「内容提要」本文以不动产和动产的划分为线索，系统探讨不动产对于物权体系的决定性作用，并对两者的同化趋势进行了评析。该项划分对我国物权立法有一定的指导作用。

　　（本文同时涉及大陆法系的物权法和英美法系的财产法。但英美法系只有“财产法”部门，而无物权法制度，为行文和表述方便，文中均统称为“物权法”，不再予以区分。）

　　一、不动产与物权法体系形成与演变的历史考察

　　把财产分为若干类别的作法，是大多数早期社会自发产生的。不动产与动产的划分可追溯至古罗马时代。但早期古罗马关于“物”最重要的分类却是“要式物”（resmancipi）和“略式物”（nes mancipi ）的区分，即依据物是否有重大价值以及其转让是否履行法定形式的标准而进行的分类。这是与当时财产属团体占有，尚不存在生产资料个人所有的实际情形相符的。帝政后期，个人所有权的出现使要式物已失去其合理性，优帝一世便废除了这种区分，仅根据物可否移动这一物理特性为标准，把物划分为动产和不动产。不动产和动产的划分对古日耳曼法产生很大影响并最后由其继承，但早期日耳曼法并不存在这种划分，而是依能否转让把物划分为“取得物”和“继承物”。在当时财产除受团体限制以外，还受到宗族继承的限制，长辈转移财产必须经过男性继承人的同意，并只能对“取得物”自由转让。由于继承物主要包括土地等不动物，因而这一分类与不动产和动产的分类有些相近似。www.11665.COm西欧封建时期，由于家庭自由财产的消失，封建法受罗马法影响，抛弃原有分类，正式采用了不动产和动产的分类。历史上各国对不动产和动产的划分不外考虑两种因素（注：也有学者认为两者的分类更取决于商业的原因，将动产区别于不动产，其实只是基于商品交换的需要。）：一是依据物的价值大小，即不动产是重要的并能够产生收益的物；二是依据物理性质，即不动产不能移动，若移动会变更其性质并损害其原有价值。通常这两个标准是统一的，这表现为土地成为不动产的核心（注：基于土地一直是不动产的核心，古代曾经历这样一种划分，即“土地”和“其他物”。　　　如《十二铜表法》依据时效取得时间把物分为“土地”（fundus）和所有“其他物”（ceterae res）。 中世纪英国把物大体上分为“土地”和“物件”。但这些分类后来均为不动产和动产划分所代替。）。两大法系对该项分类一直沿用至今，并对财产法理论和立法产生深远影响。但仅具有纯粹物理意义的分类何以导致两者社会属性和法律意义上的巨大差异，是令各国学者费解的一个问题。梅因认为，探索物的分类的理由不属于法律哲学而属法律历史（注：〔英〕梅因著：《古代法》，沈景一译，商务印书馆1996年版，第155页。）。 法国学者马洛里和埃勒斯也认为，“这种分类的重要性并不能以其分类本身解释，而只能从历史的角度予以解释。”（注：malaurie　et　aynès，les biens，p29.转引自尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第68页。）亦即只有通过该项分类对古代和近代物权法理论和立法的影响去了解其价值，而不是仅仅通过抽象笼统的历史规律去分析，这使我们意识到考察该项分类是了解物权法历史发展的一条重要线索。

　　（一）不动产与所有权观念和制度的形成

　　所有权观念和制度的形成是古老而复杂的问题。学者普遍认为古代各民族的一切所有权制度大都始于财产的共有，梅因认为古代重要财产是属于按照宗法模型组成的较大社会共同所有（注：〔英〕梅因著：《古代法》，沈景一译，商务印书馆1996年版，第152页。）。 共有形态又经历了村落共有和家庭共有，但这种共有关系仅指对土地、房屋、牲畜等的共有，而简单生活资料（如衣物、武器和装饰品等）则事实上已由个人拥有，个体使用者的支配地位受到了团体的承认和尊重。基于此，马克思认为，古代财产的占有同时存在财产共有和个人所有并存的局面，即土地实行共有制，动产则实行个人所有制。（注：《马克思恩格斯全集》第46卷（上），第491页。 ）这说明古代早已存在少数个人持有动产的现象，但却未因此形成法律上的所有权制度，早期人类仅把此种个人对简单生活资料的持有看作自身存在的前提。只有当共同体分化，共同财产分裂导致个人占有不动产时，所有权才真正形成。

