一、推行房地产证券化的迫切性和意义

(一)分散和化解金融风险的需要
目前我国金融市场是以银行为核心的,因此,银行面临的风险也将影响到整个金融市场。银行信贷面临四种风险,即信用风险、利率风险、流动性风险和提前偿还风险。
1.房地产资产证券化有利于分散利率风险。住房抵押贷款期限一般比较长,通常是10—20年,甚至是30年,利率波动的可能性很大,利率波动对住房抵押收益的影响也会越大。目前住房抵押贷款银行实行的是单一品种的浮动利率贷款,商业银行随时可以根据人民银行利率变动而上浮或下调利率,买房者也承担了较大的利率风险。一旦通胀率提高,利率随之提高,消费者借贷的热情必然降低。银行对住房抵押贷款的呆账率也会提高。解决这一问题最有效的方法就是实行固定利率为基础的贷款,这样购房者的风险降低了,但银行仍然要面对利率风险,通过房地产资产证券化,银行将贷款一次性出售获得收益,利率风险则随贷款也转移出去了。
2.房地产资产证券化有利于分散流动性风险。银行多为长期贷款,但是发放贷款的资金多来自于居民储蓄,而居民储蓄中又以活期存款为主,这种资金来源的短期性与资金运用的长期性不匹配。从长期来看,它会导致银行陷入资金周转不畅的困境,出现流动性不足的危险。通过房地产资产证券化,银行将贷款出售迅速回笼资金,就化解了这种风险。
3.房地产资产证券化有利于降低信用风险。银行在发放贷款时,面临着借款人不能按期偿还债务或拒不偿还债务的可能性,从而给银行带来损失。我国四大商业银行的不良资产比例达20%—30%。WWW.11665.cOm这种情况的形成主要是因为70%的银行信贷的主要流向是企业,而企业的经营业绩普遍不佳,结果流向企业的银行贷款的安全性和流动性就较差。虽然房地产贷款的对象是广大的个人消费者,他们对经济波动的承受能力比企业要弱,一旦经济发生不利变动,个人的偿付能力就会受到很大影响。但在我国目前看来,针对个人的住房贷款还是小于企业贷款。
4.房地产资产证券化有利于降低提前偿还风险。借款人由于收入状况的变动或是经济环境的变化而提前偿付贷款,这就增加了银行非预期的现金流入。银行增加的库存现金给银行的资产负债管理提高了难度。通过房地产资产证券化,使银行实现了表外融资从而化解风险,提高资本利用率。
(二)企业融资制度创新的需要
近几年来,我国资本市场的规模和市场范围不断扩大,但企业融资方式却较为单一,尤其是中小企业受间接融资方式的限制,其资本结构以大量负债为主,企业间接融资占其外源融资比重很高,这就需要有一种新的融资方式来解决当前中小企业在融资方面所面临的困境。
目前我国以市场经济为主,各大企业也逐步从间接融资走向直接融资,在这个过程中,需要借鉴发达国家的经验,然而由于政治、经济、文化、制度等方面的差距,不能照搬他们的模式。通过房地产资产证券化,有利于国有企业改善自身的资本结构,同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产,提高资产周转率。
(三)完善房地产市场运行机制的需要
房地产属于不动产,本身就具有不可移动、投资期限长、投资金额大、回收期限长的特点,因此造成房地产投资风险相对集中。尤其是在房地产投资初期,更需要不断注入新的资金。这样巨大的资金缺口在吸纳银行信贷资金和引进外资都相继乏力,而期限较短的居民储蓄存款又难以有效地为房地产业的发展融通长期资金的情况下,推行房地产资产证券化,直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约,有助于迅速筹集资金,建立良好的资金投入机制。同时,房地产证券面值灵活,易流通,可以克服房地产投资规模大,建设周期长的弊端,消除市场进入障碍,解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。
当前,房地产市场积聚了大量的社会资金,流动性差,容易带来较大的风险。实行房地产资产证券化,可以利用证券的流动性,将房地产同市场的短期资金联系,大大增强资产的流动性,增加抗风险的能力。而且,资金以证券化的方式实现,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源,降低串联系统风险,这对房地产市场的长期发展无疑是有利的。

