作者：陈立文 宛宏宪 孙维丰
摘要:基于房地产业特点以及供应链管理发展现状,将精益思想和供应链管理思想运用到房地产开发中,提出了基于精益供应链管理的房地产集成开发模式,并就精益供应链集成开发子节点运作以及精益管理平台的构成进行了详细分析,同时探讨了在精益供应链中精益设计、精益施工和精益营销等具体应用,是对房地产企业开发模式进行了深层次探索。
关键词:精益供应链;房地产;集成开发
一、引言
随着房地产市场结构从卖方市场向买方市场转变,客户的个性化需求日益突出,为顾客提供定制化产品,全面提升顾客满意度,已成为房地产开发商竞争的必然趋势。这要求房地产开发企业创新房地产开发模式,重新认识房地产开发的现实,建立适合市场要求和顾客要求的新的开发模式。当前的房地产市场竞争已经从开发企业之间的竞争转变为开发供应链之间的竞争,要以顾客为中心,快速地响应用户需求,仅凭单个企业实现生产精益化已远远不够,因此必须将精益生产lp(lean production)[1]的思想扩展到整个房地产开发供应链中去,这正是本文论述的重点。
房地产集成开发精益供应链,就是将房地产开发的整个过程所必需的步骤和合作伙伴整合起来,快速响应顾客多变的需求,其核心就是用尽可能少的资源最大程度地满足客户需求。WwW.11665.COm国内关于精益供应链的研究2000年后才有出现[2],相关文献很少,基于房地产开发精益供应链的研究更是少之又少。吴光东,苏振民[3]将精益思想应用于房地产营销中,主张把顾客需求作为房地产开发的源泉;陈伟宁,倪卫红[4]对房地产企业运用供应链管理思想进行流程再造存在的问题提出对策研究。范丰秋[5]运用供应链管理有关理论,结合房地产企业特点分析了房地产供应链合作伙伴关系管理的概念及组织模型;应忆[6]重点探讨了供应商、客户和合作伙伴所组成的精益供应链的应用,使供应链本身能够快捷地响应产品需求变化,为企业在复杂多变的竞争环境中生存、发展并扩大竞争优势提供了理论研究。
本文在房地产项目开发中导入精益供应链,建立了精益供应链房地产集成开发模式,并就房地产精益供应链集成开发子节点运作关键问题进行详细分析,形成一套通用的业务流程,使得供应链的参与者更加专注于满足消费者需求,为房地产开发沿着持续健康快速地轨道进行,提供一次有意义的理论探索。
二、房地产精益供应链集成开发模式
(一)房地产精益供应链
房地产项目开发一般要经历投资决策——前期工作——建设施工——营销服务四个阶段。其中投资决策阶段包括了提出投资设想、投资设想细化、可行性研究等内容[7];前期工作阶段包括了获取土地、筹集资金、拆迁安置、规划设计等内容;建设施工阶段包括招投标、施工管理、竣工验收等内容;营销服务阶段包括销售管理、物业管理等内容。由此形成了包含规划设计、施工、营销代理、咨询机构等诸多专业机构的产业链。房地产开发商通常将规划设计、施工、销售等工作委托专业机构完成,使自己成为供应链的核心企业,组织引导各种有效资源,提高自身竞争力。
在房地产企业作为供应链核心企业的同时,将精益思想引入供应链中,形成基于精益供应链管理的房地产集成开发模式。将相对独立的的投资决策、前期工作、施工管理、营销策划等阶段有机的结合成一个整体,将精益管理思想应用于建设项目开发全过程,提供项目管理信息交流平台,集成处理各阶段所需信息,优化项目开发流程,协调项目开发战略,实现项目开发的物质资源流、信息流和资金流在各个阶段的优化运行,实现房地产开发项目从规划设计、施工管理到销售全过程的精益管理。
(二)运作架构
本文所探讨的房地产精益供应链集成开发模式的运作体系如图1所示。
运行体系中包括设计动态联盟、施工动态联盟、营销动态联盟、咨询动态联盟和最终顾客。房地产开发企业作为核心企业,首先在企业内部实现精益管理,然后要求在房地产精益供应链上各个节点的合作企业实现精益管理。房地产项目规划设计单位实现精益设计,房地产项目施工单位实现精益施工,房地产营销代理单位实现精益营销,最终通过各节点上合作企业的相互合作与交流实现最优的精益供应链管理。在整个供应链上,房地产企业作为核心企业组建信息交流平台,保证所有的精益企业都根据最终顾客的需求做出快速反应,信息资源从最终顾客出发实现对上游节点企业的拉动。