　　就古罗马早期而言，要式物为家族共同体所有。在当时要式物是早期所有权的真正体现（注：〔意〕彼德罗。彭梵得著：《罗马法教科书》，黄风译，

恩格斯论国家与法》，法律出版社1958年版，第167页。）。

　　因此，马克思得出如下结论：“地产是私有财产的第一个形式”。（注：马克思：《1844年经济学哲学手稿》，人民出版社1985年版，第71页。）古老的土地所有权理论与制度，构成了早期所有权制度的核心。究其原因，这首先是因为土地是人类生存和发展的基础，从古代起直至工业革命时代，土地一直就被认为是最重要的财产，土地所有权制度直接决定了一个社会本质的社会关系，土地所有制度的变化决定着社会最基本财产关系性质的变革。其次，早期人类私有制的形成只有当集合财产（主要是土地）分裂时才能发生。在土地仍为部落、氏族共有时，私有制缺乏最根本的基础。只有在野蛮时代的高级阶段，随着社会大分工和交换的发展，共同耕作土地已成为不可能的事情时，公有的土地才逐渐分配给单个的家庭占有。在土地个人占有的前提下，才有可能使大量财富集中于私人手中，并成为一种普遍现象。

　　（二）不动产制度对物权法结构形成的影响

　　古罗马土地的完全私人占有使罗马法形成了“绝对所有权”概念，罗马法把所有权定义为“对物的最一般的实际主宰或潜在主宰”（注：［意］彼德罗。彭梵得著：《罗马法教科书》，黄风译，第194页。 ），土地及其附着物成为私人意志的专有领域，排斥其他一切人的支配，这样便形成了罗马法所有权的绝对性、对世性和排斥性。但所有权的绝对性一开始便导致了土地的占有和利用的矛盾，法律对土地所有权界定的同时也必须担负起有效使用土地资源的经济功能。因而，“完全自由的土地所有权不仅意味着毫无阻碍地占有土地的可能性，而且意味着将其出让的可能性。 ”（注：《马克思恩格斯选集》第4 卷， 人民出版社1973年版，第163页。 ）在保留所有权的同时给他人在私有土地上设置他物权便成为古罗马人的创造，古罗马因此在不动产上形成了所有权与他物权的独特构造体系。如土地、房屋的所有权和使用权分离形成用益权；土地所有权与使用权、收益权分离构成永佃权；建筑用地的所有权与使用权分离形成地上权；基于相邻不动产使用的便利形成地役权。上述不动产权能分离的诸种方式构成了罗马法完整的用益物权体系，，而担保物权罗马法则归于“债”中予以规定，当时并不认为属于物权法范畴。可以认为，古罗马物权法体系其实是完全构筑于不动产制度之上的。

　　日耳曼法基于团体主义的思想基础，财产体系表现为基于土地而形成的各种互不矛盾的不动产权利。这种作法因日耳曼人入侵继续在西欧封建制中得到反映。领主对土地的“高级所有权”和佃农的“低级所有权”构成了“双重所有权”。因此，日耳曼财产权制度始终离不开对土地的现实支配与占有。早期英美法所确认的有关土地的原则就是创设了一个被称作地产的抽象存在，这种法则首先是为土地设计的，但通常并不适用于动产。（注：［英］f.h.劳森b.拉登著：《财产法》，施天涛等译，

中占据了绝对重点地位。除第一章”占有“和第九章的”动产质权“和”权利质权“之外，其余各部分均是对不动产制度的规定，因而不动产制度在法规数量上远远多于动产规则。值得注意的是，喜好抽象思维和善于概括归纳的德国法学家在该法典中倾向于对于诸项制度尽量首先归纳出一般规则，再作具体规定。而对于不动产和动产并没有抽象出两者共同适用的一般通则，相反对于具体的不动产和动产制度，却抽象出了不动产通则和动产通则。这意味着不动产法和动产法是物权法里差别很大的两套制度，两者在立法上的分野最终由《德国民法典》完成。

