原文作者：亚生

　开发商为了将房子卖出去、卖个好价钱,在楼书和广告宣传资料中不惜将楼盘吹得天花乱坠,可一旦交付房子后,不再履行承诺,空中花园成了空中楼阁。当业主向其讨说法时,开发商又以广告宣传不是合同的一部分和“解释权归开发商”为由来为自己开脱。当业主起诉要求开发商兑现广告中的承诺或者要求赔偿时,法院又以楼书广告中承诺的设施是为全体业主服务,个别或部分买主无权就为全体业主提供服务的公共设施交付问题主张权利为由,驳回诉求。
 　　难道法律就真的允许开发商如此忽悠人吗?南京市一打工仔响亮地说“不!”他联合44名业主将拒不兑现承诺的开发商告上法庭。一审败诉后,他没有气馁,继续向江苏省高级法院上诉。
 　　最近江苏省高级法院审理了这起案件,并作出了正义的改判,判决开发商履行承诺,承担违约责任,赔偿业主损失。
　　据悉,这是江苏省高级法院首例判决楼书成为商品房买卖合同内容的案件,将有力打击那种“不吹白不吹”的虚假楼书宣传广告。
　　
　　楼书吹得天花乱坠,业主入住后方知上当受骗。
　　
　　赵明和妻子多年前来南京谋生,在南京一家钢铁公司打工,2004年“五一”节,他在逛南京繁华的新街口百货商场时,一位身披彩带的售楼小姐在商场门口热情地向他发送印得十分精美的一座名叫“天空之都”楼盘的彩页广告。他一接过广告单,立即被广告中的精美图画吸引。售楼小姐见他对楼盘有着浓厚的兴趣,便动员他说,此楼盘就在附近的户部街33号,如果不放心,可到现场察看。WWW.11665.CoM
 　　当赵明随售楼小姐来到不远处的“天空之都”售楼处时,只见现场聚集了许多准备购房的客户。一位售楼先生一边指着沙盘,一边声情并茂地讲解道:将由美国景观大师负责“天空之都”的景观规划设计,将在天空之都大厦1楼建高达9米的南京唯一热带生态雨林水景大堂……
 　　“你们讲的这些都能兑现吗?”赵明满脸疑惑地看着售楼人员。售楼人员将一沓资料递给他说:“我们讲的这些都写进了楼书中了,白纸黑字还会有假吗?”
　　赵明急切翻看楼书,见确实如其所讲,便放心了,当即与开发商签订了购房意向书。当年5月14日,他又与开发商签订了《商品房买卖契约》,约定2006年12月31日前开发商向他交付所购房屋。
 　　2007年初,赵明拿到新房钥匙才发现开发商出现不少违约行为:楼书原先载明的窗户是防光、防紫外线的软镀膜窗户,开发商却换成了了普通窗户;原先约定的防盗门也变成了防撬门;为节省变电成本,合同规定10kw/户的用电标准被开发商改成了8kw/户。
 　　对于这些问题,赵明没有过多计较,令他最不能容忍的是,当初楼书中宣传的也是他看中的软环境却全部落空了:原来宣称一楼要建的热带生态雨林水景大堂,却连一点水也没有;计划16楼建餐厅、31楼建多媒体国际会议中心,事实上却空空荡荡;承诺37、38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部,竟成了空中楼阁;答应送给业主6万元会所vip储值卡,成了一纸空文;号称在楼顶建立直升机停机坪,然而,楼顶却耸立着许多柱子,连玩具直升机都放不下……
 　　
　　开发商拒不兑现承诺,业主索赔一审败北
　　
　　“当初楼书中宣传的这些设施为什么都没出现?”赵明找到开发商询问缘由。
　　起初,开发商以工期紧为借口加以搪塞,后来索性避而不见。2007年9月见还没有对这些公共设施动工的迹象,赵明和其他多名业主拿着楼书将开发商负责人堵在其办公室内,厉声质问为何说话不算数。这时,开发商不慌不忙地指着楼书最后一页一行不起眼的小字说:“楼书中已经明确规定了‘楼书仅供参考,一切以商品房买卖合同为准’,而双方签订的合同中有水景大堂、国际会议中心、皇家俱乐部、停机坪等设施吗?没有!”
