摘要:美国次贷危机的爆发给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场泡沫及防范措施。如何判断是否存在房地产泡沫,是防范和治理泡沫的关键。衡量房地产是否出现泡沫也可以以不同的角度及标准。在分析衡量房地产泡沫的标准的基础上提出防范房地产泡沫的主要措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展。
关键词:房地产;泡沫;防范
1引言
1987年出版的《palgrave经济学大辞典》中引用著名济学家金德尔伯格的话定义泡沫:“泡沫状态这个名词,随便一点儿说,就是一种或一系列资产在连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终”。
房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。
2衡量房地产泡沫的指标
2.1房地产投资额增长率/gdp增长率
通过房地产投资额增长率与gdp增长率比较,将房地产增长速度与全社会经济增长速度进行比较。对发展中国家或经济欠发达地区而言,房地产市场发展对带动当地经济有着极为重要的作用。www.11665.com因此,在市场发展初始阶段和快速发展时期,房地产投资额增长率这一指标通常较高,甚至可达到15%-30%。经过快速发展后的平稳发展时期,该比率与经济发展速度相当,应保持在10%-15%左右。房地产投资额增长率与gdp增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4。我国当前房地产市场正处于繁荣阶段,因此可以通过房地产投资额增长率与gdp增长率的实际比值,来判断我国房地产市场是否存在房地产泡沫。
2.2空置率
空置率主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求,并最终形成房屋的空置。按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”,是指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积、空置滞销面积和空置积压面积。因此,我国还没有建立统一规范的空置率指标,不能进行空置率计算,也无法用于国际比较。
2.3房地产销售总额/gdp值
房地产业作为国民经济的支柱产业,在gdp中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段发展的冷热程度。根据广东省规划设计院的一份分析报告,发展中国家年度内房地产销售总额占gdp的8%比较合理,但是,若房地产开发出现了过热现象,或因房地产投机而引起的房地产价格快速上涨,将导致房地产销售总额占gdp的比值脱离合理范围,出现房地产泡沫倾向。
2.4房价收入比
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入。据联合国公布的资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的分析统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8-30,平均值为8.4、中位数为6.4。据此,如果一个地区的房价收入比高出这一标准,则说明存在房地产泡沫的隐患。而我国大中城市2006年房价收入比就已经达到了8,一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了10,超出合理范围的房价收入比,经过近两年来房价的大幅上涨,我国的房价收入比更加恶化,从这一指标看,我国房地产市场存在一些泡沫。
3防范房地产泡沫的措施
3.1建立房地产泡沫风险预警体系
随着经济全球化和金融自由化的深化,各国经济在享受这一益处的同时,也在承担着很大的不确定性,这种不确定性主要表现在外国爆发金融危机对本国经济的影响。因此,“居安思危”的危机意识对于我国金融稳步健康的发展是必不可少的。房地产泡沫预警系统是通过研究宏观经济的波动和规律,找出能够反映市场发展趋势的一些基本指标,并通过对这些指标的监控,及时发现市场运行中存在的问题,针对这些问题,分类提出调控对策,把问题解决在萌芽状态,促进房地产市场的健康发展,有效防范房地产市场过热累积的潜在风险。银行风险预警系统具有金融管理及经营状况诊断双重作用,其意义在于依据相关金融业经营管理原则,选定一组变量,并建立一套预警函数、指标、临界值,运用预警模式后,如发现有不符合规定或逾越警戒范围的状况,即显示警讯,给银行机构发出警告信号以便尽早采取措施,也给监督机构提供及早采取银行监督的措施,并要求银行机构限期改善其风险状况,以保证其稳健经营。
3.2加强银行信贷管理
房地产泡沫的产生与银行的信贷扩张有着必然的联系,国内经济学家武康平、皮舜等建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解的比较静态分析,其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加,银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨,两者之间存在正反馈的作用机制。因此,我们要从银行信贷着手,优化信贷资源配置,在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策,而在风平浪静之后可以适当放松。这样一方面能减少银行的不良贷款,维持银行的稳定,另一方面也能促进房地产业持续、高效的运行。
房地产信贷的特点是资金占用大、期限长、流动性低,很多银行都把房地产信贷当作低风险、高收益的金融品种。泰国的金融危机给我们提出了警告。
在1989-1996年的七年内,泰国的住房贷款增加了5倍多,由1989年的1459亿泰铢,发展到1996年的7934亿泰铢。房地产贷款超过了银行总额的50%。与同样遭遇金融风暴的邻国相比,马来西亚投入房地产的贷款占全部贷款余额的比例只有29%,印尼占20%,菲律宾占11%。为什么1997年东南亚金融危机首先在泰国爆发,泰国房地产泡沫对经济的影响程度高于马来西亚、印尼和菲律宾是其重要原因之一。
银行应严格执行国务院和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定,从严掌握贷款条件,加大对房地产开发贷款和居民住房消费贷款的监管力度。通过对贷前贷后的严格把关,既支持了优良的房地产项目开发和个人贷款,又防止房地产泡沫累积的潜在风险。
3.3健全城市基准地价制度
进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的参考价格。基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。
参考文献
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