　　不动产与动产的划分对日耳曼法的影响甚于罗马法。由于早期日耳曼部落商品经济不发达，土地上只形成了“相对所有权”，这与对动产的“绝对拥用”差别很大，因此在日耳曼人观念上不动产远比动产高贵。日耳曼法也异常注重区分不动产与动产，可以认为，古日耳曼法一开始便把不动产与动产看作完全不同的两种权利客体，严格区分设立于两者之上权利的法律效力和保护方法，并在此基础上构建了二元财产法体系。虽然日耳曼财产法表现民族习惯，无系统的成文形式，但这种二元体系的确定性却成为贯穿日耳曼财产法的线索。日耳曼地产原则被西欧封建立法充分继承，其主要表现之一便是规定了复杂的地产制度。基于封建人身依附和等级制度，土地权利体现为一种金字塔结构，名目繁多的保有地和地产权使土地上的权利义务关系异常复杂，而这些均与动产无关。与此同时，实物动产法排斥了地产原则，而采用了一种绝对所有权理论，关于动产的习惯和判例则简便易行得多。近代英国1925年的成文立法虽然使不动产与动产的显著区别已有所减弱，但保有地制度仍为近代英国土地制度的基础。除了保有地形式之外，近代英国法中也存在一种租借地产权。现代英国地产制度也是由中世纪和近代地产制度发展而形成的。英王仍是名义上的土地所有者，土地占有者享有的各种设在土地上的权益称为“地产所有权”。在现代英国普通法中，个人可以享有的“地产所有权”有若干种，并且可以在同一土地上并存。这些“地产所有权”主要包括不限身份继承的完全占有地的地产所有权、限嗣继承的地产所有权和租赁持有权等。

　　综上所述，两大法系的所有权观念及物权法体系均直接源于不动产制度，不动产法成为两大法系的核心。之所以罗马法和近代大陆法立法未能完全围绕两者区分构建法体系，是因为不动产绝对所有权一定程度上也适用于动产，同时动产相对不发达也使其被不动产法所涵盖。应该说，《德国民法典》对不动产和动产的严格区分，并非是不动产日显重要，而只是使不动产取得了原本应有的地位，从英美法系对该项划分的历史连贯性中也可找到强有力的证明。

　　二、不动产与动产的“同化”趋势及其评价

　　（一）不动产与动产的“同化”趋势

　　所谓不动产与动产的“同化”现象早期便已存在，这种现象早期主要通过拟制和衡平来实现。在古罗马早期，要式物的转让最初必然通过复杂的“曼兮帕蓄（mancipatio）”和“拟诉弃权”（注：“拟诉弃权”又称“法庭让与”，即通过模拟确认所有权的诉讼而取得所有权的方式。这种方式比要式买卖简便，对当事人的语言和形式并无严格要求。）方式进行，形成了对市民法上所有权的严格保护。当时基于调整罗马人与外邦人以及外邦人之间交易的需要，罗马法形成了独特的万民法制度。万民法上物的转让则主要依据简易交付方式进行，并因此形成了与市民法所有权并列的万民法所有权。基于市民法的局限性和涉外关系的多样性，古罗马设置了内外事裁判官来处理一些新型和复杂的交易案件。由于当时罗马人认为万民法与自然理性有着天然的联系，且动产法主要与万民法相关（注：古罗马法认为万民法是基于自然法而形成的普遍适用的规则，但这种规则并不适用于市民法。早期要式物严格依照市民方式转让，而略式物则可依自然方式，即万民法规则转让。因而私法上的交付方式最初体现为万民法规则，后来才逐渐适用于要式物。），裁判官常倾向于依据“万民法”原则创制告示。经过裁判官的衡平，帝政后期，要式买卖和“拟诉弃权”均已被交付所代替。随着外邦人取得罗马公民权，万民法和市民法的差异便不复存在。

　　近代英国法律也经历了一个“地产动态化”的过程。早期日耳曼地产制度严重束缚了地产的流通简化，远不能适应中世纪后期商品经济的发展。基于普通法院令状制度的固定性和局限性，15世纪后半期英国设立了与大法官法院平行的衡平法院。衡平法院依据抽象的公平观在具体条件中使不动产流通简化。对于未履行严格手续而不能取得“普通法所有权”的主体（如信托受益人、抵押人以及买受人），赋予其享有“衡平法上的所有权”。通过衡平法院，地产的流通吸取了动产的流通方式，已大大简化了。

　　梅因在分析古代财产法的拟制和衡平时认为，“罗马财产法的历史就是‘要式物’和‘非要式物’同化的历史，在欧洲大陆上的财产法史则是罗马法的动产法消灭封建化的土地法的历史”。同时梅因预言，在英国所有权的历史还没有完成，但可以看出，动产法将可能要吞并和毁灭不动产法。 （注：［英］梅因：《古代法》， 沈景一译，　商务印书馆1996年版，第155页。 ）近代财产法一定程度上对梅因的预言有所反映。英美法系在封建体制解体时改订不动产法（如英国1925年的成文立法），吸收了一些动产的流通方式，简化了不动产的变更程序。

