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基于价值工程的绿色住宅投资决策研究

基于价值工程的绿色住宅投资决策研究

引言
  2013年初,国务院办公厅转发了国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部《绿色建筑行动方案》的通知,为了提高资料利用效率实现节能减排,并且建设资源节约型和环境友好型社会,充分提高生态文明水平以提高人们的生活质量,必须大量发展绿色建筑切实转变城乡建设模式和建筑业的发展方式[1]。由此可见,发展绿色建筑行动已经上升为国家战略,研究价值工程在绿色住宅投资决策中的应用,对改变人们的思维本文由论文联盟http://收集整理观念和推动绿色住宅的开发与建设具有重要的现实意义。
  1 应用的可行性分析
  绿色建筑能够在建筑的全寿命周期内最大限度的节约资源、保护环境并且减少污染,与传统住宅最大的区别就是能够为人类提供健康、使用和高效的使用空间,是可持续发展并且与自然和谐共生的建筑[2]。在其投资决策中应用价值工程的可行性体现在:
  1.1 绿色住宅和价值工程的内涵一致 绿色住宅的开发是“发现节能减排的部位,分析节能减排的部位,解决节能减排的部位”的过程,与价值工程活动中的发现问题、分析问题以及解决问题的过程相一致。提高研究对象的价值是价值工程活动的目的,价值工程能够促进投资者的费用发挥最大的效用,这不仅是消费者的需求,更是投资者和经营者追寻的目标。而绿色住宅兼顾了企业、消费者、社会以及环境的效益,符合发展低碳经济时代对建筑的要求,能够节约资源并且能够活动最大的社会以及经济效益,这与价值工程的核心思想是一致的。Www.11665.COm
  1.2 绿色住宅建设的关键时刻和价值工程发挥作用的最佳时机是投资决策阶段 在生活中往往存在很多建筑物“买得起,用不起”的现象,这主要是人们往往重视建筑物的建造费用而忽视了使用过程中的维护、运行管理费用等。我们知识,建筑物的建造费用是短时间内集中支出的,并且这些费用往往以售价或租金的形成体现,因此,人们容易重建造费用;而使用维护费用是在使用过程中发生的,并且都是分散的支出,并不是一次性大量支出的,往往会被人们忽略,但是维护、运行管理费用等往往是建造费用的数倍,因此就造成了这种现象。下图[3]形象的借助冰山效应说明了这个问题:可研、勘察、设计、施工等建造费用是显而易见的,其余部分潜藏着。如果“管理的航船”不明白冰山的实际情况,则会造成巨大的损失。绿色住宅虽然投入较高,但却换来了运行费用的大幅度降低。
  目前阻碍我国绿色住宅发展的主要原因是绿色住宅的建造成本较高,人们在选择建造方案时由于传统的住宅建造成本较低而追求眼前利益,往往不会选择绿色住宅方案。而价值工程侧重于应用到产品的研发设计以及方案选择的阶段,应用价值工程的阶段越早经济效益也就越明显。因此,在绿色住宅投资阶段应用价值工程可以实现价值工程的“最大价值”。
  1.3 将价值工程应用到绿色住宅中有利于提高社会的经济效益 绿色住宅的目的就是通过可持续发展的角度来引领工程建设,它是建筑行业应用可持续发展的理念而形成的建设理念。随着群众环保意识的不断提高,提倡绿色住宅能够有效的填补现代建筑对环境造成的缺失,可以有利的扭转现代建筑与环境之间不和谐的关系。绿色住宅倡导在为人类提供健康、舒适以及适用的生活空间的同时尽量减少对地球生态环境的影响和破坏,同时减少自然资源的消耗。目前虽然有很多投资决策的方法,但是由于价值工程重点侧重于建筑产品的功能以及成本的分析同时投入最少的资源而获得必要的功能,因此,价值工程是一种行之有效的科学的方法。提高研究对象的价值是价值工程追求的目标,而以适量的资源消耗获得必要的经济效果是价值工程的实质。价值工程可以以最低的成本增加来实现绿色住宅的必要功能来提高绿色住宅的价值,从而提高了整个社会的经济效益。
  2 应用的基本流程
  2.1 确定绿色住宅的设计方案 为了实现绿色建筑物从前期规划、设计、施工以及使用直到报废为止的全寿命周期的低碳化,绿色住宅的设计方案应当采用节能技术、新型低碳材料、良好的规划设计以及合理的开发强度等措施。
  2.2 计算方案功能系数fii 为了明确评价指标应当首先分析研究对象的功能,然后借助层次分析法计算出各个评价指标的权重,然后利用模糊综合评价法得到各方案的功能评价值,对其量化处理后,根据公式fii=■计算出各方案的功能系数fii。由于绿色住宅主要是在建筑的全寿命周期以低能耗、低排放以及低污染为基础的为人们提供舒适的居住环境的建筑,因此,从低能耗、低污染以及低排放和室内环境质量几个评价指标来分析绿色住宅的功能。
  2.2.1 低能耗 ①利用可再生能源。以尊重当地自然、人文以及气候条件因地制宜为原则建设绿色住宅。为了降低资源的能耗应当根据环境条件和建筑的使用特点选择合理的可再生资源,如太阳能、地热能、风能以及生物质能等可再生能用。例如:城市高层建筑和郊区风力资源比较丰富时可以利用风力发电;更加日照时间以及强度考虑利用太阳能等。有关资料表明建筑光伏发电一体化及太阳能光热利用节能潜力都在5%以上[4]。②设计外围结构。门窗、外墙以及屋顶是建筑的主要维护结构,由于窗户的传热系数大于同朝向、等面积的外墙的传热系数,因此,在采光和通风条件允许的情况下应当严格控制窗墙比并且增加玻璃的保温隔热效果。在整个建筑的外围结构中占据的比例最大的就是外墙,因此,外墙对建筑能够的影响也是最大的。50%的建筑节能中大约有25%是通过建筑维护结构的外墙的保温隔热性能来实现的。屋顶所占的外围护结构面积虽较小,但能耗约占总能耗的8%~10%,所以加强屋顶保温对总造价影响不大,但节能效果很明显。③运用节水措施。为了实现节水目的,应当合理设置热水循环系统、控制超压出流、采用新型节水给水配件和卫生器具、减少使用中的无效冷水、有效利用杂排水和雨水、减少隐形水量流失、发展建筑中水系统、采用优质管材以减少管道流失量和加强管理等措施。