 　　“你们的楼书放在售楼处现场送给想买房的客户,楼书应该是合同的一部分!”赵明理直气壮地回答。然而开发商再次指着楼书上的小字说:“当初在发送楼书时,我们就在上面明确规定了‘解释权归开发商’了,现在我们的解释是,楼书不是合同的一部分。”[论文网] 
 　　“简直是扯淡!”怒不可遏的赵明联合其他44名业主委托江苏金长城律师事务所王健律师作为代理人,于2007年9月11日联名将开发商告上了南京市中级法院,以开发商违约为由,向其索赔300余万元,平均每户业主索赔8万元左右。
 　　2008年3月26日,南京市中级法院开庭审理此案。
　　庭上,赵明等 4名诉讼代表人及其代理律师王健认为,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,开发商提供的广告楼书,约定明确,应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
 　　而开发商辩称,楼书等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请,并非要约,只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件,即这种说明和允诺必须具体明确,必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时,这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响,且这些设施对业主将来的工作、生活产生重要影响,必须对商品房的价格有重大影响。符合上述要件,才能构成影响。而本案中的楼书宣传资料并不符合上述要求,且楼书中已经告知交付的具体标准以合同书为准。
 　　庭上,原、被告双方为楼书是否构成要约争论得不可开交,谁也说服不了谁。两方都把目光寄托在审判法官身上,希望法官就此作出裁判。然而,南京市中级法院却出人意料地认为,原告要求被告按楼书宣传资料中的描述向其交付的公共设施,是为全体业主服务的,故即使被告楼书宣传资料中对上述公共设施的描述构成要约,但在800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下,原告44名业主作为部分业主起诉,不具备主体资格。
 　　由此,2008年11月21日,南京市中级法院一审驳回了原告的诉求。
　　
　　谁说吹牛不犯法?二审改判开发商履诺、赔钱。
　　
　　一审宣判后,赵明对判决很不服,他认为,一审法院审理程序错误。《民事诉讼法》第55条规定:“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的,人民法院可以发出公告,说明案件情况和诉讼请求,通知权利人在一定期间向人民法院登记。”而一审法院并未进行公告,却在判决书中称原告44名业主“不能代表所有业主”,可又不能说明谁能代表所有业主。
 　　于是赵明联合其他7名原告,在上诉期结束的前两天,向江苏省高级法院提起上诉。
　　2009年7月29日,江苏省高级法院开庭审理了此上诉案件。
　　江苏省高级法院认为,开发商对一些具体公共设施有明确的说明,描述是具体确定的,且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计,才愿意购买涉案商品房,由此可以认为,楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此,该楼书应该成为合同的内容。楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样,但是在封底位置,且该文字字体很小,和其他内容相比不易为阅读者观察到,且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制,因此,不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。
 　　开发商转而辩称,赵明等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务,根据《物权法》的相关规定,对于上诉公共设施,业主享有共有和共同管理的权利,但业主行使权利的方式只能是业主大会或者业主委员会的名义行使。而上诉人不能代表全体业主行使上述权利。因此,一审法院认定上诉人作为部分业主起诉,不具备主体资格是正确的。
 　　然而,“天空之都”一直没有成立业主委员会。没有成立业委会的小区,业主难道就不能维权吗?江苏省高级法院给出了否定的回答。法院认为,本案是商品房买卖合同纠纷,本案所涉法律关系是合同法律关系,上诉人要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同,其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。从上诉人主张的权利来看,是基于合同中的约定,而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权,因此本案应是违约之诉。赵明等44人作为与开发商签订的买卖合同一方,是与本案有直接利害关系的公民及法人,符合起诉的条件。虽然本案起诉人数众多,但诉讼标的相同,各当事人之间存在共同的权利义务关系,本案属于共同诉讼,符合法律规定的共同诉讼条件,故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格人理由没有法律依据,应予以纠正。
 　　见此,开发商不得不败下阵来,当庭承诺兑现这些设施的建设,并于2009年12月3日前开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能,为广大业主提供服务,并承诺业主持有的贵宾卡可在上述设施中享受贵宾服务,否则将依法承担相应的法律责任。
 　　江苏省高级法院认可开发商的这些承诺,但指出,与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付,开发商应对这些设施承担迟延交付的责任,况且实际建设的9米高的大堂只有4米左右,停机坪的建设也并不符合合同的约定,因此,开发商应承担违约责任。2009年10月28日,江苏省高级法院作出终审判决,酌定判定开发商赔偿上诉人每户2万元,并承担一审、二审的所有诉讼费。