摘 要：房地产业是国民经济的支柱产业,它对保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用。商品住宅是房地产业的一个重要组成部分,对房地产业有着很大的影响。对郑州市商品住宅市场的现状进行了分析,针对所存在的问题以及如何调控郑州市商品住宅的价格提出几点措施建议。
关键词：商品住宅；房价；价格调控
1 郑州市商品住宅市场现状
近年来，随着郑州市经济与城市框架的不断发展与扩大，以及郑东新区的开发建设，郑州市的城市建设和房地产开发都取得了长足的发展。本文主要根据近几年的数据从房地产投资开发规模、商品住宅销售情况，城市居民承受能力等几个方面来考察郑州市商品住宅市场的现状。
（1）房地产开发投资规模增长较快。伴随着中部崛起，郑东新区的开发建设，近几年郑州市房地产开发投资规模增长较快。2002年房地产开发投资完成59.6亿元，增长25.2%；2003年房地产开发投资完成74.3亿元，增长24.5%；2004年房地产开发投资完成121.8亿元，增长55%；2005年房地产开发投资完成165.1亿元，增长35.0%；2006年房地产开发投资完成180亿元，同比增长21%；2007年1—7月份郑州房地产开发投资完成141.5亿元，比上年同期增长26.1％。其中，2007年1—7月，郑州市住宅开发投资109.6亿元，同期增长26%，占房地产开发投资的比例为 77.5% ；数据表明，郑州市房地产在开发投资快速增长速度长期保持在20%以上，增长较快。WwW.11665.CoM 
（2）房屋空置率较高。商品房空置率为某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率，空置率在10%以内时为正常状况。郑州市房地产空置率水平逐年升高，2007年，郑州商品房预售面积为1124.09万平方米，销售面积为950.42万平方米，积压173.67万平方米，空置率为15.45％；其中，商品住宅预售面积为920.76万平方米，销售面积为832.42万平方米，积压88.34万平方米，空置率为9.6％。由河南省统计局公布，2005年、2006年，外地个人在郑州市区购买商品房面积的比例为55.3%、62.6%，2007年1月—10月，郑州市销售、成交的住房共62542套，其中郑州本市和外地买主分别购买了29037套、33505套，比例分别为46.43%和53.57%。大量的外地个人在郑州市购置闲置住房在很大程度上加大了郑州房屋空置率。
（3）商品住房价格涨幅较高。根据郑州市房产局公布的郑房指数报告显示，2006年1月商品房住宅销售面积45.77万平方米，均价为2475元/平方米，然而06年12月份住宅销售面积73.75万平方米，均价涨到3074元/平方米，涨了599元/平方米，涨幅24%；2007年1月商品房住宅销售面积为70.99万平方米，均价为2958元/平方米，到了年末12月份销售面积为77.52万平方米，均价涨到3771元/平方米，涨了813元/平方米，涨幅27.5%，期间在9月份达到了3945元/平方米的高价。
（4）房价收入比明显偏高，市民购房负担较重。根据资料计算所得，2006年郑州市城镇居民人均可支配收入12187元，按户均3人计算，家庭年收入为3.66万元，按照2006年商品住宅均价2974元，买一套100平方米的住宅需29.74万元，是当年家庭年收入的8.13倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3—6倍的标准来衡量，郑州房价收入比明显偏高。举个例子，假设一个郑州市在岗职工购买一套50平方米的商品房住宅，购房情况如下表计算：
从表1中可以看出，一个在岗职工如果要购买一套50平方米的住房，要用将近8年工资才能负担得起，而且工资只能用于购买住房的支出。此外，从商品住宅均价与城镇居民可支配收入的粗略比较，可以看出房价相对于城镇居民可支配收入上涨较快。2003年—2006年城镇居民可支配收入由8346元增加至12187元，增长幅度为37.7%；郑州市住宅商品房均价由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米，增长幅度为46.4%。
（5）区域发展不平衡,东北区房价居高不下。目前,郑州市房地产开发过于追逐城市将来的发展规划,形成东区开发多、西区开发少,北区开发“热”、南区开发“凉”的局面。2007年郑州市住宅预售面积为9201355平方米，其中金水区和郑东新区就达到了6017312平方米，占到全市预售面积的65.4%。南部住宅市场近几年已有所启动,而西部因区域经济相对滞后,开发速度缓慢。这不仅使整体楼盘在开发区位上分布不均衡,也使东区和北区的土地资源日渐稀少,房价居高不下。
2 稳定郑州市商品房住宅价格的建议
