问题的提出:在每一轮房价高涨来临时,政府有关部门都想方设法出台一些措施,希图帮助低收入城镇居民解决住房问题,但实效甚少。买不起房者仍然买不起房,在商品房价的影响下,即便是经济适用房、限价房、廉租房,对他们来说也只能是望房兴叹!进入虎年,房价涨势依然未减,有的城市还出现了天价房,真所谓虎年楼市猛如虎。
    难道就没有办法可以让普通老百姓,尤其是广大的中低收入家庭,都能逐渐住上自己劳动所得之钱购买的房子吗?不,办法肯定是有的,那便是要使商品住房的价格和购房的困难群体的收入基本相适应,是一种理性的,合理的价格。以这种价格为主构成的房地产市场,就叫做具有中国特色的房地产市场。
    一、中国商品住房的产生
回顾一下历史,上世纪八十年代前参加工作的人都知道,在实行住房改革之前,凡拿工资吃饭的人,无论是政府官员,还是工矿企事业单位职工,都是住公家房子的,单身的住集体宿舍,成家后给分配住房,如何分配,国家有统一的规定:只是各单位情况不同而有所差异,但模式是一样的,这便是通常说的实物分房制。究其原因,可能是因为那年月工资低,而且是几十年、十几年不涨工资,所以谁都没有钱买房。大约在房改之前十年,国家已进行过工资调整和工资改革。理顺建立了政府、事业单位和各行各业的工资制度。十年生聚,工薪阶层多少已积挣了一点钱,所以住房改革的时候,对将原房作价卖给住房人的房改政策是可行的,受到欢迎的。笔者原工作单位是某央企,是房改试点单位,很顺利的就完成了房改。www.11665.cOm单位按规定将原分配的公房以成本价卖给原住户,房价每平米为150元左右,而且分七年交清,所以买到房的职工都很高兴,终于有自己的房子了。住房改革结束了实物分房制度,取而代之的是商品住房,从此无论是谁要住房就得自己花钱购买。
    二、中国房地产市场的兴起和商品住房的变异
    房改结束了实物分房制,取而代之的是商品房(单指商品住房,下同)。制度变了,但目的不能变,实物分房和商品房都是为了无房的城镇居民都有房子住。因为住是人类生存四大要素之一。住有所居,安居才能乐业,这是很简单的道理。所以商品房的价格应当和城镇居民的收入基本相适应,事实上在实行商品房制度的初期房价确实较低,房市平稳,涨价幅度年均只有百分之几。即便是大城市及其郊区,花几万、十几万就可以买到一套七八十平方米的住房。然而,随着开发公司的逐渐增多,房市的发展,有钱的人,从开始的多买几套房逐渐迈入投资买房、炒房。商品房不再是只为了满足无房、少房的住户的需求的消费品。而是成了富人经营获利的投资品。由于投资房产利益丰厚,炒房的人越来越多,类似“温州太太炒房团”的炒房团队,到处抢购房产。
    据有关报道,一些大城市炒房的比例约占30-40%。这还不包括那些有闲钱也买几套房的散户。炒房引发房价节节上升。红火的房市吸引了各行各业的央企、国企、民企纷纷涌向房产开发。一些财大气粗的开发商,开始捂房、抬价、进而囤地,高价抢地。还有一些投机商借开发之名行炒地之实。从而进一步推动房价一次次上升,以致疯涨到非理性的,几乎是殃民的程度。例如某特大城市2009年4季度普通住房均价已达2-3万元/平方米,和五年前相比,翻了两番,和十年前相比涨了十倍有余。在这相应的时间段内,城镇居民的收入又涨了多少倍和翻了几番呢?该市2008年城镇居民人均可支配收入还不足25000元,这说明广大的城镇居民,尤其是中、低工资收入者,苦干一辈子也买不起一套住房。
    普通商品房如此之高的价格,已经失去了当初取消实物分房,取而代之的那个商品房的本质,它已等同于黄金、珠宝、股票,属于理财,投资产品。笔者姑且称其为异化了的商品房,或者叫做商品房的变异。
    三、房价与地价
