[摘要]随着对传统福利住房分配制度的改革,物业管理这一新兴的管理模式改善了人们的居住条件与居住环境,提高了人们生活质量。同时,存在于城市住宅小区物业管理一些深层次的问题也逐步暴露出来。因此,本文主要根据城市住宅小区物业管理发展中突显的问题,如物业管理法规与体制滞后、开发商遗留问题多等进行全面分析,提出相应的解决对策,以促进城市住宅小区物业管理的健康发展。
　　[关键词]城市住宅小区 物业管理 问题与对策
　　
　　改革开放以来,住宅建设飞速发展,大量住宅小区投入使用,带来了管理工作的变化,国外专业化管理经验被引入,取得了较好的效果,并带动了全国物业管理工作的起步发展。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。
　　一、城市住宅小区物业管理存在的问题
　　随着百姓住房条件的逐步改善,广大城市居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善,才能算是安居。从对物业管理的现状分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。
　　1.物业管理法规与体制滞后
　　尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。wwW.11665.coM
　　现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
　　2.开发商遗留问题
　　从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。
　　3.业主缺乏自我约束
　　由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。
　　二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析
　　切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。
　　1.制定完善的物业管理相关配套法规
　　(1)物业管理的早期介入
　　物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

　　(2)积极开展招投标机制
　　在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
　　(3)建立物业管理信用档案
　　政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。
　　2.严格执行承接查验标准
　　针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。
　　物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意:
　　(1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等,统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。
　　(2)承接查验不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。
　　(3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
　　(4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
　　3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
　　(1)增强业主的自我约束与自我救济能力
　　由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业主的自觉性。
　　(2)借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作
　　过去,业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。
　　(3)政府推行建立第三方管理机构
　　由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。
　　第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。
　　
　　参考文献:
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　　[3] 赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社,2006.
　　[4] 张明媚.物业管理服务与经营[m].电子工业出版,2006.