【摘 要】当前，全球金融危机笼罩，房地产业首当其冲。而房地产业融资风险与防范研究对提高我国房地产经营开发企业在新的资本市场形势下进行融资运作的风险规避与防范有着重要的意义。因此，为了能对这些新的潜在风险有效地进行规避与防范，本文研究了当前形势下的房地产业融资风险及其防范。
　　【关键词】房地产业 融资风险 防范
　　
　　1 引言
　　随着国内资本市场与国际资本市场的逐步接轨以及国家财政金融政策的日益放松，多种融资渠道、多种融资方式将摆在众多房地产经营开发企业的面前，如传统的通过商业的借贷而完成的间接融资，当前渐渐成为融资主流的区域性市场或二板市场的发行股票或发行公司债券的证券融资，完成上市发股后的增资配股的再融资，逐步进入房地产业融资运作者视线的房地产abs融资、可转换债券融资等创新及准创新融资品种。
　　存在着众多的融资方式，无疑对房地产业——这一对资金需求量较大的行业而言是一大福音。但选择方式变多之后，国内的房地产企业又出现了严重盲目融资的现象，即缺乏对融入资金后的资金投向及多方式融资给企业带来的经营风险缺乏正确的认识，简单地认为资金到手便万事大吉。这种作法在金融市场、资金市场局部开放和政府部门给予过度呵护的前提下是暂时可行的；一旦国际资本市场与国内资本市场的融合达到一定程度、国家金融政策完全放开，企业的经营运作尤其是资本运作步入纯粹市场化的道路之后，房地产企业的盲目融资而不考虑融资所带来的各种风险势必会受到市场无情的惩罚。
　　因此，总结房地产经营开发企业可采用的各种融资方式、融资渠道存在的各种可能带来的风险，探索多融资方式下风险的量化与规避防范的措施，对于全面、快速提高房地产经营开发企业在未来市场中的竞争力具有不可低估的重要意义。wwW.11665.CoM
　　2 房地产业融资风险分析
　　2.1传统融资风险认识
　　传统的融资风险认识停留在财务风险之上，主要指企业负债比重大小而影响到企业支付本息能力所产生的风险。在融资运作中，如剑于股票或贷款等，会改变原有资本结构，从而影响到股东利益的变化。融资运作的追求目的是使企业资本增值最大化，若融资运作反而导致资本增值缩小甚至减值，便形成了财务风险。如企业采用负债融资，则存在着资金利润小于贷款利润的可能性，这种可能性即为财务风险。财务风险的构成因素主要包括两方面：（1）导致股东利益损失的可能性；（2）过度负债导致企业破产的可能性。
　　2.1.1财务风险的特征
　　一般认为房地产经营开发企业的财务风险具有如下特征。
　　（1）不确定性
　　财务风险的发生是由于社会经济生活中存在着各种不确定因素。假设所有经济因素都是确定不变的，或其变化方式可人为掌控，那么经营者就能根据自己意愿，去选择满意的融资方式，从而获得最优资本结构。但所有经济与非经济的因素不可能一成不变，这就导致了风险的存在。
　　（2）与负债经营相关
　　由于采用负债融资，故必须支付利息且在约定时间偿还本金，若到期无力偿付，债权人便有权采取强制企业清偿，例如提起诉讼、申请破产等。而当房地产经营开发企业采用权益性融资时，则不存在到期还本付息的问题。因此财务风险总与负债相关联。没有债务存在，企业经营资本完全靠投资人投入，则不存在财务风险。
　　（3）系统性
　　尽管财务风险是由于企业采用负债融资引起的，但融入的资金必须要投入到生产经营过程中，且尽量使资本利润率超过债务利息率，只有这样才能达到举债的基本目的，以回避财务风险。因此，财务风险不仅与融资方式有关，也与民营企业生产经营中的各方面因素相关，所以财务风险贯穿于整个房地产经营开发企业系统之内，是企业各系统间矛盾的集合反映。
　　2.1.2财务风险的表现
　　房地产经营开发企业的财务风险主要体现在下列两个方面。
　　（1）企业支付能力下降风险
　　企业支付能力是指企业清偿到期债务的能力。产生此风险的原因一般有两类：①资金性财务风险。资金性财务风险是指企业在特定时点，资金流出量超出资金流入量而产生的到期不能偿付债务本息的风险。此类风险只要合理安排资金流量即可回避，对收益影响不大；②收支性财务风险。收支性财务风险是指企业在收不抵支的情况下出现不能偿还到期债务本息的风险。此风险属整体风险，对全部债务的偿还均会产生不利影响。
　　（2）自有资金经济效益不稳定风险
　　企业借款利息随借入资金增加而增加，从而导致费用总水平上升。在企业税息前资金利润率下降或借款利率超过税息前资金利润时，企业的自有资金利润率就会以更快的速度降低，甚至发生亏损，这是一种由于借款而可能使企业经济效益下降的风险。