土地是商品房的根基,地价不仅是房价的组成部分,而且是很重要的部分。因此,房价的上升、疯涨和地价的提升是分不开的,它们是相互影响的。商品房产生的初期,为什么房价很低,主要是地价低,当房价不断上升时,很自然的在利益的驱动下,地价也就随之轮番上升了。而地价的升高,又反过来促使房价上涨。特别明显的是,近年来在土地竞拍中频频出现的地王,对房价的影响更大。它不仅仅是本地块的房价要大大提高,还将带动周边地区房价上升。
    地价节节上升,直至地王频现,是和土地配置出让方式分不开的。土地采用公开拍卖方式出让,开发商在拍卖市场上,要经过一轮轮的报价竞争,直至最高价才能拿到地块。例如北京市顺义区某地块,经过190轮竞价,最后以60.5亿元高价被大龙地产拍得。这种地价的确定,偶然性很大,所以地价是房价中变化最大的因素,地价上涨的频率和幅度远远超过房价。以杭州地区为例,在房价上涨8倍的同一时期,地价却上涨了20多倍。地价在房价中所占比重已由当初的百分之几上升到现在的70-80%。
    有人认为地王的产生是因为土地供给少了。其实不然,据有关部门调查,目前全国闲置的房产开发用地,约有一万公顷。很多开发商所囤之地够干几十年的,有的甚至百多年都干不完。手中有地的开发商不愁地价暴涨。也许很有可能,地王就是他们在拍卖市场上一次又一次的竞价中产生的。

    四、关于构建具有中国特色的房地产市场的设想
    我国当前的房地产市场,可以说是一种双轨制模式,因为在这个市场上存在两类性质不同的住房,一类是由开发商提供的高价的,基本上是供有钱人投资的商品房;一类是地方政府采取优惠措施,为困难群众解决住房问题而推出的经济适用房、限价房、廉租房。前一类笔者称其为异化了的商品房。后一类可以说是前一类的补救或补充产品。然而在高房价、高地价的影响下,即使这类产品,对低收入家庭来讲,仍然只能望而兴叹!随着我国大专院校越来越多的毕业生就业,和上亿常年工作于城市的农民工的逐渐定居,低收入家庭也将越来越多。为了能够逐步解决他们的住房问题,做到住有所居和及早创建“宜居城市”就必须对当前这种按双轨制模式运作的房地产市场进行彻底改造。
    (一)整顿现有房产市场,建立新的单一的房产市场
    1、整顿房地产行业。社会主义的房地产行业,主要任务是保证城镇居民有房子住,是为万民造福的,如今跻身于这个行业的开发商,却把房地产市场当成摇钱树,聚宝盆。以至于房价疯涨到了殃民的地步。因此对现有房地产开发企业必须进行审核整顿,对那些囤房、囤地、乱抬房价和借开发之名行炒地之实的房产开发企业应予取缔。对那些主业不是房产的企业,特别是央企应限期退出房产业。把那些好的,比较好的有经验的开发企业保留下来。各城市应当根据对房产的需求量来确定房产开发企业的规模和数量。
    2、理顺房价。商品房的价格,应当根据其构成的成本,通过价格管理部门审定,开发企业的利润应当有控制系数。就像建筑行业那样,工程造价、建筑企业利润、税金等均有规定。将其运用于房产企业是完全可以的。
    3、商品房的属性和销售对象。商品房只能出售给无房、少房和旧房更新的居民,因为房子是不动产,是现场建造的非工厂产品,房子价高非一般消费品可比。而且房子寿命长,一个人买了房可能这一辈子就够了。所以房子是一种特殊商品,绝对不允许有钱人任意购买倒卖,从中牟利,冲击房源,抬高房价,影响供给。
    4、商品房的基本功能。百年大计质量第一,商品房的质量是首位重要的。可在这方面问题还真不少。要加强管理,商品房的户型应以中、小型普通住房为主,但不宜将厨、卫面积搞的过小失去使用功能,因为居家过日子是一辈子的事。要少建、甚至暂时不建几百平方米一套的高级住宅(包括别墅)。因为我国毕竟是人多地少的国家,不应该把更多的土地用在住房上面以满足少数人的享受。据报道深圳有一富户,把什么会所违章建在海域上,号称“海上皇宫”。有没有可能在陆地上也存在建造私家花园庄园的行为呢?
