公租房的新政治经济学解读：基于住房市场和制度供需的静态分析

　　住房市场供需的静态分析
　　（一）住房投机需求对住房市场供需的扰动
　　住房需求分为消费需求和投机需求。住房消费需求与一般商品需求并无二致，涨价则需求减少，反之则增加；住房的投机需求却与一般商品需求不同，涨价反而需求增加。这主要有两个原因：首先，随着城镇化加速推进，原来城市边缘房价上涨，投资者现已拥有的房产价值上升，将更多投机资本投向新的城市边缘，预期收获更大的投资回报。这样，城市边缘在扩大，房价也不断被推涨。其次，土地用途管制在城市边缘划了一条级差地租“红线”。土地供给在一定时段、区域总是被国家（地方政府代表）垄断。房价高涨，供给迅速跟进，总的用地指标和年度指标剩余越来越少。物以稀为贵，级差地租越来越高，投机资本越来越多，不断推高地价和房价。
　　由于房价、住房市场发展情势不同，住房投机需求和消费需求就交替表现出主导作用。首先，住房市场化初期，由于房价较低，社会投机资本较少，所以消费需求为主导。在这一阶段，住房需求曲线和其他商品需求曲线并无二致，都是向右下方倾斜。为简化分析，用d1=a-bp可以简单表达，其中d1表示消费需求，a表示绝本文由论文联盟http://收集整理对刚性的消费需求，b表示价格的单位变化引起住房消费需求变化的边际倾向，p表示房价。其次，在房地产发展高潮时期，由于房价高涨，投机预期活跃，投资性需求曲线占据主导地位。房价上涨速度越快，房产财产和级差地租上涨速度也越快，投机需求增长速度也会越快。WWW.11665.cOM也就是说，房价上涨会产生推动投机的加速度，因此住房投机需求曲线用d2=cp2表达，其中d2表示投机需求，c是一个正常数。
　　两种理论上划分的需求曲线在现实中是会合成为一条实际的需求曲线：d=d1+d2=cp2-bp+a，其中，d表示合成后总的住房需求（见图1）。当房价快速上升时，住房需求曲线在此发生偏转，由向右下平缓倾斜拐向右上急速上升。
　　（二）住房供需失衡
　　1.供给曲线不变的情况。在房价猛涨时，投机预期猛升，一旦投机需求占据主导地位，需求曲线过了房价 ，发生偏转之后，需求曲线向右上方的斜率比供给曲线大，意味着供给增加的速度追不上需求增长的速度，因此市场很难再形成新的均衡，表现为常态性失衡（见图2）。
　　2.供给曲线变动的情况。为了获取卖地收入，推动住房市场发展的政策可能会加重房地产企业的税负或者事业性收费的负担。同时，权利寻租也会加重住房开发的财务成本等。这些因素都可能推动供给曲线下移，即在同一房价下，市场供给更少的住房。当供给曲线从s0下移，超过s1时，并继续下移达到s3时，供给曲线就位于需求曲线之下，意味着同一房价下，住房需求超过住房供给，这样确实能够抑制住房需求，但是新的供需均衡下，房价高达p2甚至超过（见图2）。
　　3.需求曲线变动的情况。事实上，随着人均收入的提高，消费需求和投机需求都扩大。同一房价下，需求量会比过去更大。甚至在某些时候、某些地区，会表现为疯狂炒房。当需求曲线上移至d0高位时（见图2），住房市场更难形成均衡，即便形成新的均衡，房价会高得更离谱。
　　住房制度供需的静态分析
　　（一）住房市场变化带来的不同阶层利益变化
　　当住房市场供需失衡时，社会阶层进一步分化为四个不同的利益群体（见图1）：a区是在投机需求线之上的区域，表示高收入群体，是住房投机群体，是房价高涨既得利益人群。b区在投机需求与合成需求之间，表示中高收入群体，以自住型消费为主力，是房价高涨的利益受损人群。c区在合成需求线和自住消费需求线之间，表示中低收入人群，也就是夹心层人群，是最大的利益受损群体，主要有三类：高校毕业生、新生代农民工和本地住房困难家庭。d区在自住消费需求线以下的区域，表示廉租房保障人群。
　　（二）住房保障制度供需失衡
　　1.住房保障制度需求的新变化。在投机需求占据主导之后，原有的住房公共政策已经不能应对不同群体不断分化的利益诉求：第一，投机获利人群希望能够维持现有利益格局，保持现有住房政策不变，在住房市场失衡情况下，依靠财产优势，获取更多投机利润；第二，自住消费的主力群体——中高收入人群，期望房价能够有所下降，一方面希望能够约束开发商暴利，另一方面也希望能够约束投机需求；第三，夹心层人群最希望住房政策改变，一方面希望房价实质性大幅下降，自己能够购买商品房，退而求其次则是希望政府也能保障他们的住房基本需求；第四，低收入人群对住房政策没有实质性要求，因为他们已享有廉租房保障。
　　2.制度需求的主要推动力。推动制度需求的主要力量是夹心层人群。由于需求曲线代表了边际效用，因此可以认为夹心层人群认定利益受损的程度，主要在于他们的需求曲线与实际的市场需求曲线的差距。简单地说，区域c的面积越大，代表了夹心层人群利益受损程度越大，同时又代表了夹心层人群的人数越多及其政治力量越大。这个具体的量，可以用积分求得： ，其中，sc表示消费需求曲线和现实市场需求曲线之间的面积，p1表示需求曲线发生偏转时的房价，p2表示现实房价。
　　3.制度供需变化对制度均衡的影响。住房制度供给调整速度相对较慢，不能迅速适应住房制度需求。这样，住房供需失衡，反映在公共政策层面就成了住房制度供需失衡。
　　第一，制度需求变化。首先，当投机需求还没占据主导时，消费需求并没有被挤压，市场需求曲线还没发生偏转，这时中低收入群体仍然有能力购买商品房。换言之，此时还没有夹心层人群，社会对改变现行住房政策的利益诉求也不是十分强烈。这就是图3所描述的状态1，此时sc接近0，也就是说对要求制度变迁的政治力量几乎还没生成。这时的制度需求曲线为s1。然后，当投机需求占据主导时，消费需求被大幅挤压，中低收入人群没有能力购买商品房。此时，夹心层人群产生并不断扩大，他们对改变现行住房政策的呼声高涨。夹心层人群对住房制度变革期望主要有两个方向：一方面，调控房价，使房价能够理性回归，他们继续有能力购买商品房；另一方面，扩大保障性住房的覆盖面，能够将他们纳入住房公共保障的范畴。这就是图3所描述的状态2，此时sc的值不断扩大，也就是说对要求制度变迁的诉求越来越强。这时的制度需求曲线已右移至s2。

　　第二，制度供给僵化。当制度需求曲线从s1右移至s2时，如果制度供给僵化，仍然停留在原先制度均衡水平，保持制度安排1的状态，即住房公共政策仍然认为不存在夹心层人群，或者对夹心层人群的诉求视而不见，那么此时的制度供需是失衡的。
　　第三，住房制度供不应求。夹心层人群对住房制度变革的需求，远远超出了住房公共政策调整的速度和节奏。制度的需求远远大于制度的供给。此时，住房市场的失衡已经上升到了制度供给的失衡，经济层面的利益博弈已经上升到了政治层面的利益博弈。
　　公租房政策的主要内容和绩效考量
　　（一）公租房政策的实施情况
　　公租房是公共租赁住房的简称，是政府提供的一种住房公共产品，其产权归政府或公共机构所有，并以低于市场的房租配租给无力购买商品房，但又没资格享受廉租房的夹心层人群。公租房政策概念最早在2007年就由城乡建设部提出，在2008年正式上升为公共政策，2009年重庆率先摸索并开展了“公建、公有、公营、公益”大规模建设和配租公租房的实践，2010年由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，2011年国务院提出建设1000万平方米保障房的年度目标（其中很大部分是公租房）。目前，重庆计划三年建设的3000万平方米已全部开建。到2012年末，已建成并配租了1500万平方米，解决了约20万户、60万“夹心层”人群的住房问题。
　　（二）公租房政策绩效考量
　　1.促进住房保障制度供需重新均衡。公租房公共政策的出台，就是一次诱致性的制度变迁，是政治市场上具有较大影响力的制度供给。这个制度供给的特点，是着眼于住房供给而不是住房需求而出台对策，旨在优化住房供给结构，并且在高房价背景下做市场不愿意做的事情，利用公共资源修建公租房，并配租给广大“夹心层”人群。无疑这样的政策是会得到约占城镇人口20%到30%的“夹心层”人群的衷心拥护，形成巨大的政治支持。在制度供不应求的政治市场中，公租房制度安排迅速扩大了制度供给，较好地满足了“夹心层”人群要求得到住房保障的利益诉求和制度需求，住房制度供需重新形成均衡（见图3的e2点）。
　　2.促进住房市场供需重新均衡。制度供需均衡最终会传导到住房市场。由于投机需求仍然占据主导地位，所以房价仍然居高位。但是，在此高位下，由于公租房以较低的房租长期配租给“夹心层”人群。这样，他们的住房需求就通过公共产品的方式形成了供需均衡。由此，剩余的投机需求在很大程度上就失去了投机牟利的对象人群，投机收益预期减弱，投机需求将会得到有效抑制。总之，公租房制度的出台并落实，将推动住房供给曲线上移（见图2的供给曲线从s3上移至s2），最终追赶上投机需求，促进住房供需重新均衡。
　　公共住房政策保住“夹心层”人群的住房需求底线十分有必要。无恒产者，无恒心。大规模造公租房，给予“夹心层”人群长期稳定、租金低廉的公共租赁房是一个行之有效的办法。并且，公租房政策符合中国特色社会主义的价值取向，确实是为了实现好、维护好广大人民群众最急切、最现实、最直接利益的民生政策选择。