房地产开发投资决策阶段的风险与规避对策

　房地产开发的论文联盟http://过程十分漫长，并且涉及到方方面面，是项极为复杂的活动。不难看出，房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。
　　一、房地产开发投资决策阶段的风险分析
　　（一）开发位置风险分析
　　选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。
　　（二）开发时机风险分析
　　由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应的存在周期性。www.11665.Com国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在着明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。
　　（三）开发物业类型风险分析
　　开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。
　　（四）经济和房产政策的风险分析
　　房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。
　　二、房地产开发风险
　　（一）风险与风险研究
　　所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。
　　国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。九十年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。
　　（二）房地产开发风险管理的内容
　　房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：
　　1.合理应用风险管理方法
　　要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。
　　2.合理确定项目投资目标
　　项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。
　　3.合理界定项目投资的范围
　　为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范