　　2.2权益性融资风险分析
　　2.2.1控股股东吞噬风险
　　近年在我国出现了一种新的由于发行股票进行融资的风险——控股股东吞噬风险。在对1073家上市公司进行调查分析，其中有332家上市公司的关联企业，特别是大股东存在侵害上市公司权益的现象，比例高达30.94%。此数据足以引起房地产业公司在进行融资决策时考虑到此种风险。控股股东吞噬风险是指上市公司中占控股地位的股东利用自己手中占有绝对优势的控制权对上市公司的权益进行侵犯与吞噬。
　　具体的利益侵犯与吞噬方式有如下几种：①控股母公司或其下属企业与上市公司设立全股企业，母公司高估入股资产从而多占股份或以此占用上市公司的资金；②上市公司以高价从控股母公司或其下属企业购买产品、劳务或承租资产，购买资产、回购股权及收购企业，有的甚至高价收购控股母公司的无形资产；③上市公司为控股母公司或其下属企业作贷款担保，但母公司或其下属企业不还贷从而将责任转嫁至上市公司；④控股母公司或其下属企业从上市公司以低息拆借资金，但根本是借而不还，最后以高价向上市公司出售资产等方法抵消债务。
　　2.2.2恶意购并风险
　　利用购并方式进行融资是房地产经营开发企业的一种未来融资方式，但当房地产经营开发企业通过发行股票进行权益性融资后，公司的管理权或称控制权便暴露于大庭广众之下，公司管理层权力的集中度将有可能被拆散，甚至也出现被恶意购并的风险。
　　恶意购并是指收购方在目标公司对其收购意图尚不知晓或持反对态度的情况下，对目标公司实行的强制收购行为。
　　从企业本身而言，传统的“企业合并”被视为企业借外成长的一种手段。其方式或由数个小型企业合并以增加竞争力，或由一企业兼并与其生产相关的企业，以加强其经营的多元化，因其目的在于谋求企业成长，故在合并手段及合并后对被收购企业的处置下均较为缓和。
　　但恶意购并却非如此，其目的不在于本企业的成长，而在于攫取个人财富。收购方往往选择具有发展潜力，或拥有丰富资产，而股票价格被市场低估者为其收购目标。收购公司目的不在于经营目标公司，而在于掌握其控制权后将之分割并转手出售；或将目标公司股票价格抬高，再售出其所持股票以获暴利。在这种“野兽精神”支配下，收购公司往往采取激烈的方式，向企业发起突然袭击，令之措手不及，成为被吞噬的牺牲品。
　　3 融资风险防范措施分析
　　3.1融资风险整体管理
　　融资运作与商品经营相比较，所面临环境带来的风险威胁、更为严重，操作过程也更为复杂。因此建立融资运作风险管理程序及体制、制订风险策略、加强防范风险意识，是融资运作的主要内容，直接影响到融资运作目标的最终实现。
　　3.1.1融资风险管理基本程序
　　所谓融资运作风险管理，是指在融资运作活动中，针对事件的不确定性而进行的谋略及规划过程，由于考虑了风险因素的制约和影响，管理过程相对而言较为复杂。融资运作风险的管理程序类同于一般项目的管理程序，一般可将资本运作操作风险管理分为如下几个步骤，见图1。

　
　　即：①要确定风险管理对象的状态范围，明确风险管理活动所要达到的目标；②要明析风险成因，以为风险防范策略的制订而提供思路；③对风险进行量化，以便科学地进行考察；④要以不同人群对风险的偏好程度以确定出不同资本运作主体对风险的效用值，以做出相应风险偏好下的对策；⑤建立风险规避的系统，以对风险的发生进行预警、防范、控制和应急；⑥要考察风险管理的效果如何；⑦要进行风险管理的后评价，对整个风险管理活动进行总结，以积累经验，从而提高企业资本运作风险控制的能力，最终使得整个管理系统成为完善的闭环操作系统。
　　3.1.2融资风险总体防范策略
　　有了完善的管理系统，就应该建立资本运作操作风险防范策略即风险防范的总体思想，从资本运作风险的构成因素及防范措施角度出发，防范策略可以归纳为如下几个方面。
　　（1）宏观思维策略
　　资本运作操作受宏观政策及法律法规影响极大，因而为规避系统风险，企业在资本运作过程中，必须对现在以至将来出台的各项政策进行仔细研究分析，准确把握各项政策的脉搏，应该不局限于对政策的一般理解，要具有提前领会政策意图的能力，这样才能在资本运作中把握先机，不至于与政策发生抵触。先知先觉的投资者会在国家公布确定新的经济开发区之前，大举购置地皮以作战略储备，进而在消息公布之后再将地皮高价抛出或进行楼盘开发以获得非常的利益。
　　（2）转化风险策略