　　当代也出现了一些不动产和动产融合的现象，主要表现为：（1）不动产动产化。现代市场经济的高度发展使动产已取代不动产成为主要财产，土地所有权在财产法中的垄断地位被打破，传统依据价值大小对两者进行的区分已失去意义。同时，传统不动产法的价值目标已由“归属”转向“利用”，设定于不动产之上的权利也进入了流通领域。如《德国民法典》设定了土地债务制度、证券式抵押制度以及证券土地债务制度。通过这些制度，不动产物权的流通已非常灵活。《瑞士民法典》规定的不动产抵押债务与定期债务也有类似特征。法国则在司法实践和判例中承认了“预置动产”制度，即对一些即将成为动产的不动产（如砍伐前的林木）预先视为动产（注：尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第72页。）。（2）某些动产适用不动产的法律调整方法。传统依据是否可以移动这一物理属性的划分标准在当代也受到一定的修正，如价值巨大的船舶、航空器等也适用不动产法律规则。法国为之设立了公告制度，并称其为“注册动产”。（注：尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第81页。）德国则把船舶、飞机等视为不动产的特殊形态，并通过登记公示制度、物权法定制度等使之与不动产一致。（注：孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第223页。）英美法也不例外， 对一些动产也予以登记。有些登记是属于私人性质的，如种马血统系谱；有些登记是属于公共性质，如船舶和航空器的登记。从某种意义上几乎将船舶当作水上土地来看待。（注： ［英］f.h劳森b.拉登著：《财产法》，施天涛等译，

易或抵押的对象。因此，集合物在特殊情况下成为物权的客体（注：集合物能否成为独立的权利客体，也有多种不同意见。如有的学者认为物权分别存在于集合物的各部分，有的认为仅限于特殊情形可看作独立财产，如工场财团、矿业财团，还有人认为集合物只是交易上的一般习惯而已。详细陈述可参考胡长清：《

　　不动产与动产“同化”趋势是否将进一步印证梅因的结论，并最终使此分类将失去其意义或其意义大大消弱则是一个值得思考的问题。所谓为不动产和动产的“同化”现象与两者的最终融合是两个不同的问题，两者法律规则的互相渗透只是两种法律规则的局部调整，并不意味着其根本差异的消失。这可从以下几方面加以评述。

　　1.不动产和动产法律规则的根本差别依然存在

　　不动产法虽然汲取了动产交易的一些规则，简化了不动产流转的繁琐手续，但不动产特有的物权法定原则、登记和公示制度以及法律特殊保护的方式并未有根本改变。实际上，所谓动产“同化”不动产的过程只是不动产法自身由早期限制逐步向便利流转的调整过程，属于不动产法自身的发展和完善，与动产制度并无本质上的联系。古罗马法虽然废除了“要式物”和“略式物”的划分方法，但基于不动产的特殊性，仍采用了不动产和动产的划分，并沿用至今。英美法立法上虽然大大减化了地产转让的繁琐程序，但仍保留着严格的保有地和地产权制度。迄今为止，不动产与动产在两大法系均已发展成为两套成熟的规则，两者在物的转让、取得以及利用方式上仍存在着很大差异。英美法近年来意图找出不动产和动产共同适用的规律，尝试将传统地产权分离原则一般化。但首先面临的便是，诸如土地保有的概念和地产的原则一开始便被排除在各种动产原则之外。与此相反，动产的一些规则也同样不适用于不动产。（注：［英］f.h劳森b.拉登著：《财产法》，施天涛等译， 

一种“纯粹”的公法。如当今各国大多规定了环境保护法、土地管理法、航空法、交通法等。这说明当代立法对不动产和动产的调整方法和手段趋向于多样化和专门化，两者独立立法的趋势日益明显。从这个意义上说，两者完全同化从而适用同一规则仍遥遥无期。

