维修改造总额占住宅建设总额的1/3-1/2；瑞典1983年的住宅维修改造投资占建筑业总投资的50%，1988年旧房维修改造工程占建筑工程总量的42%；英国从20世纪70年代改变大规模拆旧建新的住宅建设方式，转为保护性维修改造和内部设施现代化建设，1978年改造维修投资是1965年的3. 76倍，1980年旧房维修改造工程占建筑工程总量33%。进入20世纪90年代，在国际建筑业新建市场日渐萎缩情况下，以旧住宅为主要对象的建筑维修改造业正发展成为“朝阳产业”。
1.2 城市旧住宅区的改善政策
当住宅建设和城市化水平达到较高程度后，各国将难以避免的出现城市旧住区的衰退问题，主要体现在：（1）城市住房大多逐渐老化或标准过低；（2）城区经济衰退和城市中心人口过渡外迁；（3）旧城区住房和土地价格不断上涨使旧住宅改造日益困难；（4）居住环境恶化，居住区传统经济基础损耗严重等。WWw.11665.COm
各国通常采取的旧住区改善政策有：（1）升级改善：即认为旧住区政策实质是对主要城市尤其是老城市面貌和环境的升级，重点是修复更新陈旧住房和改善住区环境；（2）修汇改善：即制订新政策，以城市更新为重点，通过分区规划，限制市郊发展，鼓励社会参与，恢复旧城内部居住区的居住吸引力，从而改善城市旧住宅区质量；（3）经济改善：即通过复苏旧城萧条的经济状况，带动城市旧住宅区改造升级。
各国通常采取的主要政策改善措施有：（1）修订住宅建筑标准，促进旧房更新改造；（2）制订旧住宅（区改造）修复规划；（3）采取减税、借贷、补贴等经济措施资助私人及合作社改造旧房；（4）为低收入者提供帮助和贷款，使他们能继续住在改造后的住宅中；（5）修改住房租赁法规，鼓励私营企业公共住房维修管理。
1.3 城市旧住宅区的再开发
城市住宅开发是指城市以住宅为对象的生产活动及其过程。按开发性质可分为：（1）开发：又称新开发，是指在新市区、卫星城或曾开发利用的土地上建造住宅及其相关设施的生产活动；（2）再开发：是指对旧城区内旧有住宅区进行的改建、扩建、重建等生产活动。
城市旧住宅区一般采取综合再开发方式，具体分为：（1）维护性开发：指对有较大保护价值的城市旧住宅区通过维护住宅正常使用状态，改善住宅区内公共设施，提高住宅经营效益，增加居民就业机会和促进社会发展等方法，维持或恢复城市旧住宅区使用功能和居住吸引力，保持土地利用价值。（2）整建性开发：指对城市旧住宅区内各种住宅，视改造需要分别采取改建、扩建、部分拆建、维护养护、实施住宅内部设施的现代化和公共服务设施完善化等方法，明显改善城市旧住宅区居住环境质量，保留城市旧住宅区原有的面貌特色，提高土地利用价值。（3）重建性开发：指对已无保留价值的城市旧住宅区进行拆除清理后，重新规划设计，调整用地功能或变更住宅形式规模标准，在住宅区内重建住宅或其它建筑及设施，彻底改善城市旧住宅区居住环境质量，优化土地利用。
2 城市旧住宅区改善的市场化途径
2.1 土地资源利用及利益影响
城市旧住宅区通常占用着宝贵的城市土地，其改善任务和动力首先来自于对土地资源的充分利用和对改善利益的合理分配，其市场效用主要有：（1）分配城市旧住宅区房地产资源利益。利用级差地价，寻求旧区改造用地供给与开发市场需求之间的价格均衡。（2）反映对旧区各种资源和利益的需求变化。经济发展、房地产趋向、税收政策导向、居民收入及居住愿望、政府干预支持等，都会对旧住宅更新改造产生需求变化。（3）反映对市场供给资源条件的变化。改造用地政策，代款供应方式，不同阶层居民对修缮旧住宅或购置新住宅的选择方式，新房建造与旧房改造市场供给数量比例等。（4）补偿旧住宅土地资源所有人或利益人。如旧区改造拆迁、居民回迁购房、居民安置补偿和提租资助等，此类一般通过资本投资或超额利润方式补偿。
2.2 旧住宅改造市场运行特征
旧住宅改造市场具有以下4个基本特性：（1）市场地方性：每一地区旧房改造都应适应地方市场需求和变化，不宜强求统一模式，应灵活机动，不应千篇一律。（2）市场扩散性：旧区改造要考虑对其他地区的市场影响，如新区开发、旧城新住宅供应、城市旧住宅区与商业区联系等。不能因为一己私利，而影响全局，给以后的更新改造带来更多的不利因素。（3）调整滞后性：旧住宅改造投资大、周期长，必须制订长期改造实施计划。对短期项日则应增强抗风险变化能力，准备多种可调及动态改造方案。（4）品质多样性：旧住宅（区）更新改造不应象新建住宅那样采用统一标准和方案，而应多样化、多层次、多标准，充分适应不同市场的需求。
2.3 市场扶助与产业化运作机制
