【摘要】《 企业 会计 准则第3号——投资性房地产》准则规定投资性房地产的后续计量可以采用成本模式也可以采用公允价值模式。本文在对上市公司投资性房地产后续计量的执行情况进行分析的基础上,通过分析上市公司对投资性房地产计量模式的选择,提出了上市公司在选择会计政策时的影响因素。
【关键词】投资性房地产 计量模式 公允价值 会计政策选择
2006年2月我国财政部发布了新的企业会计准则,其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择。
一、投资性房地产后续计量模式的有关规定
我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本计量模式下,资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备。
在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益,以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。Www.11665.cOM
在这两种不同计价模式下,投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言,公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值,因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值,更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况,增强会计信息的决策有用性。但是在房地产价格变动的情况下,采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地物业体现为持续升值,同时由于公允价值模式下不再计提折旧,这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益,从而表现为激进的会计政策。
二、上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析
《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则明确提出成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时,各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式,但是在2007年的上市公司中期报告中却显示出,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几,大多数公司仍决定采用成本模式。
从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始,截止2008年4月30日,除?鄢st威达(000603)和九发股份(600180)两家公司外,沪深两市合计1570家上市公司(沪市861家,深市709家)公布了2007年年报,其中非 金融 类上市公司1543家,金融类上市公司27家,a+h股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家上市公司,占1570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式,仅18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用的是公允价值对投资性房地产进行的后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润的0.23%。
根据上述18家公司披露的年报,投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及 参考 同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。
三、上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析
1、我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制
《投资性房地产》准则允许上市公司采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上,更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制,每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的,提出了限定条件,即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外规定已经采用公允价值计量的投资性房地产,不得通过会计政策变更转回成本模式。上述规定是基于我国国情提出的,因此,上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎,除非有充分的市场环境和技术支持,否则不会贸然采用公允价值模式,以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。
2、上市公司管理层盈余管理的动因
如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件,对公司管理层而言,将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发,管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑在成本模式下,当投资性房地产出售时,收益可一次性全部进入当期利润;同时,投资性房地产需要计提折旧,出售时可将前期已计提的折旧全部转化为出售当期的利润,可实现利润在不同期间的调节。
3、纳税影响的动因
公司在决定是否采用公允价值计量时,必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销,但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧,可能失去“税盾功效”。另外,所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润。2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动净收益22.79亿元,按25%的税率 计算 应缴纳5.6975亿元所得税,平均到每个上市公司需要支付0.3165亿元税款。这无疑是一笔不小的支出,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果不缴纳,上市公司税负不变,但似乎有打擦边球的嫌疑。在缴与不缴的两难境地中,上市公司可能会采取谨慎的财务政策保持原有的成本计量模式,待相关税收政策明确后再做决策。
4、公允价值计量条件的影响
采用公允价值模式计量,应同时满足两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场;二是 企业 能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格,因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大,成本也很高,这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反,传统的成本模式下,获取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比较之下,上市公司当然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允价值模式,金额的确定也会成为上市公司的难题。无论是我国所规定的公允价值的确定方法,还是fasb在《财务 会计 准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”,在本质上是一致的。也就是说,公允价值的取得,首选的是活跃的公开市场报价,如果在目前的市场条件下,公开市场报价不易取得,公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从上述15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看,其中10家采用了房地产评估价格,占到样本公司的66.67%。由此可见,在公允价值的确定方面,实务界还是比较倾向于借助于独立第三方的房地产评估价格。但问题在于,目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师,他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则,投资性房地产价值的公允性难以保证。从西方实践来看,由于“公允价值会计”的出现和 发展 ,资产评估与公司会计、注册会计师的合作不断加强。资产评估既能够解决市场不充分情况下如何确认公允价值的难题,也能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。但目前,我国评估界在提高透明度和工作质量,建设、完善高水准执业准则方面还需要做大量的工作,尚不具备支持公允价值全面应用的条件。
投资性房地产准则的单独成章即是我国房地产业迅猛发展的需要,同时也是为了进一步促进会计准则的国际趋同。从计量属性角度看公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者决策需要。从长远来看,采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。但是后续计量首次在投资性房地产等准则中应用,在执行过程中难免会存在这样或那样的问题,这些问题的解决需要理论界和实务界的共同努力。我们应采取积极的应对措施,完善公司治理结构,建立房地产市场信息数据库,提高会计人员素质,提升资产评估水平,协调税收政策,以积极创造条件,在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。
【 参考 文献 】
[1] 中华人民共和国财政部:企业会计准则[s].北京: 经济 科学 出版社,2006.
[2] 中华人民共和国财政部:企业会计准则—应用指南[m].北京:
