房产税改革的经济效应分析

一、我国房产税现状
　　房产税是以房屋为论文联盟http://征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
　　1949年政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。
　　重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。重庆市对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。上海市征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。
　　二、房产税收改革对购房者的影响效应分析
　　（一）房产税收的调节主体
　　将房地产市场需求类型分为自住型和投资型购房者。即自住型购房者购房是为了满足日常起居自住条件的需要；而投资型购房者购房是为了将房产出租或转手出售以获利。WWW.11665.CoM
　　（二）房产税改革对自住型购房者的影响效应分析
　　自住型消费需求是房地产市场的主力需求，过高的房价会降低此类购房者的购买力，抑制他们的购房需求，危害国民经济健康发展。个人住房征收房产税之后，自住型购房者将处于观望态度，市场需求将暂时稳中有降，但是房价不会大幅度下降。
　　（三）房产税收改革对投资型购房者的影响效应分析
　　投资型购房者购买房产的主要目的是将房地产作为一种与股票、债券、黄金等类似的投资资产，主要看重房地产市场的收益水平，投资型购房者资金雄厚，其在一定程度上对房价的上涨起了推波助澜的作用。房地产税收改革的调控对象主要是投资型购房者，特别是其中的短期投资者。
　　房产税收改革之后，投资型购房消费需求将面临在住宅的保有和交易环节的税收调控，此类需求不涉及税收减免问题，并且同自住型购房者一样要承担房屋保有期间的土地年租金和房产税。国家对于短期内(0-5年)的房产交易将课以重税，从税率水平和计税依据上都有大幅度的提高，大大提高投机交易的交易成本，改变或降低投资者的预期收益水平，从而达到抑制投机需求的目的。
　　三、房产税收改革对房地产开发企业的影响效应分析
　　在目前的房价构成中，如果税费占40%、销售费用及房产商利润占20%，建筑成本只占40%。开征房产税后，由于地价和相关税费分70年交，意味着占住宅成本40%或者更多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，房价成本肯定会有较大的降低幅度。
　　首先，原来一次性缴纳的土地使用权出让金将改为按年缴纳土地年租金，并且随着房屋产权的转移而转移到业主手中，开发商将无需全额支付土地出让金，项目开发初期的资金压力大大减少，开发成本的降低将大大提高开发企业的获利能力和抗风险能力。
　　其次， 开发商将会提高土地利用和房地产项目运作的时间效率。房地产企业在房产保有过程中不仅承担资金成本，还将承担房地产税成本，而这部分对房地产开发企业来说是净利润的损失，因此房地产企业出于成本收益的考虑会尽量缩短销售周期，降低空置率，进而遏制房地产商的炒作。
　　四、房地产税收改革对地方政府的影响效应分析
　　房产税收改革将使地方政府面临利益格局的重大变化，从维持财政收入稳定增长的角度来看，除非土地年租金及房地产税的贴现总值不低于其任期内的土地批租收益，否则地方政府将缺乏推进房地产税改革的积极性。
　　房产税改革对地方政府的行为目标和模式产生如下几点影响：
　　第一，从长远来看，房产税收改革有助于地方政府角色定位转变，使其逐渐转变为地方公共服务的提供者。
　　第二，房产税收改革可以改变地方政府对土地资源滥用、“寅吃卯粮”的现状，土地资源的滥用和过度开发将得到很大程度的遏制。
　　第三，房产税一旦顺利地过渡成为地方政府的主体税种，不仅有利于扩大政府的财政收入，而且有利