论文关键词:住房制度?鸦非高端客户?鸦金融政策
　　
　　论文摘 要:如何解决好城市弱势群体的住房问题,一直是各国比较重视的问题｡本文结合我国目前城市弱势群体的住房供给现状,从方法､政策､金融服务等方面,对完善金融业支持非高端住房制度做出了详尽分析｡
　　
　　一､非高端住房制度现状
　　
　　我国从1992年开始的城镇住房制度改革已经基本上实现了由福利分房向住房货币化､商品化､市场化的转变,1998年以来,房地产金融的介入进一步推进了我国房地产市场化进程｡住宅是一种此较特殊的商品｡作为一种普通的商品,住房还是社会每一个人的生活必需品｡而在住宅价格快速增长，价格与居民购买力之间存在较大差距的情况下,必然会出现部分中低收入群体无力购买住房等情况｡为此,政府必须采取适当措施保障这些弱势群体基本的居住需求｡
　　从天津市的实际情况看,为改善和解决中低收入群体的住房问题,目前已经建立起廉租住房､经济租赁住房和经济适用住房等三项非高端住房保障体系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面积48万平方米?鸦收集经济租赁房2118套,面积14.5万平方米?鸦建成经济适用房19223套,面积165.16万平方米｡今年计划开工建设经济适用住房260万平方米,预计年内竣工140万平方米,对保障天津市弱势群体居住权的实现起到了一定的作用｡但是,在上述三种非高端住房保障体系的建设与使用过程中也出现许多新的问题｡如政策的覆盖面过于狭窄，只针对“拆迁户”且房源供给相对不足,即便是供应量相对最大的经济适用房的竣工面积也只占同期全部商品住宅销售面积的十分之一,远不能满足全市中低收入者的购房需求等｡其中关键的问题是资金来源渠道单一｡由于房地产业属于资金密集型行业,因此要想在公平､平等的前提下实现“居者有其屋”的目标,就需要以调整住房供求结构为宗旨,在完善非高端住房制度的同时,加大非高端住房建设规模,满足其建设资金及居民购房资金的需求｡据调查,当前非高端住房融资大都源于财政,金融机构在此领域暂时还没有发挥实质性的作用｡针对此种情况,有必要加强和利用金融工具,特别是在当前房价居高不下且与普通居民实际购买力之间存在较大差距的条件下,更多地利用金融创新，将相对僵化的政府直接主导型融资方式转化为相对灵活的政府引导下的商业化运作模式显得尤为重要｡
　　
　　二､金融支持非高端住房建设的途径
　　
　　住房金融政策是政府调控住房市场的重要手段之一｡在当前我国住房领域的建设资金主要来自银行贷款的情况下,住房金融制度会深刻地影响着政府住房政策目标的实现｡因此,我们应在效率原则(包括垂直效率､水平效率和运作效率)､公平原则(包括施政对象之间的横向公平原则与纵向公平原则,也包括施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则)及稳定原则等三项原则的指导之下,有序运作､充分竞争､丰富产品､共担风险､市场联动､各司其职､有效调控､有度监管､兼顾各方,最终实现人民居住水平的提高和环境质量的改善,达到经济和社会和谐发展的总体目标｡
　　
　　(一)房地产开发建设领域应采取的措施
　　1.由政策性银行(如国家开发银行)向廉租房､经济廉租房､经济适用房及普通小户型住房项目的建设提供低息开发贷款,以降低项目成本,进而降低房屋售价,达到弱势群体能够接受的水平｡
　　2.以商业银行为主体向保障性住房及普通小户型住房项目的建设提供贴息开发贷款｡财政部门应根据具体项目的实际情况,向发放此类贷款的商业银行提供不同比例的贷款贴息｡以保证商业银行的利息收入不受损失
　　3.进一步完善二手房市场按揭贷款体系,满足弱势群体对二手住房的需求｡对于弱势群体及低收入阶层来说,以价格相对较低的小户型住宅为主体的二手房市场无疑更适合他们的支付能力,但目前二手房市场的不规范性限制了二手房贷款市场的进一步发展｡今后,应进一步建立和完善评估机构及评估标准,尤其是二手房的评估标准,要尽快制定各种有效的实施细则?押一是房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构及注册房地产估价师的信用档案?鸦二是商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值的变化情况?鸦三是房地产管理部门应定期对房地产评估报告进行抽检,对有高估或低估等行为的房地产估价机构及注册房地产估价师,要进行相应的查处,将查处结果记入其信用档案并向社会公示｡
　　
　　(二)消费领域应采取的住房金融政策