二、房地产资产证券化及其运作

(一)房地产证券化及其运作
房地产资产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,它使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
从本质上讲,房地产属于周期长、流动性较差的资产,而证券化是具有可分性、流动性较高的资产。房地产的低流动性与企业运作资金的高流动需求是房地产的一个基本矛盾,房地产资产证券化正是在这种矛盾的博弈中产生出来的。
概括地讲,一次完整的房地产资产证券化融资基本流程是:发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(spv),或者由spv主动购买可证券化的资产,然后spv将这些资产汇集成资产池,再以资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资,最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
(二)住房抵押贷款证券化模式对我国的影响
目前,我国个人住房抵押贷款发展较快,为住房抵押贷款证券化的推行奠定了资产基础。为了推进住房抵押贷款证券化,国务院已经批准了国家开发银行和中国建设银行分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点工作。借鉴世界发达国家的证券化经验,结合我国国情,我们得到以下几点启示:
首先,政府要积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。从国际经验来看,大部分国外住房抵押贷款证券化机构都有很强的政府背景,政府在资产证券化过程中不仅仅通过立法和机构组建给予支持,而且直接设立或提供担保形式参与运作。
其次,选择适应本国国情的住房抵押贷款证券化的模式。从分析三国的住房抵押贷款发展模式来看,美国虽然在这个领域居世界之首,但是其他的国家也没有完全“照猫画虎”,他们也都是根据自己国家的政治经济状况和房地产市场的发展情况确定房地产资产证券化模式,并取得了不同的成功。
最后,必须建立抵押贷款一、二级市场相互促进发展的机制。一级市场与二级市场是相辅相成的,住房抵押贷款保险和担保二级市场的发展必须以一级市场为前提,同时二级市场发展又会进一步促进一级市场的规范。

三、我国房地产证券化的难点分析

(一)房地产证券化认识上的局限性
20世纪90年代以来,中国的学界和业界对资产证券化进行了深入的研究和不懈的探索,包括人民银行、证监会在内的政府部门对资产证券化的研究和探索都给予了一定的支持。政府相关机构多次牵头进行了资产证券化可行性和必要性以及相关专题的研究,部分学者和专家也出版了一些介绍性的图书和专著,并取得一定成就,与次同时,我国资产证券化的实践活动也逐步开始尝试。但是,我国房地产资产证券化起步较晚,对其认识还处于初级阶段,尽管我们是在学习和借鉴发达国家房地产资产证券化的基础上推行适合我国国情的证券化模式,可是发达国家尚且用了几十年的时间把房地产资产证券化广泛推广,更何况我国尚处于探索和研究阶段了。

(二)金融体制上的不适应性
1.我国证券市场不规范。实行住房抵押贷款证券化,其最终是要走上市之路,而目前我国证券市场很不规范,难以识别证券的优劣。2.我国现阶段还没有真正权威性的评级机构。3.我国没有专门的政府担保机构和保险公司。4.缺乏推行房地产证券化所需的专门人才。
(三)房地产法律及其监督的滞后性
房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等各个方面的利益。我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定,这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现不久,实施过程中难免存在种种困难。