通过对郑州市商品房住宅现状的分析，调控郑州市商品住宅价格应当从增加经济适用房和廉租房供给、降低地价与增加土地供给、严控信贷、税收调节和稳定消费者心理预期五个方面着手。
（1）完善住房保障制度,增加经济适用房和廉租房供给。在2008年的政府工作计划中，郑州市将会建设经济适用房150万平方米，与2007年相比翻了一番，将会占到整个商品房市场的15%左右。另外，廉租房也将会开工15万平方米，扩大保障范围，实现1.5万户家庭入住廉租房。2月26日，郑州市政府下发 《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 （2008年—2010年）》，3年内，通过建设廉租房、经济适用房和周转房4万多套，郑州市将全面解决低收入家庭的住房问题，改善外来务工人员的临时居住环境，除了政府动用财政资金、政府基金、公积金等方式，兴建廉租屋外，可以从当地行政事业单位收回闲置房屋的使用权，这样不但可以缓解低收入群体住房的压力，还可以防止国有资产的流失。有关部门应严格监审经济适用房成本，从而控制整体价格水平，落实经济适用房和廉租房在收费减免方面的优惠政策，合理确定限价商品房的指导价格，推行住房销售明码标价，取缔房地产开发企业价外收费行为。同时，郑州公共住宅建设投资有限公司应发挥市场效用，兴建经济适用房和廉租房，此外廉租屋还可以依靠例如捐赠等其它的社会力量来兴建。在土地保障上，未来3年，郑州市保障性住房建设用地计划供应2100亩，按城市住宅用地平均容积率2．0计算，能够满足300余万平方米保障性住房建设用地的供应，如果按照每户90平方米计算，共可建住房3．3万多套。同时，降低土地价格,是稳定房价的重要措施。此外，应废止“90／70”等有待考察的政策限制，使政府的调控变得直接有效。
（2）根据郑州市东西发展差异，增加西、南区土地供给，降低土地价格。鉴于住宅价格受供求关系的影响特别大，房价稳定的关键是保持供求基本平衡。在东区、北区土地供不应求、房价居高不下的情况下，适当增加西区、南区土地供给，加快城中村改造和老国有企业外迁的进程。同时，郑州市政府应利用政策导向作用，加大对西区、南区的投资建设，引导房地产开发商把项目投到土地存量较多的西南区。在过去的3年中，6个地王其中4个来自西区，开发商争夺土地愈演愈烈，西区土地成为主要开发商争夺对象。2007年郑州市为了遏制房价上涨，年底拍卖14宗土地。经调查土地价格在房地产价格构成中所占比重最大,约为35%—45%,成为影响房地产价格的最重要因素。众所周知,土地供应、土地价格是由各级政府掌控的,土地出让收入是归各级政府使用的,房价上涨过快,土地价格上涨的强力推动负有不可推卸的责任。因此,降低土地价格是政府解决房价快速上涨的重要举措。
（3）继续收紧个人购房贷款政策。宽松的房地产信贷政策，为房地产价格的快速增长起到了推波助澜的作用。要稳定房价，必须采取严格的信贷政策。按照我国经济发展的水平，可以将90平方米作为一个标准。对于首次购买90 平方米以下自住房屋的，按揭贷款继续执行20% 的首付标准；对于购买9 0 平方米～150 平方米自住房屋的，按揭贷款执行50% 的首付标准；对于购买150（含）平方米以上自住房屋的，不能贷款。只有这样，才能在保证合理住房贷款的同时，严控投机性炒房者利用银行资金炒房行为的发生。
（4）调整税收调控的着力点，开征房地产税（或者物业税）。政府首先根据当地实际情况对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的，当超过这个住房面积标准，如果还希望去购买房产，那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。当然人均住房免税的面积可以按照个人身份、家庭收入有所调节。房地产税的开征增加了房地产所有者的持有成本，迫使他们把闲置的房地产重新投入流通，从而增加存量房的供给。同时房地产税的征收使得房地产将来的部分升值收益以房地产税的形式收归国家所有，政府就可以运用经济手段，引导开发商大量开发政府鼓励、大部分消费者欢迎的房地产项目，避免政府通过地根紧缩、银根收紧、控制结构等行政手段打压房地产投资行为，给市场传递房源紧张、价格趋涨的错误信息。
（5）稳定消费者心理预期。社会心理预期的变化也是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素。从目前郑州房地产市场来看，首先，要改进房价指数的统计方法，废弃平均房价指数，采用中位数、分区域、分类型的房价指数，更准确地反映商品住房价格的真实情况。其次，要建立房价信息定期发布制度，制止部分媒体失真夸大的误导报道，通过正规的网络和政府新闻发言人及时快速地传播正确的房价信息。目前等待、观望的气氛较浓，建立一个调控政策体系，使购房者做到心中有底，有利于正确引导市场需求，促使房价稳定。
参考文献
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