论文关键词：房地产市场；利益相关者；利益均衡
论文摘要：房地产市场是老百姓关心的特殊市场，其有众多利益相关者参与其中。通过对房地产市场中的利益相关者进行分类，并针对该市场各利益相关者的利益均衡进行了思考，提出了自己对房地产市场各方的利益如何均衡的一些看法，试图使政府走出房地产政策缺乏执行力的困境。
1 引言
房地产是关系到国计民生的保障社会稳定的一个重要因素。自2002年开始，中国的房地产市场进入到快速发展的时期，房地产开发、投资和销售的增长幅度均超过20%，远远大于我国gdp增长速度。根据国家统计局的有关数据，2002年年初时全国商品房平均价格为每平方米2226元，而到了2002年底，房地产销售价格则上升至2291元，比上一年增长2.9%。2003年，全国房价继续保持增长势头，达到2379元，增长3.8%。2004年，全国房地产价格更是一路飙升，短短半年内，全国商品房平均销售价格已经高达2701元每平方米，比去年上涨了13.5%。2005年，国家出台了一系列政策，但全国商品房销售价格同比上涨了8.9%。2006年和2007年前三个季度是房地产市场进一步繁荣的时段，全国房地产价格飙升，房地产市场过热和老百姓购买力严重受挫使得房地产市场经济泡沫进入白热化阶段。
由于房地产价格一路飙升，政府政策又没有起到很好的效果，再加上老百姓的房产购置能力的相对下降，全社会出现了购房恐慌。WWw.11665.com学术界在探讨这个问题的时候，总是从供给与需求的关系、政府利益相关、房地产大鳄权力过大、人民相对购买力下降等方面进行论证，并积极探索方案以解决当前的房地产市场过热问题。笔者认为，房地产市场的利益相关者利益均衡是解决当前房地产市场过热的关键，因此实现利益均衡应该是政府制定政策的导向。
2 房地产市场利益相关者
所谓的房地产市场利益相关者就是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体。他们是房地产市场的构成要素，主要有：
（1）政府。政府在房地产市场中扮演着重要的角色。《土地法》第五条规定了 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。政府拥有了土地的规划、开发和利用的权力，这就使得政府成为房地产市场的主体之一。在房地产市场上，政府通过对土地规划，开发使用审批，给土地定价来实施对房地产的宏观调控。同时，土地使用权的转让也使政府成为土地开发的受益者，增加了当地的财政收入。
（2）投资者。投资者是影响房地产市场的重要群体。投资者通过购得已开发或将开发的房产的所有权，等地地产价格上升后在将所有权转让，以获得中间差价而获利。投资者是造成房地产价格飙升的重要原因。
（3）居住购房者。这一群体是对住房的真正需求者，他们构成了房地产市场上的主要消费者。每一个家庭都是居住购房的需求者，住房消费占家庭收入的大部分。这一群体是以居住消费为目的，而不是以投资获取利润为目的，这一群体在购房前希望房价能够适应当地经济发展水平，适应劳动者收入水平；购房后对于房价的涨跌则不是非常关注，只是希望房价不要过于变动，在心理上造成不好的影响。
（4）开发商。开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者。他们投资房地产目的是为了能够获得利润。目前，由于房地产市场的特殊性，开发商对政府的政策已经形成了免疫。开发商在房地产市场上已经聚集了巨大的力量，甚至能够影响政府的调控。房价的上涨跟开发商的利益追求是有很大关系的。开发商在房地产市场上获取了超额利润。
（5）其他相关者。其他利益相关者是跟房地产市场有间接利益相关的群体。这一群体的数量也是比较大的，如钢筋水泥行业、装饰行业、绿化行业等等主体，这些群体在房地产开发过程中获得了收益。
3 关于房地产市场利益相关者利益均衡的思考
3.1 均衡的涵义
均衡是物理学中的名词，当一物体同时受到方向相反的两个外力作用，这两种力量恰好相等时，该物体由于受力相等而处于静止的状态，这种状态就是均衡。利益均衡就是指各利益相关群体在相互的博弈之中实现零和状态，即各利益主体都愿意维持现状，相互之间相对平衡与和谐，就好像出现帕累托最优状态。
3.2 房地产市场利益均衡
房地产市场的利益均衡就是指房地产市场上利益相关者都能够获得各自的利益，都愿意在现行状态下扮演好自己的绝色。政府在房地产市场上做一个真正的宏观调控者，按照和谐社会的要求做好房地产行业的规划调节，促进土地开发利用；居住购房者能够在现行工资水平下买得起适合各自家庭实际情况的住房；投资者能对针对地产投资市场获得相应的合理的投资回报；开发商能够获得平均利润，保持房地产开发的正常运作；其他利益相关者也能在房地产市场中获得一定的利益。在这种状态下，每一个利益相关者都能够且愿意为房地产事业的稳定发展作出自己的贡献。
3.3 关于房地产市场利益相关者利益均衡的思考
（1）住房的性质需要进行细分。西方经济学家认为，可以根据市场在提供人们所需要的的产品方面如何发挥作用，来对产品进行分类。主要可以分为私人产品，纯公共产品和准公共产品。私人产品可以依靠市场提供有效率的数量。供给与需求能够达到一个平衡的状态。纯公共产品不具有竞争性和排他性，这就使得其是无法通过市场来提供有效数量的。准公共产品是只具有竞争性或只具有排他性产品。住房是人类生活的必需品且住房支出占据了普通家庭收入的主要部分。笔者认为，普通住房为私人产品，可以通过市场来调节其价格。
（2）房地产开发商需要利润，但要考虑利润的合理性问题。2007年福布斯富豪中国大陆排行榜的前十位有六位是从事房地产行业的大亨。这从另一个角度说明了中国房地产利润较高。2005年中，国土资源部通过调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4％。目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％～40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，导致炒作之风盛行。
（3）政府应调整职能，改善政策运行系统。从这几年国家的政策来看，房地产政策始终没有发挥其作用，没有能够有效抑制房地产市场经济泡沫的出现，政府应该树立正确的政策实施导向，针对不同的群体制定不同的有区别的政策，并把开发商和购房者也纳入到政策制定参谋的行列，使政策更加有效，更具有执行力。
（4）利益相关者的利益系统需要平衡。房地产市场上利益相关者都有自己的利益。开发商希望能够获得利益，政府希望能够在获得一定经济利益的同时保障人民的利益，购房者希望能够承受购房的压力，投资者希望房价不断上涨。政府在制定政策时候要保障开发商能够获得社会平均利润，而不是以控制价格为政策导向。对中低收入的家庭，政府应发展经济适用房与廉租房，并严格限制投资者对这一市场的投资，而不是通过提高首付比例等没有影响的政策；对高收入群体，政府放开该市场，让投资者进入这一市场自由发挥。对房地产市场进行划分并制定相应的政策是房地产利益相关者的利益系统平衡的关键。