为实现房地产精益供应链的高效运作提供了两个协助开发的机构:一个是精益管理平台——核心企业项目开发联合团队,房地产开发企业整合精益供应链上所有参与者,包括了设计方、施工方、营销代理方、最终顾客等,同时可以吸纳材料供应、专业人士、政府机构、金融机构、物业管理公司等非精益供应链单位参与。在房地产开发流程的各阶段最大限度的满足最终顾客的要求,为精益供应链上的合作企业提供了合作交流的平台。另一个是咨询机构联盟,为了保证房地产项目实现精益化管理,在房地产开发全过程中,引入独立的房地产咨询机构。在房地产项目开发各个阶段,由咨询机构联盟中的精益企业向精益供应链节点上其它成员企业提供管理与咨询服务,协助核心企业促使供应链上其它成员企业实现精益化,进而达到整条供应链的精益化。
(三)外部支持条件
明确房地产开发企业在供应链中核心地位的同时,将精益思想融入供应链中去,应用精益技术工具,优化供应链合作伙伴之间的供应流程,消除浪费,达到降低成本、快速响应最终顾客需求的目标,需要房地产企业通过一系列的变革,满足房地产集成开发供应链实现精益化的外部条件。
1.精益组织。精益供应链节点上的每一个企业都应是一个精益企业。精益企业内部的每一个员工都在从事减少浪费,提高效率的增值工作,精益企业的项目管理团队能及时的发现问题同时自觉采取纠正措施,每个人都在积极的参与项目活动和项目决策,浓缩了集体的智慧,更加符合现实的要求。精益企业之间都要接受来自下游企业的需求信号,形成一个有效的拉动系统,实现精益企业之间的高效协作。对传统模式下的企业组织的变革,是精益供应链上的成员企业实现精益管理所面临的严峻挑战。
2.精益文化。房地产开发企业,应充分认识到精益供应链上的每一个合作伙伴,都是房地产项目开发团队的一份子,共同为最终顾客提供具有最大价值的服务。房地产开发企业从管理层到基层员工都应有团队协作的概念;房地产开发企业也要组织精益供应链上的合作伙伴通过定期会面、讨论与信息交流等方式进行协作。那么房地产企业员工如何改变传统的行事方式,改变传统环境下人的观点及企业文化理念的变革,都是房地产精益供应链顺利实现亟待解决的问题。
3.精益供应链节点。精益供应链上的成员企业实现了精益管理,精益供应链整体未必能够真正实现精益管理。精益供应链的各个结点也要符合精益的要求。房地产精益供应链包括了设计动态联盟与施工动态联盟、施工动态联盟与房地产企业、房地产企业与营销动态联盟、营销动态联盟与最终顾客等多个节点。要实现设计、施工、营销等各阶段的有效合作,设计方与施工方的相互支持,营销代理与设计方、施工方的合作等都需要进一步的优化整合。各参与方应在项目前期积极参与,并为项目设计、施工、营销做出贡献,实现信息集合与共享,减少中间费用,降低项目建设成本,缩短工期,提高组织效率与项目收益。
4.技术创新。计算机集成技术与网络技术使企业与客户之间的交流变得更加便捷,交流成本大幅下降。精益供应链上的精益企业可以与最终顾客方便的进行交流,最终顾客可以及时参与到设计、施工、营销各个阶段,使得产品开发变得更加适应市场的需求且成本变化很小。另外,先进生产技术的应用,也为降低房地产开发成本、提高产品质量、满足房地产形式多样化提供了可能性。
5.高效信息传递平台。基于精益供应链管理的房地产集成开发,要求快速有效的实现信息共享与交流,供应链各节点之间、各结点内部都需要有效快捷的信息交流,房地产企业作为精益供应链的核心企业,必须建立可靠的信息交流平台。
6.动态合作机制。房地产精益供应链要实现跨企业合作,房地产企业需要让每个精益供应链成员最大限度为最终顾客提供最有效价值的服务。房地产企业要在精益供应链上的每个节点采取动态合作模式,不断淘汰不符合标准的合作企业,保留为房地产项目能够提供最大价值的优秀合作伙伴。通过优胜劣汰的动态合作机制,促使整个精益供应链在最优的状态下运行。
三、房地产精益供应链集成开发子节点运作