　　三、不动产制度与我国物权立法

　　从我国物权立法的现状看，不动产与动产的法律区分并没有引起立法者的充分重视。自1922年《苏俄民法典》废弃不动产和动产的区分以后，我国曾长期仿效，不承认这种区分，但近年来这种立法状况已有所改变。虽然目前我国《民法通则》并未采用这一划分，但《担保法》却予以明文规定（注：我国《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”不动产以外的物则为动产。）。同时，关于两者适用的法律规则已在学理上有广泛和较深入的研究。但迄今为止，学术界就二元划分对物权法体系的构造和物权立法的影响仍未引起足够的重视。我们认为，当前我国正酝酿制定物权法，物的二元划分对物权法的制定尤具重要的现实意义。

　　1.二元划分是科学构建当代物权法体系的重要指导

　　通过上文我们得知，物权法的主干构造其实是基于不动产制度形成的。历史上我国物权立法借鉴大陆法系的立法模式建立了自己的物权体系，并且实质上已形成了分别适用于不动产和动产的具体法律规则：在所有权转移和流通上，不动产必须经登记公示和采用书面形式，动产则直接依交付生效；在物的利用上，于不动产上设定了用益物权（农地使用权、基地使用权、邻地利用和典权等）和抵押权，在动产上由设定了担保物权（质权、抵押权和留置权）；在物的取得方式上，不动产取得仅限于继受取得（主要是转让），动产取得则包括原始取得和继受取得，如先占、添附、加工和善意取得等。整个物权体系除了“所有权”为共同规定外，并无两者共同适用的通则，两种法律制度的分野仍清晰可见。不动产制度仍是物权法的主干，如用益物权仅限于不动产，担保物权中对于在不动产和动产上设定的担保物权种类区分非常明显。但传统立法完全依物权种类和性质来安排物权法体系的作法，一定程度上削弱了两种法律规则的明显差异，同时也不利于不动产和动产充分发育形成自己完整的体系。尤为重要的是，随着新型物权的产生和物权体系的扩大，传统基于所有权权能分离理论而形成的自物权和他物权体系日益暴露局限性，并受到学术界广泛的质疑和批驳，财产权的平等性、单一性和独立性已为学者达成共识。如果传统理论不再能担当构建物权法体系的重任，那么如何选择科学的物权结构便成为一主要问题。否则，物权法便变成了无序规则的堆积。因而，从长远看，不动产和动产的划分对物权法体系的创新具有相当的价值。

　　2.二元划分与“所有权公法化”趋势和我国国情相适应

　　在我国，不动产的公法性也越来越受到重视，这固然是源于不动产对人类亘古不变的重要价值，同时也是由于当代社会一些突出的人类存在问题均源于不动产的利用过程。从某种程度上讲，公法性已成为不动产和动产划分的又一个强有力的理由。不动产法表现为对公益和私益的平衡和调合，同时执行着公共事务和私人收益的双重职能。就我国目前情况而言，我国立法确定了土地的国家所有和集体所有制度，国家对土地一直予以严格控制，较其他国家更具有公法色彩。其次，我国人口众多，而土地及其他可供利用的资源相当有限，供需矛盾突出，因而不动产法的价值目标更倾向于维持生存的合理分配，而不能完全依据商业手段来流通和运作。当前强调不动产的“利用”并非不动产流通的“市场化”，而是在国家控制下对社会利益和个人利益的调和过程。因此，若不明确不动产制度的特殊性而抛弃二元划分，显然对我国当前立法是不利的。

　　3.二元划分有利于与国际立法接轨

　　近代以来，各国对不动产和动产独立立法尤为关注，在立法中不明确区分两种法律规则。就动产所有权制度而论，1900年《德国民法典》将“动产所有权”集中规定于第3章第3节；1907年《瑞士民法典》设“动产所有权”专章规定；1896年《日本民法典》则在第3章第2节“所有权的取得”中集中规定动产所有权等。其次，不动产与动产已成为国际通行的物的分类方法，在诉讼法和国际私法上，不动产与动产的区分也是确定诉讼管辖和冲突规则的一个基础。当前两大法系财产法规则的融合也成为一种趋势，在物的担保领域内尤为明显。不动产与动产分立规则在世界各国具有很大的共性，与此相反，英美法系的地产分割原则和大陆法系的所有权权能分离理论则在短期内是不可能融合的。我国只有完善不动产和动产的法律制度，才能适应物权国际化趋势。

　　目前，不动产与动产划分的重要性已为我国民法学界一些学者所认识，并意识到不动产法是物权立法的核心（注：目前很多学者已意识到这一点。可参见孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第10页；王利明：《物权法论》，

