原文作者：张泽梅
〔摘要〕重庆地票起拍单价与成交单价二者之间的特征呈现出2010年底前相对稳定，2010年底及2011年初成交单价大幅超过起拍单价，但总体上二者相互促进稳步上升态势。影响重庆地票交易价格的成因主要包括地票用途、竞价累积效应、地票票面面积、拍卖方式和市场需求。
〔关键词〕重庆地票；交易价格；地票用途；竞价累积效应；地票票面面积；拍卖方式；市场需求
〔中图分类号〕f301.4〔文献标识码〕a〔文章编号〕1000-4769（2012）06-0030-03
一、重庆地票起拍单价与成交单价的关系
根据《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》中相关规定推算，重庆市近几年新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费两项之和的最低标准为每亩1.33万元，最高标准为每亩7.33万元。在重庆农村土地交易所发布的地票交易公告中，并没有规定地票交易基准价格，取而代之的是起拍价格。地票交易价格由起拍价格和成交价格两部分组成。根据重庆农村土地交易所资料，除了第一次交易外，起拍价格一般依据上一次交易情况制定。因此，起拍价格和成交价格之间存在紧密联系。
一般而言，成交单价不会低于起拍单价，但是，重庆地票交易中，成交单价与起拍单价之间的关系存在如下特征：一是2010年底前，起拍单价与成交单价相对稳定。前十八次交易会共交易130张地票，其中成交单价平均较起拍单价高出每亩0.988万元；溢价幅度8.6%。二是2010年底及2011年初，成交单价大幅超越起拍单价。wWW.11665.cOM尤其是第十九次交易会，平均溢价达到每亩12.77万元，溢价幅度达80.5%，其中最高溢价达到每亩16.5万元，溢价幅度达103.1%。三是起拍单价与成交单价相互促进稳步上升。除了第一次交易外，重庆地票起拍单价在上一次交易会平均单价上下略为浮动，具体为上还是为下，依据交易趋势和地票面积确定。由于在2010年底前没有下降趋势，所以地票起拍单价呈现稳步上升趋势，这样，只要拍卖有溢价，则下次交易会的起拍价不会降低；如果溢价较高，则起拍单价相应上升，也确保成交单价上升。参见图1。
二、重庆地票交易价格成因
重庆地票价格处于每亩8.03-32.5万元之间，其最低价格每亩8.03万元，最高价格每亩32.5万元，差不多是其生产成本的10多倍。重庆地票为什么出现如此高的价格？分析其成因大致由以下几项因素构成。
1.地票用途
根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》对城乡建设用地挂钩指标用途的规定，重庆地票主要有两点作用：一是可以增加等量的城乡建设用地，二是在地票落地时，冲抵使用建设用地的新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。此外，根据重庆地票落地实际操作情况，重庆地票还具有选择地块的权利，具体用途如下：（1）增加国有建设用地。按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》规定，持有城乡建设用地指标后，可以增加等量的国有建设用地。相应地，农村集体建设用地会等面积减少，其结果是增加国有建设用地，减少农村建设用地。（2）冲抵费用。购买重庆地票的金额，可以冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。如果地票总金额低于新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费之和，则以地票金额为限；如果地票总金额高于新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费之和，则以新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费之和为限，高于部分由地票竞买者自行承担。（3）选择地块。重庆地票权利人可以持城乡建设用地指标，根据自身建设项目的需要，在重庆40个区县范围内，选择不大于地票面积的、符合相关规划的地块，作为自身建设项目的准备用地。如果建设用地性质为农村集体建设用地，则按农村集体建设用地程序落地，地票冲抵耕地开垦费；如建设用地性质为国有建设用地，政府则按照地票权利人的要求，对相应地块实施征转程序，然后再按照土地出让的程序进行国有建设用地使用权出让。如果地票持有人在国有建设用地使用权出让竞争中获胜，则在获得该地块使用权的同时，地票冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费；如果在该地块使用权竞争中失败，则地票以原价转让给地块使用权获得者。
《重庆农村土地交易所管理暂行办法》明确规定了重庆地票具有在落地时冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费的功能。地票的该功能对于其价格，尤其是第一次交易价格具有决定性的影响作用。[论文网]