　　转化风险策略就是将发生在企业自身的风险转移给他方，以减少自身承担的风险强度的行为。一般有如下几种方式：一是调整策略，即将资本运作策略视为一个随机变化的动态过程，企业的运营主体根据环境条件的变化，不断调整修正资本运作策略方案，使之尽量与环境要求相一致。使得策略同样具有动态性；二是策略组合。即根据不同情况设计出不同的资本运作策略方案，形成一个备选方案组合，一旦环境出现风险，可立即选用相应的方案去应对。
　　（3）适度规模策略
　　资本运作是企业进行资本扩张和资本优化的有效途径，但并非是规模越大越好。从市场大环境看有一个市场容量和市场规模的认同与检验问题，从企业经营能力和水平角度而言，则存在资金筹集与管理素质的问题，资本运营规模适度，可防止资本扩张速度太快而产生负面影响，从而防范管理风险、融资风险及财务风险等。香港地产龙头长江公司在李嘉诚的领导下成就了惊人的创业神话，其成功背后一个重要的原因是其保持了一个稳健的发展节奏。在“九龙仓”争夺战中，李嘉诚成功地与汇丰银行化解了矛盾，建立起了良好的合作伙伴关系，这为长江实业最终收购和记黄埔奠定了坚实的资金基础。李嘉诚良好的扩容步点令人称叹。
　　（4）分散风险策略
　　即分散企业承受的压力以减轻企业从事资本运作负担的压力。主要是通过资本的多角化经营，使不同形式的资本的非系统风险相互抵消。作为房地产业龙头的李嘉诚除了持有长江实业35%的股权以外，先后还持有加拿大husky石油、加拿大帝国银行、亚洲电视及汇丰、和记黄埔、合和、百富勤等多家股权或股票，在资金允许的情况下，这是一种非常安全的投资策略。因为房地产业为资金需求量极大的行业，所以房地产业公司需求运用一切可行的渠道来进行资金融通。企业融资行为决定着企业资本结构的好坏，而在各种融资手段中，负债融资是最为普遍的一种，相对于权益融资，负债融资具有标准相对较低、手续相对较简便的特点，故相当房地产业公司会以负债融资为主要融资方式。但是高负债率虽然可以有效地解决资金困难问题和提高公司净资产收益率，同时过分的负债融资也会导致较高的清偿风险甚至破产风险，例如日本大型企业八佰伴在其发展期中能够实行极速扩张要归功于高负债，但最终的轰然倒闭的罪魁祸首也是高负债。因此确定合适的负债率是有价值的探索。
　　3.2针对恶意购并风险的防范
　　当企业面临收购的潜在危险或现实进攻时，目标公司管理层可以在管理上作适当调整，以增加收购难度或降低自身吸引力，使恶意收购者退却。
　　（1）保持控股地位
　　保持控股地位即保持在目标公司中足够比例的股份，牢牢控制公司。在不得以运用股票进行融资时，可发行高股利、低表决权的股份；或对本企业的股票进行二级回购。
　　（2）相互持股
　　为避免恶意收购发生，目标公司可选择关系密切的企业，双方通过互换股权的方式，相互持有对方一定比例股份，并且承诺彼此忠诚。通过相互持股，可使流通在外的双方股权都大量减少，从而不易受到控股权的冲击。
　　（3）焦土战略
　　焦土战略是指目标公司为避免被其他公司收购，采取一些对自身造成严重伤害的行动，以降低自己的吸引力。
　　3.3其它防范手段
　　针对大股东吞噬风险，股票融资风险防范还可以从企业管理的加强、融资过程的投保及合理运用法律手段等角度进行考虑。
　　（1）加强企业管理
　　加强企业的管理是防范股票融资风险的重要内容。通过加强企业经营管理，提高企业经济实力，使企业发行的股票变成业绩优良的股票，更好地吸引投资者，从根本上规避股票融资风险。
　　（2）运用投保方式转移股票融资风险
　　企业直接转移风险的手段是保险。通过投保种类不同的险种，来化解经营性风险。企业在投保期间发生风险损失时，保险公司将按保险规定补偿投保者的经济损失。
　　（3）运用法律手段回避经营风险
　　融资者要善于运用法律手段维护自身的合法权益。首先，融资者要以审慎的态度签订合同；其次，一旦发生违约，要运用法律手段追究违约者的责任，减少自身的损失程度。
　　4 结束语
　　可供房地产经营开发企业使用的融资渠道、融资方式日新月异、层出不穷。因此房地产业融资风险的研究必须始终处于动态之中，寻找和建立与新形式下房地产业融资方式、融资渠道相适应的研究系统，只有这样才不致与具体实际相脱离。
　　
　　参考文献：
　　[1]谭力文.融资策划.民主与建设出版社，2001.
　　[2]蒋先玲.项目融资.中国金融出版社，2001.
　　[3]谭力文.风险防范.民主与建设出版社，2001.
　　[4]沈沛，许均华.地方政府财务顾问探索.经济科学出版社，2000.
　　[5]郑修建：房地产金融.首都经济贸易大学出版社，2000.