从工作内容来看,房地产开发企业的合作伙伴包括了规划设计、施工、咨询、招投标代理、工程监理、营销策划、材料供应、销售代理等诸多的单位。本文精益供应链集成开发模式中,为减少浪费、提高效率,最终将房地产精益供应链的合作企业归结为:设计动态联盟,施工动态联盟,营销动态联盟和咨询动态联盟等。供应链合作伙伴动态联盟,是指供应链子节点内部两个或者两个以上成员构成的合作与协调的关系。每个动态联盟中有多家合作企业与房地产企业合作,采取动态合作机制。
(一)设计动态联盟:精益设计
从项目管理的角度而言,项目开始施工之后,成本控制的作用很有限,对于整个项目来说,降低成本,提高项目效益,重点主要是在设计阶段。尽管设计费用一般只占总成本的1.5%-2%,但是对工程造价的影响很大。所以设计动态联盟中的精益企业,应该采取精益设计,实现设计、施工、营销的整合。
精益设计要求详细分析、理解和满足施工企业、房地产企业和最终用户需求;整合设计方案与施工流程;最小化后续工作变更,减少或消除返工,避免浪费;增进项目成员之间的沟通和理解。设计动态联盟的精益企业应在精益管理平台基础上,形成设计、施工、材料供应、营销、咨询等多家合作企业组成的联合团队,团队形成一个积极参与合作的整体,共同向房地产企业和最终顾客负责。
(二)施工动态联盟:精益施工
市场经济条件下,施工企业通过招投标取得建筑工程项目,多遵循合理低价的原则,因此企业利润空间十分有限,企业竞争的首要问题是提高效率,降低成本。作为房地产精益供应链上的施工企业必然要实行精益施工,从而提高企业在施工动态联盟中的竞争力。
精益施工是指工程进行时,根据最终顾客要求实现价值最大化、浪费最小化。与传统的“推进式”施工方式不同,精益施工采用“拉动式”控制系统。只有“拉动式”控制系统才能真正做到适时适量的施工。施工计划部门只制定各主要施工阶段(桩基阶段、基础阶段、主体阶段、装修阶段)的主要施工计划,其他各分项工程及各工序根据各阶段的最终计划,按下道工序、各分项工程的需求来制定施工计划,最终实现各工序之间、各分项工程的间隔时间为零的极限。精益施工最终将成为施工企业在施工动态联盟中获取发展的关键。
(三)营销动态联盟:精益营销
现代房地产企业在管理过程中坚持以“市场为导向、客户为中心、效益为目标”的经营理念。这些理念正是房地产营销的起点,精益思想提倡以客户为中心,对于房地产企业而言,带动营销动态联盟中的营销代理合作企业实行精益营销,正是房地产销售中的重中之重。
精益营销首先就要根据顾客需求设计出人性化的优质楼盘来保证销售业绩的提升;把完成优质的销售服务当作新的起点,提倡以顾客为中心,不仅仅向顾客提供产品和服务,而且要把顾客看作管理过程的组成部分,同时根据顾客的需求对产品做出创新。精益营销同时需要真正落实房地产销售流程标准化规范化,增强员工参与意识与质量意识。精益营销核心目标就是营销动态联盟的精益企业消除销售过程中的一切浪费,最大限度地提高销售过程的有效性,尽善尽美地满足最终顾客的需求。
(四)精益管理平台
为了保证整个精益供应链的畅通,所有合作企业都围绕客户需求来进行运作,由核心企业组织整个精益供应链上的所有参与者组成核心企业项目开发联合团队,快速响应客户个性化需求。核心企业项目开发联合团队构成如图2所示。核心企业项目开发管理团队通过有效地信息交流机制,在房地产项目开发各个阶段,引入供应链上各环节中的合作伙伴共同参与,实现房地产项目的有效的精益化管理。
四、结论
基于当前房地产消费者的多样化、个性化的需求,房地产企业的竞争开始从成本和质量的竞争转向基于时间和客户需求的竞争,由客户的需求拉动房地产项目开发成为可能。本文通过导入房地产精益供应链,实现了房地产企业在项目开发运作过程中与合作企业的集成,构造了基于精益供应链管理的房地产集成开发模式,真正实现了以最终顾客为中心的房地产经营开发理念,增强了房地产开发企业核心竞争力。需要注意的是,应用精益供应链改造房地产开发流程,应该详细透彻的了解开发企业特点,对症下药,具体的实施仍需要按照房地产企业的实际进行深入分析探讨。
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