浅谈市场导向下房地产项目成本管理

　　自2010年国家对房地产行业实施了新一轮调控开始，房地产市场出现房价下跌，成交量萎缩等现象，企业也随之陷入资金压力大的困境，为此房地产企业必须全面分析、掌握社会市场的动态发展，及时进行相应的战略调整，以提高自身的应变和竞争能力。实施和加强项目成本控制是房地产企业提高生存能力的关键措施之一。
　　1.房地产项目成本管理
　　房地产项目开发成本本文由论文联盟http://收集整理也就是直接成本，它包括土地费用、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发期间税费、其他费用以及不可预见费用等[1]。其他费用主要是指管理费用、财务费用及销售费用三项。项目成本管理是指根据企业的总体目标和项目的具体要求，在项目实施过程中，对项目成本进行有效组织、控制、分析和考核等管理活动，以达到强化运营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平[2]。
　　2.房地产项目成本管理方法
　　2.1以开发业务流程为导向的项目成本管理方法
　　以开发业务流程为主导的房地产项目成本管理首先通过招拍挂等途径拿到项目开发所需的土地；其次进行市场调研、项目定位、规划设计等的基础上编制成本计划工作；然后是在估算造价成本，管理费用、销售费用、财务费用等三大费用及其它花费的基础上编制项目成本预算；最后再分解成本指标至各业务部门进行控制考核。这种成本管理方法的主要落脚点是建安工程费用的控制，关键点是设计阶段的造价控制（见图1）。wWw.11665.cOm
　　以开发业务流程为主导的房地产成本管理方法存在以下几方面缺点：1）土地成本难以纳入成本管理，在实际操作中土地成本多被忽略出成本管理；2）售价与市场脱节，由于这种方法首先确定的是成本因素，因而在确定项目销售价格时往往参考成本因素的多，参考市场因素少，比较容易形成售价与市场脱节的尴尬现象，最终使整个项目利润难以保证。
　　2.2 以市场为导向的项目成本管理方法
　　以市场为导向的项目成本管理方法，就是指房地产开发公司先根据市场需求定位拟开发的产品，确定产品销售价格，再分解成具体的土地、造价及其它费用成本计划，在开发过程中以此为参考，形成成本预算，通过贯彻执行，达到项目成本管理目标的经营活动（见图2）。
　　以市场为导向的房地产项目成本管理方法具有以下几个优点：①将项目成本中占较大比重的土地成本纳入整个成本管理之中，力求成本管理没漏洞；②以市场为导向，尤其是以市场可接受的售价为导向，确定产品定位，市场对成本管理的指导作用更积极；③反推倒算更容易让全员形成成本管理控制的理念。
　　3.以市场为导向的项目成本管理方法的实施
　　3.1市场导向下项目成本管理应遵循的原则
　　全过程全员控制原则、动态控制原则、目标控制原则、制度和组织保障原则是成本管理过程中经常遵循的原则，除此之外还有2个原则比较重要：
　　3.1.1成本和品质兼顾的原则
　　过渡的提高项目品质会造成不必要的投入。所以在项目定位时不能过渡突出品质，忽视市场现状。设计阶段，要秉承项目是产品，不是艺术品的理念，做到品