四、推进我国房地产证券化的对策思路

(一)积极推进金融体制改革创新,为房地产证券化提供前提和环境
1.进一步深化金融体制改革,充分发挥市场机制对金融市场的调节作用
改革开放以来,经过多年的市场趋向改革,我国金融市场从形式上看,已经建立了比较齐全的金融体系, 但各种金融机构的组织和功能离市场经济发展还有相当的距离,资本市场仍发育不良,行政干预金融市场的情形还大量存在, 因此需要进一步深化金融改革; 加快建立适应现代市场经济发展需要的金融体制, 让市场机制充分发挥对金融市场的调节作用。
2.创造适宜房地产资产证券化需要的环境
(1)对国有商业银行进行公司制改造。我国长期的实践表明,国有金融企业由于与政府保持了过于密切的行政关系,导致了经营效率低下,使社会资金不能得到合理的运用,同时,金融企业本身也养成了过分依赖国家的心理,而不注重自身的经营管理。商业银行进行公司制改造,使它们可以通过产权制度安排,比较清楚地界定财产的所有者与经营者之间的权责关系,可以提高其经营效率。
(2)完善一级市场的风险控制机制。银行发放个人住房消费贷款,除了审查借款人购买房屋的市场价格,还要对借款人的资信状况进行严格的审查,以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力,从而为抵押贷款证券化奠定基础。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况做出判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。这样一来,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有意义的。为此,应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报与规避在内的一系列个人信用制度,对借款人就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监督和跟踪调查,以利于银行扩大个人住房消费贷款规模,推动城镇居民购房需求。从长远来看,住房抵押贷款证券化需要个人信用制度来保证。
(3)技术条件的革新。开发高效自动化的信息系统,实行证券运作的标准化,广泛实施电算会计,以提高市场的整个效益。
3.加强房地产证券化方面的人才培养
建立起一支既精通金融业务,又了解房地产市场,熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时,积极进行证券化业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务性人才的队伍建设。
(二)加快房地产证券化相关法律的立法
完善相关的法律法规体系,一方面要加快制定金融资产证券化的市场进入、经营和退出等方面的法律;另一方面,要加快市场监管的立法工作。使金融市场资产证券化业务从一开始就走向规范化的发展道路。不仅要对我国现行《证券法》进行修改,对《信托法》和《破产法》《保险法》进行补充,而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理,以促进资产证券化在我国的发展。尤其是要在会计税务准则、证券交易监督管理等方面加强立法和执法进度,根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践,最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益,促进房地产证券化健康、有序地发展。
(三)中介服务机构的规范
资产证券化交易要涉及到几十家中介服务机构,其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构是所有资产证券化交易都必须涉及到的,也是最重要的机构。相对而言,目前我国投资银行和会计行业的行为较规范,基本满足资产证券化对其的要求,而资产评估业和资信评级业差距较大。目前我国资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足,资信评级机构无法发挥其应有的作用。因此,应规范发展我国的资产评估业和资信评级业。针对当前资产评估面临的新形势,有必要建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系。同时,借鉴国外资信评级业的发展现状,我国的资信评级业应走“少而精”的发展模式,即着重培养几家在国内具有权威性的、在国际具有一定影响力的资信评级机构。
(四)我国积极推行房地产证券化的运作
在西方国家,金融资产证券化理论上已经比较成熟,实践也取得了成功;而我国金融资产证券化的理论还在讨论之中,实际操作上处于尝试阶段。因此,我国在房地产证券化推行初期,不应该面面俱到,而应当有重点地选择突破口,可以先从住房抵押贷款证券化入手。 2005年12月15日,作为信贷资产证券化的试点之一,中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期建元个人住房抵押贷款支持证券。建设银行作为发起机构,将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计37.12 亿元,集合成为资产池,委托给受托机构———中信信托投资有限公司,受托机构以此设立信托,并在银行间市场发行信托收益凭证形式的mbs,mbs的持有人取得相应的信托收益权。
通过对建行推行的mbs业务的分析,我们得出这样的结论:首先,在我国扩大资产证券化一级市场的规模,进一步改善资产证券化的市场环境。其次,由于我国没有严格意义上的一级抵押市场的担保机构,因此必须成立由政府担保的证券公司,收购各商业银行的抵押贷款,再通过对各种抵押贷款进行组合、增级,并以次为基础发行抵押贷款债券。第三,建立规范的中介机构,严格遵守法规,提高中介机构的服务质量,使广大投资者能够及时、准确、完整地得到有关信息资料,提高证券化的透明度和效率。