联合国人居中心在2000年全球住房战略中提出住房发展两大扶助战略：一是社区扶助，指推动提供民间住宅过程的战略；二是市场扶助，指在住宅生产中为扩大私有住房提供便利的战略。两大扶助战略的宗旨是减少公有住房建造和实现住房市场经济。旧住宅（区）改善过程中的资金筹措一般可采取：
（1）政府拨款启动改造资金；（2）政府优惠政策减免部分改造费用；（3）银行为开发商和居民及业主改造提供项目贷款；（4）用房地产开发高收益项目补贴改造项目；（5）私人或企业集资或合资改造融资；（6）通过提租或提价售房从住房改善项目受益者处回收部分资金，实行滚动再开发等融资途径。
旧住宅（区）的改善是一项内容繁多、涉及面广、计划性强的社会发展过程，产业化是一种较普遍采用的运作方式。应明确旧城住宅更新改造目标和实施标准，制订更新改造计划和实施程序，市场调节与政策引导应该相结合，鼓励社区居民广泛发展。
3 城市旧住宅区更新改造的控制与管理
3.1 旧住宅更新改造的方法与规划控制
国外关于旧住宅（区）更新改造的法规较健全，大体分类为：
（1） 综合管理类：如日本颁布有《颓废住宅更新法》、《住宅区改造法》、《城市再开发法》、《聚落地区整理法》、《再开发地区规划法》等。
（2） 工程技术类：如《住宅区分等级法》、《建筑物区分等级法》、《旧居住区分区规划》、《已有建筑物可靠性鉴定方法和检验手册》、《危险建筑物法规》等。
（3） 经济计划类：如《住房折旧法》、《拆迁补偿法》、《减价资产的耐用年限规定》、《固定资产评价标准》、《居住和公共建筑物进行有计划的定期检修条例》等。
（4） 产业管理类：如《房屋管理法》、《公管住宅法》、《统一管理法规》、《房岸检查手册》、《住房与公共建筑人修手册》等。
历史风貌特色保护是各国在城市旧住宅（区）改善控制中面临的共性问题。包括：（1）是继续保护城市旧住宅区历史民居风貌并重新使用，还是拆旧建新以满足新的居住需求；（2）应采取何种经济合理方式保护城市旧住宅区资源和历史风貌，并同时增加旧住宅区的活力
3.2 城市旧住宅区改造的社会人口问题
城市旧住宅区改造是十分敏感的城市社会和人口问题。在旧城住宅区更新改造中应慎用大规模拆除重建方式，改变大规模拆建为渐进改造方式的优点：首先，能有效防止对旧城悠久历史文化传统的不可挽回的破坏；其次，保留旧城土地及公共设施等已有资源，为今后可持续发展留有余地；再次，对低收入居聚地区按居民需要和能力适当改造旧住宅区，是充分利用现有资源和实际情况改善居民居住条件市场化更经济的途径。
市场经济条件下的旧住宅改善重要基础之一是鼓励社会居民积极参与改善计划的全过程。推行城市旧住宅区更新改造规划方案的社会参与是有效的更新改造原则之一。其主要途径有：建立旧居住区改造规划设计方案，向社区居民公示制度，由当地居民及社区组织评选和提出修改意见；在专业人员的帮助下，让居民有组织地参与旧住宅改造方式的决策议程和提出居住改善需求；鼓励社区居民积极参与住房改善项目管理。
3.3 城市旧住宅区维修管理现代化
本文认为，城市旧住宅区维修管理现代化控制管理重点有：
（1） 提高修房效率，并定期维修，其费用支出比例提高到占维修总费用的60%-70%，因住房损坏后维修费比正常维修费高30％-50%。
（2） 旧房调查评定，确定居住最低标准和满意标准作为维修改善依据。
（3） 分析旧房结构体系优劣程度，如发现某种体系不适继续使用，即通过立法规定为不安全建筑，房主有权获得当地政府补贴进行维修改造。
（4） 鼓励营造商开发配套维修改造技术，政府择优认定推广，以降低成本造价和提高改善质量。
（5） 采用计算机管理，储存每户住房资料并与各城市房管所联网，并设有住房维修改造辅助决策系统。
总之，随着经济发展和城市现代化进程，城市住宅的老化和旧住宅区的改善需求将持续增长。国外城市旧住宅区的改善理论和方法研究表明，城市旧住宅区的改善与可持续发展是一个社会大系统工程，涉及建筑与规划、住宅与房地产、经济学与社会学、历史与美学等众多学科和行业领域。城市旧住宅实际拥有数量占住宅总量比例的增加已被国外住宅建设演变所证实，旧住宅比例不断增加是住宅发展的必然趋势。我国住宅目前及以后一段时间即进入“住宅高龄化”和大修改善高峰时期。与此同时，住宅建筑市场由新建项目为主向，维修更新改造等改善项目为主的“市场逆向化”转变进程已经开始。借鉴国外城市旧住宅区改善的发展途径和理论方法，研究制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策，是一项重要而紧迫的工作。
参考文献
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