重庆市政府的这种地票成本补偿方式，奠定了重庆地票的价格基础：对于第一次交易而言，如果重庆市政府制定的起拍价格低于可冲抵费用，那么可冲抵费用为地票竞购者们的真实起拍价格。据王守军在其博士论文《重庆地票交易机制研究》中的详细测算，如果地票在重庆主城区落地，则相应的地票冲抵费用高达每亩7.33万元，高于重庆市政府制定的第一次交易的起拍价。显然，如果重庆地票要在重庆主城区落地，则其最低价格需要每亩7.33万元，即使以该价格成交，开发者其实也是零价格获得地票——因为和以前没有地票相比，其使用建设用地需要付出的成本完全相同：同样需要按照每亩7.33万元的标准交纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，只不过此前是在竞争建设用地使用权的时候缴纳，现在是在地票竞购中缴纳。
不过在重庆非主城区一些地票落地的区域，其可冲抵费用甚至低于每亩7.33万元标准，比如在合川区（非重庆主城区）落地，可冲抵费用标准仅为每亩3万元左右。即便开发者选择一个经济相对落后的地方使用地票，也不得不在地票环节面临其他竞争者的挑战——如果其他竞争者要在重庆主城区选择，则其竞争者的可冲抵费用为每亩7.33万元，他们的报价必定不会低于这一水平，因此，试图在合川等地使用地票的开发者，不得不接受地票在重庆主城区落地的机会成本。
2.竞价累积效应
王守军在研究重庆地票交易价格时，提出重庆地票交易价格存在竞价累积效应。他认为，地票成交价格不断上升的趋势，源于地票基准交易价格（即本文的起拍价格）与成交价格之间的相互作用：重庆市政府在制定首次交易拍卖起拍价格之后，其余的地票交易起拍价格则主要依据上一次交易会的平均价格，再综合地票票面面积和地票交易价格趋势确定。如此而来，在地票交易价格节节攀升期间，这种起拍价格确定法则，能够将地票交易中的竞价结果累积起来，导致下一次交易的起拍价格总是高于上一次交易的起拍价格（同面积地票）。在2010年底之前，地票竞价累积效应都在发生作用，比如，第十一次的成交单价全部不低于每亩14万元，第十三次成交单价就全面超过前十次的峰值，此后除了4张票面面积超过500亩的地票外，其余成交单价均在14万元以上，并且呈现稳步上升之势，直到2010年底达到最高值。
3.地票票面面积
前文已经分析，同一场地票交易会中，票面面积较大的地票，成交单价较低。然而，重庆地票在同一次交易会中，即便是面积相同的地票，也存在价格不同的情形。该结果一方面取决于地票在交易会中所处的交易秩序，另一方面则取决于地票打包方
式。如此而来，重庆农村土地交易所的地票打包方式，对于地票的成交价格将会产生较为重要的影响。如果取消大额地票，取而代之小面积地票，则重庆地票的成交单价水平肯定会上升。但是令人奇怪的是，重庆农村土地交易所已经意识到大面积地票不利于拍出较高单价，仍然频频推出大面积地票。第十四次交易会居然出现了一张面积2000亩的地票，第十七、十八次交易会也推出了面积为1000亩的地票，第二十一次交易会推出了面积为10000亩的地票，居然有8张1000亩的大面积地票，这些大面积地票大大降低了成交单价，对于地票出售人而言，实际上降低了其溢价收入，剥夺了他们获得更高价格的机会。
4.拍卖方式
重庆地票交易开始采取总价优先方式进行增价拍卖，后来逐步发展出单价优先拍卖方式。该方式对于提高拍卖价格具有一定的作用，例如第十五次交易会的前三张地票，即采用这种方式成交，其中第一、二张是迄今为止重庆出现的面积最小的成交地票，面积共8亩，第一张价格达到每亩20万元，溢价16%，高出本次交易会成交均价18%；第二张成交单价达到17.5万元，溢价近10%，为同场交易会中第二高成交单价。不过这种趋势只有在情形不变的时候才具有一致性。当地票需求过于旺盛时，需求会导致拍卖方式的选择没有多大的明显效果，比如2010年12月3日举行的第十九次交易会，尽管采取了单价优先和总价优先两种方式，但是，在旺盛的市场需求下，两种方式并没有明显的差异。
5.政策因素的影响
2010年8月6日之前，即第十五次交易会之前，重庆地票成交单价维持在8.03-15万元之间，从第十五次交易会到第二十一次交易会，重庆地票成交单价则维持在14.5-32.5万元之间。究其原因，2010年8月后，重庆市规定，重庆主城区商业开发用地招拍挂，参与企业必须持有地票才能入场。有此硬性规定，地票价格旋即上涨，交易量也逐渐增加。
6.市场需求
2010年底，国家对房地产市场实行了严厉的调控政策，导致各地出现国有建设用地看涨的态势，各大房地产企业出现了一段时期的积极“抢地”行动。一直表现平稳的重庆地票市场也发生了显著的波动。其中市场需求最为旺盛的是第十九次交易会。此前2010年10月29日举行的第十八次交易会成交单价为每亩14.5万元，而2010年12月3日举行的第十九次交易会均价达到每亩28.77万元，涨幅高达98.4%，接下来的2011年1月7日举行的第二十次交易会均价下降到每亩27.23万元，下降5.4%；2011年3月2日举行的第二十一次交易会均价下降到每亩17.54万元，与第十九次交易会比较，成交单价下降幅度达到39%。在第十九次交易会中，国内建设用地市场的走高，导致了需求的突然释放，引起重庆地票价格大幅上涨，各地票竞购者积极参与竞争，使得需求成为拉高成交单价的主要因素。
三、结语
重庆地票起拍单价与成交单价二者之间的特征呈现出2010年底前相对稳定，2010年底及2011年初成交单价大幅超过起拍单价，但总体上二者呈相互促进、稳步上升态势，每亩价格一般在8.03-32.5万元之间，其最低价格每亩8.03万元，最高价格每亩32.5万元，大约是其生产成本的10多倍。影响重庆地票交易价格的成因主要包括地票用途、竞价累积效应、地票票面面积、拍卖方式和市场需求。
