摘要：随着房地产业在我国国民经济中地位的不断提高，房地产业的宏观管理策略也日益凸显其重要性。结合目前我国的实际情况，从投资角度看，房地产在我国泡沫经济已经产生；从消费角度看，房地产价格已经“高处不胜寒”。文章从市场失灵和政府失灵的角度，结合理论和实际数据探讨了房地产业存在的问题，进而探析房地产领域市场失灵和政府失灵的原因，最后总结出政府应从土地制度、金融引导、信息机制、法律制度等方面加以有效调控。
　　关键词：市场失灵；政府失灵；房地产；政策措施
　　
　　一、问题的提出
　　2010年10月15日，十七届五中全会重点讨论了“十二五”规划纲要草案，房地产业将迎来更加严峻的调控。我国的房地产业正处在由计划经济完全过渡到市场经济的转型关键时期，房地产的需求与供给发生根本性的变化，已经出现了新的房地产过热现象。在市场经济中，市场机制是资源有效配置的基础，然而市场机制自身也存在缺陷，主要表现在市场势力——包括垄断和自然垄断，市场残缺——因公共产品、外部性、信息不对称等导致的市场不存在，以及市场功能不足——包括分配不公平、经济波动、优值品或劣值品，这就是所谓的“市场失灵”。政府在干预市场经济的过程中，由无意创租、被动创租和主动创租所引发的寻租活动是“政府失灵”的重要标志之一。当前我国的房地产市场就存在二者同时失灵的状况，只有从根本上予以解决，才能保证我国房地产市场的正常运行。
　　二、从市场失灵角度分析房价上涨的问题
　　新古典主义经济学理论认为，只要满足完全竞争的条件和理性经济人假设，自由竞争的市场就能自动地趋于和谐与稳定。www.11665.CoM但现实中，没有一个市场能在任何时候满足“完全竞争”的要求，人也不可能是“完全理性”，产生了诸多价格无法在资源配置的过程中发挥作用的现象，即所谓的“市场失灵”。房地产领域的市场失灵主要表现在以下方面：
　　（一）信息不对称
　　信息不对称指的是交易中的一方拥有另一方得不到的信息的情形。市场的主体是开发商、房地产中介机构、购房者，信息不对称，一方面表现在开发商对自己房产的信息了解比房地产中介机构更充分；另一方面房地产中介机构对所售房地产信息、中介服务流程、中介服务法规方面的了解程度要高于购房者和售房者。三个市场主体对信息了解的程度不同，造成了信息不对称，卖方市场的优势使得开发商和中介机构有定价权，消费者没有空间还价。房地产开发商和中介机构联合起来忽悠购房者，利用虚假广告或煽动性言语鼓动购房者盲目相信，如开发区域有家便利商店，开发商就吹嘘其地段处于现代商业中心；门前有条小沟渠，中介机构就谎吹其地段依山傍水，环境优美等，这些都是市场残缺的策略行为。
　　（二）外部性
　　外部性指的是经济主体的行为以市场价格以外的方式影响他人的福利的情形。这种外部性表现在：
　　第一，把房价炒得过高，抬高了劳动力成本，进而带动其他消费品价格的上涨，使通货膨胀加剧。统计局数据显示，2010年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，cpi同比涨3.6%，涨幅创23个月新高，央行已于10月19号宣布，金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%，一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%，大量的热钱涌进股市和楼市，流动性过剩推动着商品市场价格的攀升，使人们的生活质量下降，带来负外部性。
　　第二，高房价的一连串反应进一步加剧社会贫富差距。
　　第三，透支家庭及社会的财富，抑制其他社会有效需求。
　　第四，削弱整个社会经济的风险承受能力，过高的房价必然带动长期按揭市场的繁荣，但如果经济不景气，银行负资产现象严重，将严重威胁国家金融安全和社会稳定，2007年美国次贷危机引起的全球金融危机就是一个教训。
　　第五，扭曲了整个国家的产业结构，如2009年上海房地产业对上海gdp增长贡献率为39.4%，房地产炒作容易导致投资规模出现爆发式的增长，从而带动钢筋、水泥、电力等相关产业的产能急剧膨胀，一旦房市泡沫破灭，将出现大量闲置资产和产能过剩，给国民经济很大的冲击。
　　（三）垄断
　　由于土地的稀缺性、土地所有权的垄断性，使得房地产的土地供给数量有限；由于房地产的不可移动性和差异性，使得房地产竞争只能局限在某个区域，使竞争不完全，开发商会通过减少产量抬高价格，实行价格歧视，赚取超额利润。
　　三、从政府失灵角度分析房价上涨的问题
　　房地产领域的政府失灵主要表现在以下几个方面：
　　（一）信息不对称
　　国家把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题，国家基本掌握了要出让的国有土地的所有信息，开发商无法从公共渠道取得政府要出让的国有土地的信息，政府也无法把要出让国有土地的信息及时传达给房地产开发商，开发商由于难以通过正常途径获得国有土地使用权，唯有利用各种关系，千方百计以非正当的手段获得国有土地使用权。这样，一些与政府关系好的国有房地产开发商往往可以较低的价格拿到较好的土地，而私营、外资的房地产开发企业难以拿到合适的土地。