　　1.政府部门要根据贷款发放金额对商业银行给予一定的奖励和补贴｡由于弱势群体由于经济基础较差而导致其信用风险相对较高，且所购小户型普通商品住房及经济适用房多数地理位置较为偏僻,容易出现抵押物贬值的情况,加之向弱势群体发放的按揭贷款单笔贷款金额较小,利息收入相对较低,因此,对于银行来说,此类贷款的性价比相对较差,必然存在通过提高贷款利率来覆盖风险并提高其性价比的动机｡有关部门应根据“弱势群体按揭贷款”的发放金额对商业银行给予“奖励型”财政补贴,从而更好地发挥信贷政策的作用｡具体可参考目前吸纳下岗失业人员劳动密集型小企业贷款的奖励比例 (贷款金额的千分之五),并可以此为基准上下浮动｡

　　2.以贴息等方式对低收入阶层给予一定的支持和补贴｡对于政府来说,保证弱势群体居住权是天职｡有关部门应参照同属于弱势群体扶助型贷款的“下岗失业人员小额担保贷款”和“国家助学贷款”模式,向弱势群体发放一定数量的贴息甚至免息住房按揭贷款,以减轻其还款压力,在一定程度上降低其信用风险并提高银行发放此类贷款的积极性｡

　　3.以减免契税､税前还贷等方式减轻弱势群体借款人购房负担｡政府相关部门除通过契税减免等传统方式外,还应通过税前还贷(即抵押扣除)的方式支持低收入阶层购房｡税前还贷的好处在于补贴无外溢,不存在效率损失｡但问题在于可能会产生“福利倒置”的不公平现象,表现为贷款金额越高,免税越多，或购房套数越多,免税越多｡因此,有必要设计反向递减退税政策来保证公平问题｡
　　4.重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡相关研究表明,与大型商业银行相比,小型商业银行或专门经营按揭贷款业务的非银行金融机构更愿意发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡因此,今后出台的信贷政策应在引导大型商业银行支持弱势群体贷款买房的同时,重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放用于弱势群体的住房按揭贷款,从而使信贷政策收到事半功倍的效果｡
　　5.进一步完善现行个人住房按揭贷款管理办法及实施细则｡当前按揭贷款的各项规定如还款方式､逾期贷款处理方法等都是在上世纪90年代设计的,鉴于在当时的实际情况下未能充分考虑弱势群体贷款购房的因素,无法有效实现降低风险目的的现状｡今后，可通过增加按揭贷款还款方式和逾期贷款处理方式给予商业银行更多的灵活性与自主权,完善按揭贷款管理办法及实施细则,增强其针对性和可操作性｡
　　
　　(三)建立住房抵押贷款保险体系
　　由于住房按揭贷款具有较长的风险暴露期和损失周期,因而具有较为独特的信用风险｡特别是在经济衰退期内,其违约风险将较正常时期显著提升｡根据国外的相关研究,严重经济萧条时期的按揭贷款违约率是正常经济状况下的按揭贷款违约率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭贷款担保体系和按揭贷款保险体系,特别是针对弱势群体及低收入阶层的贷款保险体系,以降低和分摊风险便成为当务之急｡具体途径有,一是政府部门独资建立针对弱势群体的贷款保险机构｡二是政府部门与私营机构各按一定比例合资建立相应的贷款保险机构｡三是由私营部门独家经营的贷款保险机构｡政府应成立相关管理部门,严格标准和准入条件,对风险过高的保险业务提供再保险或定向补贴｡
　　
　　(四)大力开发住房金融产品
　　1.发行mbs(住房抵押贷款证券)｡mbs(住房抵押贷款证券)是信贷资产证券的一种｡发行mbs为我国的住房贷款资金供给提供了新的资金来源,有助于降低住房贷款的筹资成本,进而降低住房贷款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促进房地产及相关产业的发展｡
　　2.建立并推广reits(房地产投资信托基金)｡reits(房地产投资信托基金)是专门持有房地产､与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金,是依照商业信托原理设计的投资工具｡由于reits流动性及变现性较高､能够分散投资风险､可对抗通货膨胀,具有股票资产增值潜力､收益能力相对稳定､中小投资者亦可参与以及透明度相对较高等投资优势,能使广大投资者拥有多元化的投资渠道,也为房地产投资开辟一条新的资金来源渠道｡
　　3.发行并推广bot项目债｡bot即建设——经营一转让方式,是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式｡而bot项目债则是指由bot项目法人以政府有关协议(如“特许权协议”)为担保,向社会公众发行的债券,所筹集资金专门用于项目建设,并以项目投产后的经营收入偿还债券本息｡