制度的一种总体的概括的规定，其根本特点是具有统领整个法律领域的涵盖性。应当认为，物权法中动产和不动产制度虽然存在巨大差异，但仍具有一些共同之处，在具体制度上最大的共同点便是所有权制度上的一致。但所有权制度又被单独予以专章规定，因而总则只能在宏观领域进行一些抽象概括。尤其在我国尚不存在民法典的情况下，总则更为必要。因为原来应由民法典总则规定的内容，在独立的物权法中必须由物权法总则来完成。《德国民法典》之所以未设物权法总则，便是因为共同适用的条款在该法典第一编总则中已有一定的规定。其次，在决定总则的内容时予以严格界定，总则的内容必须能同时适用于不动产和动产制度。因而总则主要规定下列内容：物权法的基本原则；物权的主体、客体和效力；物权的保护方法（如物上请求权）；物权的行使原则，如物权的行使不能损害他人和社会利益等，而对专属于不动产或动产的具体制度则应分开规定为宜。

　　二是所有权与用益权制度的内容和编排问题。所有权制度中，应突出动产和不动产的划分，并以此作为所有权制度的框架。当然所有权也有通则，但通则也仅限于所有权的定义、孳息的归属、所有人的义务、取得时效制度、征收条件和补偿等。而对于所有权的取得、转移方式等则不宜在通则中规定，应依动产和不动产的划分而分别规定。具体而言，在“不动产所有权”中，应规定：不动产的范围；不动产的取得方式和公示方式；不动产的相邻关系和建筑物相邻关系；关于土地还应就国家土地所有权和农村集体土地所有权作特别规定。在“动产所有权”中则主要规定：动产所有权的取得方式，如先占；拾得物；埋藏物；添附；附合；混合；善意取得制度等。关于用益物权，由于其仅适用于不动产，我国物权法应就四种用益物权予以规定，即农地使用权；基地使用权；地役权；典权。但用益物权可否与“不动产所有权”一起规定，从而形成较完整的不动产物权制度？这种设想在理论上是可行的，但在立法上却值得斟酌。纵观近现代各国民法典，用益物权均在“所有权”制度后单独规定。其原因有二：一是为体现所有权制度的完整性和立法上的科学性，不动产和动产很难在“所有权”这一共同制度上产生分离；二是由于用益物权体系庞大、内容丰富，若把相对简单的动产物权制度与不动产物权制度（包括所有权和用益物权）并列规定，则显得畸轻畸重。一个值得注意的现象是，在各国民法典中，“用益物权”的法律条文远多于“所有权”所规定的条文。正因为如此，大多数大陆法系国家在民法典里（如日本、法国）并未在体系上对用益权类型进行概括，并抽象为“用益物权”，而是对独立的用益物权予以分别规定，从而使每一种用益物权与“所有权”制度并列规定。但这在《瑞士民法典》中已有所改变，该法典以第二部分“限制物权”统领用益物权和担保物权并使之与第一部分“所有权”并列。我国应以“用益物权”一章统领具体用益物权，不应松散地给每一种用益物权予以单独规定。但也不宜以“限制物权”来涵盖“用益物权”和“担保物权”，因为“用益物权”作为适用于不动产的专门制度具有独立特点和独立地位，应与担保物权在法律范畴在立法体系上区分开来。

　　三是不动产的范围确定。这里仅谈设立于不动产之上的权利是否应规定为不动产。古罗马法和《法国民法典》规定某些权利也为无形物（注：罗马法学家盖尤士（gaius）认为，无体物是指没有实体存在， 为人们所拟制的物，如债权、用益权、地役权等。参见周枬《罗马法原论》（上册），商务印书馆1994年版，第28 页； 《法国民法典》第526条规定，以不动产物为客体的用益权、 地役权及基于其上诉权也为不动产。）。我们认为，不动产和动产仅作为客体物的一种分类，如果某些物权本身也作为客体看待，那么便混淆了“权利”和“权利客体”的界限，在理论上和立法上便无法解释在“不动产权利”之上设定的物权的性质和地位，从而使有体物的调整方法人为地适用于无形物，导致体系上的混乱。一些“无形物”在物法中实际可以安排在用益物权中规定（如地役权、用益权等），还有一些无形物如（股权、债权）等已超出物法调整方法之外。因而我国立法应把不动产和动产限定于有体物。