【摘要】日本房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，发挥了房地产税在调控房地产价格“稳定器”作用，其做法和经验对我国具有较强的借鉴作用。
　　【关键词】日本；房地产税； 市场调控；启示
　　
　　一、日本房地产税收制度的主要特点
　　日本从1950年开始征收房地产税。在几十年的实践中不断完善，形成了一套比较成熟的房地产税收制度，涵盖房地产取得、保有、转让不动产的全过程。日本房地产税收制度不仅为各级政府提供了税收来源，还为抑制投机，保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时，各种税收按纳税主体的情况采取差别税率，兼顾了社会公平（日本房地产税种详见表1）。
　　日本房地产税收制度的主要特点如下：
　　（一）房地产行业税率高。为达到保护土地资源、抑制土地投机的目的，在征收高额特别土地保有税的同时，购房者还需支付住房税、空房税，土地课税重于房产课税，有效抑制了房地产行业内投资、投机行为。同时，设置不同税率，开征差别化累进税率或比例税率，对出售第二、三套房产的卖主分别征收50%-60%的个人收益税和居民税，抑制投机行为。
　　（二）以房地产保有税类为主。在房地产税收体系中，日本重视征收房地产保有税类，保有税收入占税收总和的30%左右。在保障正常生产生活所需的房地产资源占有的同时，抑制房价、地价不理性上扬及炒房、炒地投机行为，避免投机交易活动、业主空置，成为日本政府调控房地产市场的有效手段。
　　（三）实行差别税收政策。wWw.11665.cOm对房地产所有权转让环节区分有偿、无偿，根据实际占有权属的时间长短征税，区分正常房产需求与投机性房地产需求，税收政策上实行差别对待，保护合理需求，增加投机性需求交易成本。当房地产发生买卖等有偿转让时，规定应对转让收益增值部分课税，如把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税、公司所得税。
　　（四）建立房地产登记制度和评估制度。日本全面建立起房地产登记制度，以房地产评估价值作为计税依据。日本的财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的统一性起到重要作用。公示价格是房地产交易的一般性指导价格，是判断房地产合理价格的客观标准，地价公示制度维持财产评估的客观、合理性。
　　二、我国现行房地产税收制度
　　我国现行房地产税收制度在调节经济和组织财政收入发挥了一定积极的作用（我国现行房地产税收种类详见表2）。
　　根据房地产市场发展的新情况，以及参照国际成功经验和通行做法，我国现行房地产税制还存在一些亟待改进的方面，主要表现在：
　　（一）立法层次较低。我国目前涉及的10多个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过法律外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏严肃性、权威性，市场调节功能弱化。
　　（二）税费体系混乱。涉及房地产的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，税种重叠，重复课税等。同时，费大于税的现象严重，限制和削弱税收对房地产市场的调控功能。各种收费也增加房地产开发成本，扭曲房地产商品真实价值，推高房价。据调查，我国房价构成中，成本、费用、税金、利润分别是41%、40%、10%、9%。
　　（三）流通环节设置较多税种。我国的房地产税制在流通环节设置较多税种，保有环节税种较少，征税体系不均衡，形成“重流通，轻保有”的税收分布，开发和经营环节税负过重、土地房屋利用低效率和逃税现象，刺激房地产市场投机行为。
　　（四）缺乏差别性，难以发挥税收调控作用。我国的房地产税的征税对象没有注重调节持有时间长短、持有数量多少、使用目的。如对别墅豪华住房与经济适用房、拥有两套以上房与只有一套住房的业主、对长期持有与短期持有房地产采取相同的免税政策，难以发挥税收调控在抑制投资、投机方面的作用。我国所定的房地产税税率未考虑对长期持有、短期持有房地产加以区别对待，也不利于抑制房地产投机活动。如我国空置不用的房屋不需要缴税，购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化，在这期间所缴纳的税费也不受房地产价值影响。

　　（五）地方政府过度依赖土地出让金。1994年我国实行分税制以后，省及省以下地方政府承担约65%的中国财政总支出，但没有取得相应收入，地方收入与支出严重不成比例。房地产税占我国地方财政收入的比重不过10%，尚未成为我国地方政府的主体税种。由于缺乏有效的融资方式来保持财政平衡，造成融资结构不对称，地方政府不得不通过土地出让来增加地方财政收入，通过对国有土地的竞价拍卖，不断推高房地产开发土地的价格，增加房地产开发成本，导致各地房地产市场价格居高不下，房价非正常上涨对正常住房需求带来“挤出效应”，使得整个房地产市场陷入投机恶性循环。
　　三、借鉴与启示
　　日本的房地产税收制度为完善我国房地产市场调控提供了有益参考。具体思路如下：
　　（一）修订完善我国房地产税制，理顺税费结构。制定、修改包括《物业税法》在内的各房地产税法，将有关征收细则和惩罚、救济等措施写入法律，保证政府各项措施有法可依。通过立法来规范不动产评估机构的设立程序、职权范围和法律责任。清理房地产行业收费乱象，将具有经营性质的收费项目并入价格轨道转作经营收入，将一部分房地产收费改为税，对确需保留的收费项目，如补偿性、资源性和证照性收费项目，通过“规范费”办法分别纳入“规费”和“使用费”系列。
　　（二）优化税收结构，加大房地产保有环节的税收调控力度。在健全房地产的取得和销售转让环节征税的基础上，加大对保有环节征税力度。建议在房地产保有环节增加物业税、地价税、农地收益税、空地税、荒地税、定期土地增值税、高档消费税、社会保障税等税种。同时，通过采用比例税率，对不同地区、不同用途的房地产实行差别化税率，提高房地产保有环节的税率，特别是对个人购买高档洋房、高级别墅、第二套及第二套以上的住房持有者实施较高的税率，让房产过多持有者无利可图，达到减少房地产投机行为，遏制囤积投机房产目的。
　　（三）实行差别税收制度，发挥房地产税的价格杠杆作用。一是按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值。二是体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加倍征收。三是改革土地使用权出让金制度，把土地批租同建设规划结合起来，使房地产税逐步发展成为地方主体税种，应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。四是开征“房地产转让收益个人所得税”。建议房地产转让环节应针对消费性需求、投机性需求实行差别性税收政策，对1年内的转让所得征收25%的所得税，3年内的转让所得的征收15%的所得税，3年以上的免征。
　　（四）建立健全房地产产权登记制度和价格评估制度。建立健全房地产产权登记制度和价格评估制度，制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员，借鉴日本经验实行地价和房价公示制度，为房地产交易提供一般性指导价格。

　　参考文献：
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