　　（二）寻租
　　寻租活动是个人或团体为了争取自身经济利益而对政府决策施加影响，使政府利用行政法律的手段阻碍生产要素在不同产业间自由流动、自由竞争的方法来维护或攫取既得利益，以争取有利于自身再分配的一种非生产性活动，是理想经济人追求自身利益最大化的活动。国有土地出让信息的不公开，地方政府凭借对国有土地所有权和出让权的垄断制造竞租，从出让土地中谋取利益。地方政府低价拆迁、征收土地，再高价竞标，卖给“地王”，赚取差价，通过卖地的收入已成为地方政府最主要的财政收入来源。据统计，2007年政府的转让土地所得超过7000亿元。地方政府的行为提高了土地成本，而开发商进一步炒高价格，使房价节节攀升。其结果是整个经济资源大量地耗费于寻租活动，危害了社会的公平与效率。

　　可见，市场和政府都存在失灵，房地产本身就是一个多向关联的支柱型产业，是一种准公共品，既是投资品又是消费品，又具有社会保障品的属性，需要得到政府的扶持与帮助。又因为房地产市场的不完全信息导致分配不公，社会贫富收入差距扩大，已经不能单靠市场自发性调节了，而需要政府完善法律法规，保护消费者权益，提供住房福利政策。政府在干预市场的时候要注意合理性、适度性和效率性，市场仍是经济运行和资源配置的基础，政府的干预不能取代市场，而是为市场的有效运行创造良好的内部和外部环境，实行市场作用和政府作用的有机结合与动态统一，避免发生双方失灵。
　　四、从政府角度提出对房地产干预的方向和措施
　　第一，信息不对称问题。政府可以采取信息管制，制定法规要求房地产卖方公开、公正、及时、全面地为消费者披露所销售的房子或服务的信息，加快住房信息系统建设。针对房市投机问题，政府要严格控制房地产利润。在市场经济下，一定程度的泡沫存在是允许的，但如果任由利益集团制造涨价预期，房市泡沫就会失去控制。目前，在资本过剩、政府追求gdp增长率、居民急于暴富的我国，泡沫可能一发不可收拾直至崩盘，国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而我国房地产的利润率高达30%-40%，按国家统计局计算，我国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。因此，政府要注意建立科学的预警指标体系，严防热钱，采取措施控制房地产利润，增加房地产销售环节盈利的透明度。
第二，推行土地出让的招标、拍卖制度，严格控制土地倒卖造成的高额低价。我国土地出让制度中长期使用的协议方式使得地方政府和开发商之间因信息不对称容易产生寻租行为。政府要严格监督地方政府的不规范行为，改善官员绩效评估机制，扩大地方政府的收入来源，不要单以gdp为评估标准，并加大反腐力度，将房地产纳入彻查商业贿赂的重点。
　　第三，调节供需结构的平衡，增加中低收入居民住房供给，使供给市场多元化。我国普遍存在新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩，政府要出面鼓励开发商多建设经济适用房和廉租房，多关注二手房市场和租赁市场的供给，加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，大力发展住房公积金贷款业务。对于政策房建设，可以参照如新加坡的政策性住房占市场住房供应总量的50%，香港政策性住房也超过49%，而北京目前政策性住房仅在30%左右，因此要加大政策性房的供给，适当向中低收入人群倾斜，提供更加优惠的低息贷款。
　　第四，进一步完善金融配套政策体系。我国的房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。据估算，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行贷款。美国次贷危机对我国房地产信贷风险是一个很好的预警，银行放松贷款条件，房地产的信贷已经成为银行的支柱业务之一，然而道德风险将使银行面临大量不良债权，最终危害到国家的金融安全甚至国民经济的各个环节。因此，政府要密切关注银行的行为，加快金融改革与创新，设计和创新金融工具，建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金的来源，降低住宅信贷风险，提供专门的房地产信贷服务。
　　第五，健全完善房地产市场的法律法规，运用税收手段调节房地产利益分配，抑制房地产投资和开发规模。由于房地产活动是一个统一的整体，对于房地产业出现的重大问题，要用法律加以规范。住宅问题、商品房预售的转让问题、物业管理问题，以及地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为的问题，地方政府及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等寻租机会主义行为都需要政府采取强制的法律手段加以规范。
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