    (二)改进商品房土地配置出让方式
    地价在房价中所占的比重越来越大,由当初的百分之几上升到目前的70-80%,因此要使商品房的价格趋于合理,改进土地配置出让方式是极为关键的问题。
    1、当务之急是要清查已出让的土地数量,要抓紧处理一万公顷闲置的房地产用地。该罚的罚,该没收的要坚决没收。要严肃查处开发商的囤地和那些官商勾结炒卖土地的不法行为。从速扭转一些地区土地市场的混乱局面。
    2、实行新的土地出让方式
地价不断提升,直至地王出现,其根子并不在开发商竞相报价,而在于土地市场上的这拍卖方式。土地是一种生产资源,不是古董、字画,后者属于赏玩品和珍藏品,谁有钱谁挣到手是他个人的事,不影响旁人,而土地却不同,土地通过拍卖,价格拔高了,就会直接推动房价升高。这已是十分明显的事实。如前所述,地价在房价基建管理优化　第22卷　2010年第2期　总第83期中所占比重已由当初的百分之几升到现在的70-80%。
    所以从实质上看,现在卖的不是商品房,而是商品地(地的使用权)。因此要使商品房的价格尽可能地趋于合理和城镇居民收入反差尽可能缩小,土地的价格必须降下来,土地的出让决不能采取拍卖的方式,由大槌定价。
    应当由经过专业培训的土地估价师们,依据地块的地理位置,周边环境和已有住房原价等因素定出适当的价格,然后通过招投标的方式评出中标的开发商。土地估价师在估算地价时应当考虑以下几个问题:(1)务必抛开目前高房价、高地价这个框框,以免受其影响而降不下地价。(2)地价因地理位置不同应有差别,但不宜过大。也就是说城市中心和边缘区直至郊区之间地价差异不能太大。因为住房只是用来住人的,不像商铺、酒楼、宾馆等盈利性房产,故不存在黄金地段之说。
    (3)要从土地出让时,该地区无房、少房居民的年收入水平为基础,测算出住房总成本,从而定出地价所占比例。
    五、结束语
实现上述具有中国特色的房地产市场,具体操作难度很大,阻力也很多。因为这项改革,既触及开发商、炒房者和拥有多套住房的人(其中包括一些官员)的利益,也涉及到银行、税务部门的利益,更会影响到地方政府的土地财政。毋庸讳言,是要伤筋动骨的。而其中最大的筋和骨莫过于土地财政。在结束本文之际,笔者就此问题再谈点看法。所谓土地财政,就是卖地的收入,这是近几年因其在国家财政收入中占有较大比重才引起人们注意和看重的。据国土部的资料显示,2009年我国土地出让总价约1.6万亿元。单位地价比2008年上涨了近30%。这和各大城市地王的增多是分不开的。高地价、高收入到底是祸还是福呢?有人说,因为分税制改革后,地方收入少了,但处处要花钱,而巧妇难为无米之炊,不得已,所以地方政府只好做土地文章。笔者认为,这种说法极为不妥,一是把高价卖地的根源归罪于国家的分税制改革;二是说地方官员除了高价卖地就别无出路了,这岂不是贬低了地方官员的施政能力。事实上从1994年分税制改革到2004年的十年间,房价是一直平稳的,年均涨幅只有百分之几,相关的地价也是很低的。试问在这十年中地方官员又是靠什么过日子的呢?当然靠的是发展实体经济。如果真有某个地方官员,不抓好实体经济的发展,而大做土地文章,依靠出卖高价土地过日子,恐怕未必是好官。因为高地价必然导致高房价,这对老百姓来讲就是一种祸害。羊毛出在羊身上,政府卖地所得的钱,是从老百姓的腰包里掏出来的。相反,对开发商来讲却是大福,因为地价越高,商品房的成本也就越大,获利也就越多。据报导,北京市去年卖地收入千亿元,今年计划再搞千亿元,并将其中的300亿元用于建设保障性住房。诚如某些专家所赞许的,这是一个“大方”的出手。但不知有人想到没有,如果这千亿元的土地均系开发商购得的话,那么开发商也将因之而获得200-300亿元的毛利润。而这笔钱也是要从老百姓的腰包里掏出来的。由此可见,地价越高,开发商受益越大,而老百姓受害更深。当然,土地是有偿使用的,在商品房的成本中,地价占有一定的比例,在房价合理的前提下,卖地的钱收之无愧,这才是实实在在的土地财政。那种由开发商竞价拍出的地王天价。
    都是虚的,这种土地财政不可依赖。
    结论:为了从速有效控制高房价、高地价风暴不再扩展波及全国城市、乡镇,把现有的房地产市场,改造成为具有中国特色的房地产市场,以保证城镇居民住有所居,社会安定。有关部门和地方政府受点伤筋动骨之痛都是应该的,也是值得的。