  2.2.2 低污染 ①降低光污染:国际上将光污染分为白亮污染、人工白昼和采光污染三类,它是一种新型的环境污染,主要危害人类的视觉环境、生存环境以及影响天文观察等,因此控制光污染必须从源头进行控制。目前都是通过降低光污染的措施有以下几种:第一,控制玻璃幕墙的使用,如果必须使用时一定要在使用前论证使用玻璃幕墙的必要性,并且尽量减少使用面积;第二,加强绿化,以高大阔叶乔木为主,以起到阻挡作用;第三,采用新型反射小的玻璃或不反射的材料;第四,控制夜间照明,选用合适的照明灯具,通过合理的设计尽量减少光线直接进入天空,及在夜间关闭不必要的灯;第五,制定相关规范对城市室外照明亮度进行约束等。②建筑垃圾的处理:建筑垃圾主要包括建筑物使用时产生的生活垃圾、施工建造时产生的垃圾以及拆除建筑物时产生的废弃垃圾。施工中要控制建筑垃圾的产生,使用中应建立垃圾收集处理链,从单户收集到垃圾收集站保证垃圾分类回收率达到90%,若自设处理设施,无害化处理率应达到100%。最大量地将垃圾变废为宝,循环利用。
  2.2.3 低排放 ①监控二氧化碳的排放情况。安装二氧化碳监控器设备,并且做到分户计量和智能化。②综合利用并管理雨污水。建筑物排放的污水主要有冷却、沐浴、厨房、洗衣以及厨房等废水。为了有效利用这些废水应当建立雨水收集系统和污水处理系统,对这些废水通过处理系统就地处理后作为中水回用,如用来冲厕所、冲洗车辆以及浇洒道路等。③消除暖通空调设备使用氟利昂。
  2.2.4 室内环境质量 ①热舒适性。热舒适性主要包括气流速度、周围表面稳定、热辐射、空气温度以及空气相对湿度五方面指标,热舒适在美国供暖制冷空调工程师学会的标准中是对热环境表示满意的意识状态。②提高通风效率。新风涉及两个方面的问题,即新风量和新风清洁度。为了保证室内空气的品质应当综合考虑新风量和新风清洁度来进行通风设计。③根据国家强制标准jc518-93,建材a类产品为首选,因此应当使用环保材料进行装修,选用无污染的家具以及装饰品。为了减少电磁辐射的伤害应当选用节能型低辐射静音的家用电器。为了防止有害气体进入居室应当加强室内空气净化处理的措施,如厨房的抽油烟机以及燃气热水器等应当具备良好的排烟能力。
  2.3 估算项目全寿命周期成本,计算各设计方案的成本系数cii 对提出的绿色住宅项目设计方案,可以根据近年来工程特征相似的绿色住宅项目资料,运用一定的数学工具,对拟建项目的全寿命周期成本进行估算,然后根据公式cii=■计算出各建设方案的成本系数cii。式中ci表示各个方案的全寿命周期成本。
  2.4 计算价值系数vii 根据上面计算出的fii和ci,按照公式vi=■计算出各方案的价值系数。
  2.5 决策分析。根据以上的计算可以得出传统住宅与绿色住宅的价值系数,然后根据价值系数的大小进行决策分析。优选方案是价值系数较大的那个方案,然后根据优选方案进行工程建设。
  3 结语
  为了促进我国经济社会的可持续发展以及建设资源节约型社会和环境友好型社会,大力发展并且建设绿色住宅是必经之路。但是人们对基于价值工程的绿色住宅功能的成本分析的实践还不够,这是目前在我国推广绿色住宅的主要障碍之一。因为,为了大力在我国推广绿色住宅,迫切的需要分析和研究绿色住宅和非绿色住宅的综合效益,从而提供政策性的借鉴以及正确的舆论导向。
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  •  更新时间:2013-08-01 12:15:23  作者:王恩茂 [标签: 住宅投资 决策 价值工程 价值工程 价值工程 ]
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