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房地产经济的统计指标体系构建

房地产经济的统计指标体系构建

 一、平均数、中位数、众数的含义
  国外文献中,住房居论文联盟http://住水平的概念和我国不太一样。国外文献中不是用平均数,而是用众数和中位数来反映居住水平。我国很少用到这两个概念。我国主要采用平均数来反映居住水平。如我国房地产业2001~2010年发展规划中要求,到2010年城镇人均住房使用面积达到18平方米。《上海市国民经济和社会发展九五计划与2010年远景目标纲要的报告》提出,在2005年要达到12.4平方米,在2010年要达到24.2平方米。那么,这里的人均居住面积是否指大多数人的居住面积呢,是否代表居住面积的中间水平呢?为此,我们需要明确平均数、众数和中位数的概念。
  平均数是以样本的指标累加除以样本个数。在样本个数确定的情况下,它反映了总量水平。人均居住面积是所有住房总的居住面积除以人口,如果样本中有几个居住面积相当大,对平均数的影响就特别大。
  中位数(median),是样本个数为50%分界点的样本指标,即指标大于中位数和小于中位数的样本各占50%。它反映的是中间水平,是指标高低水平的门槛。数学定义为:给定常数o<p  众数(mode),是样本个数最集中的点,也就是说等于众数的样本最多。居住面积的众数代表了大多数人的居住水平,是最流行的居住面积。它是样本分布图中与波峰对应的样本指标。数学定义为:当x为离散型随机变量时,若pj>pi对一切i≠j成立,则称xj为众数;当x为连续型随机变量时,若f(x0)=max f闪,则称x0为x的众数。wWW.11665.coM从统计学的角度出发,三者只有在样本呈对称分布时才相等,如果住房面积不符合对称分布,三者并不相等。
  概率统计学认为,随机变量服从正态分布或拉普拉斯分布。我国普遍采用正态分布,美国普遍采用拉普拉斯分布。这两种分布都是对称分布,概念使用偏好的差别不能用随机变量分布理念的不同来解释。实际上,使用概念偏好的差别,只是因为统计方法的不同。我国的房地产数据主要来源于统计快报系统,样本总体的大小容易得到,可以计算平均数;而国外的统计数据往往来启于市场抽样调查,不得不用平均数、中位数、众数等多种指标,以反映总体情况。由此可知,如果居住面积不服从对称分布,那么平均面积指标就不能完全反映居住水平。
  二、建筑面积、居住面积、使用面积的含义
  住房面积是衡量住房水平的关键因素;住房面积一般有建筑面积、使用面积和居住面积三种不同的表示方法。在住房买卖中,我国一般使用建筑面积作为衡量标准;在制定住房目标规划时,则往往以人均居住面积为标准。国外的住房面积往往指室内使用面积,和我国存在一定的差异。
  1.建筑面积
  包括结构面积和有效面积两个部分。结构面积是指房屋本身的各种结构(如外墙、支柱、间壁墙等)所占的平面面积;有效面积即可供使用的面积。
  2.居住面积
  是指住房中专供日常生活起居使用的卧室、起居室的房间面积。居住面积系数(k1)居住面积/建筑面积。
  3.使用面积
  是指住房中分户内全部可供使用的净面积,包括专供日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅(堂屋)、亭子间、厨房、厕所、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、夹层、附层、阁楼(暗楼)等面积。使用面积按房屋的内墙计算。
  使用面积系数(k2)=使用面积/建筑面积。不同的年代具有不同的面积系数。不同的房屋类型具有不

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同的面积系数。以抽样调查数据计算,居住面积系数和使用面积系数在不同的楼型之间变化都相当大,低层住宅多为老式住宅,功能分区较少,居住面积系数大;楼层越高,往往建筑的年代越近,其功能分区越多,因此居住面积系数越小,随着楼层的增高,结构部分必然要求更高,使用面积系数要小。多层住宅的得房率较高,这也是居民偏好多层住宅的原因之一。但是,容积率的减小对房地产开发商来说,就意味着土地成论文联盟http://本的上升。
  居民的需求是预测预期的基础,规划目标也是为了满足居民的生活要求,住房的功能区反映了居民的需求和生活质量,能够体现住房功能的住房面积才能作为预测和规划的指标。从这个角度出发,使用面积是住房各个功能分区面积的总和,作为预测和规划的指标是最适合不过的。
  三、中国房地产开发经营统计基层报表制度
  中国的房地产统计数据基本来自房地产开发经营统计基层报表制度。房地产报表制度是由各省、自治区、直辖市统计局和国务院各有关部门负责,根据统计局拟定的内容,按照统一的统计范围、计算方法、统计口径和填报目录,组织实施,按时填报。报表制度按报告期别分为年报和月报定期统计报表。房地产年报范围包括:企业基本情况和房地产开发、经营统计情况;月报只有房地产开发、经营统计情况。
  基层的报表由于受时间差,以及开发商填报能力等影响,存在一定误差。随着计算机技术和网络技术的发展,审批、备案、登记等法定程序的数据已经能够方便地整理、汇总。一些城市的各行政部门之间已经尝试在信息系统上进行数据整合,今后房地产的统计将会更加准确、及时和全面。
  四、结语
  随着我国房地产制度改革的进一步深化 ,对房地产统计提出了更新更多的要求。因此 ,有必要研究房地产统计指标体系的构建问题。转贴于论文联盟 http://
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  •  更新时间:2012-07-26 19:09:01  作者:王晓泉 [标签: 房地产 指标体系 房地产 成本控制 房地产 ]
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